פרדס באשקלון

ענייננו בפסק דין העוסק בשאלה האם מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) מחויב להאריך את חוזה החכירה בו התקשרו הצדדים ל-49 שנים נוספות, בתנאים זהים לאלו שנקבעו בחוזה החכירה המקורי, היינו: ללא תניית שינוי ייעוד הקובעת, כי בעת מימוש תוכנית לשינוי ייעוד, תחזיר החוכרת את הקרקע לרמ"י.

המחלוקת נסבה על 160 דונם באשקלון. המשיבה הייתה חוכרת לדורות של המקרקעין לשם עיבוד, ניהול ושימוש חקלאי של פרדסים ומטעי הדר. בין הצדדים נחתם חוזה חכירה ל-49 שנה, עם אופציה להאריכו ב-49 שנים לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות קק"ל.

לאחר סיום תקופת החכירה הראשונה, פנתה המשיבה לרמ"י בבקשה להאריך את החוזה. לאחר מספר שנים, רמ"י נאותה לשקול בחיוב את הארכת החוזה, בכפוף להוספת תניית שינוי ייעוד. המשיבה, אשר סירבה לחתום על חוזה הכולל תנייה כזו, הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע לסעד הצהרתי, לפיו רמ"י מחויבת להאריך את החוזה, בתנאים זהים לאלו שנקבעו בחוזה המקורי.

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה בקובעו, בין היתר, כי על-פי אומד דעת הצדדים, אין זה סביר שהמשיבה הייתה חותמת על חוזה שיאפשר את נישולה ממכלול הזכויות שרכשה בקרקע. אין די בהפניה לתנאים עתידיים בלתי ידועים כדי להוסיף לחוזה תנאי מהותי בדבר שינוי ייעוד. הסעיף בחוזה אשר אפשר להאריך את תקופת החכירה "לפי התנאים שיהיו נהוגים", כיוון לעניינים טכניים כגון צורת החוזה או אופן תשלום דמי חכירה.

בית המשפט המחוזי התייחס גם למסמך משנת 1953 ששלח י. קפלן מרשות הפיתוח לליאו תגר, החוכר המקורי של המקרקעין אשר המשיבה נכנסה בנעליו, בו נקבע, כי תקופת החכירה כוללת זכות לחידוש החכירה. בהנחה שהמסמך מתייחס לעסקה הנדונה, ניתן לראות בו משום חיזוק לטענות המשיבה.


בעקבות מהדרין ונורדמן


בית המשפט העליון (השופט יצחק עמית) קיבל את ערעורה של רמ"י. הוא קבע, כי אין לחייב אותנ להאריך את החוזה בתנאים זהים לאלו שנקבעו בחוזה המקורי, והיא רשאית להוסיף תניית שינוי ייעוד בעת הארכת החוזה. זאת, לאור לשון החוזה ולאור פרשנותו על-פי העקרונות שהותוו בעניין מהדרין (ע"א 8325/12) ובעקבותיו בעניין נורדמן (ע"א 5376/11).

בעניין מהדרין נקבע, כי הצדדים לא נתנו דעתם לשינוי ייעוד עתידי בעת כריתת ההסכם, ומשלא ניתן לשחזר את כוונתם האמיתית - נדרשת פרשנות תכליתית. נוכח התכליות המונחות ביסוד סמכות רמ"י, נדרשת פרשנות שתאפשר להוסיף לחוזה תניית שינוי ייעוד כנהוג בחכירות מקבילות.

עוד נפסק, כי אין רשות ציבורית יכולה להגביל את סמכותה וכוחה בהתחייבות חוזית, באופן השולל ממנה את שיקול דעתה בתחומים למענם הוענקה לה הסמכות, ולכל התחייבות כזו אין תוקף. אף אם לא נכללה בהסכם הוראה מפורשת, ניתן לקרוא לתוכו תניה מכללא לפיה הצדדים לא התכוונו לשלול את שיקול דעתה של הרשות, ומכל מקום - במכלול החוזי מצויה תניה המאפשרת את התאמת ההסכם לנסיבות שהזמן גרמן.

בענייננו, בית המשפט העליון דחה את טענת המשיבה לפיה יש לאבחן בין עניין מהדרין לנסיבותיה, שכן בעניין מהדרין "מסמך קפלן" כלל תנאים מיטיבים נוספים, ואילו אי-הכללת תניית שינוי הייעוד היא ההטבה היחידה לה זכתה. המשיבה טענה גם, כי להבדיל מעניין מהדרין, תכלית החכירה בעניינה הייתה מסחרית.


הלשון ברורה


בית המשפט העליון קבע ראשית, כי לשון החוזה ברורה. תכלית החכירה היא שימוש חקלאי (מטעי הדרים), וחידוש החכירה יהיה אפשרי לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים. אין בעובדה שלעסקה הייתה גם תכלית מסחרית כדי לגרוע מהאמור.

שנית, גם אם נניח שהתנייה טעונה פרשנות, אין בכך כדי לשנות את התוצאה. בדומה לעניין מהדרין, ספק אם בעת כריתת החוזה במקרה דנן נתנו הצדדים דעתם לאפשרות שינוי ייעוד עתידי של הקרקע. העובדה שרמ"י הסכימה להותיר את חוזה החכירה על-כנו לאורך התקופה הראשונה מבלי לדרוש הוספת תניית שינוי ייעוד, אינה מלמדת כי גילתה דעתה לעניין זה גם לגבי התקופה הנוספת.

השופטת דפנה ברק-ארז הסכימה עם השופט עמית באשר למסמך קפלן: להבדיל מעניין מהדרין, המשיבה לא אחזה במסמך המקנה לה זכות להאריך את החוזה באותם התנאים, ולכן רמ"י רשאית להאריך את החוזה בתנאים הנהוגים כיום מקל וחומר.

השופט אליקים רובינשטיין הוסיף, כי קשה מאוד לקבל הקפאה לקרוב למאה שנה של תנאי חכירה, והתעלמות מ"תנאי החכירה שיהיו נהוגים".


מגמה מתמשכת


פסק דין זה מצטרף לשורת פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות, אשר מחלישים את מעמדם של חוכרים במקרקעי ישראל ונוגסים בזכויותיהם. בכל הכבוד, בית המשפט העליון התעלם מכך שסעיף הסל הכללי, לפיו החוזה יוארך בהתאם לתנאים שיהיו נהוגים באותה העת, סותר למעשה את ההסכמות המעוגנות בחוזה ומהווה שינוי רטרואקטיבי וחד-צדדי שלו.

פסק הדין מתעלם מהפגיעה הכלכלית הקשה שתיגרם לחוכרים, אשר יפוצו באופן מינימלי בעת שינוי ייעוד המקרקעין בגין הרכיב החקלאי בלבד. לדעתנו, כאשר המדינה זקוקה למשאב הקרקע, עליה לפצות את בעלי הזכויות באופן ראוי והולם, שיהווה מעין קנס על נטילת הקרקע המוקדמת עשרות שנים לפני תום תקופת החוזה.