כדי להבין מה קורה במשק הדירות מספיק להתבונן בשתי טבלאות נתונים. הראשונה מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
שנמצאת כאן כאן. אנו רואים כי משנת 2003 עד שנת 2008 (ממשלת אולמרט ושלהי ממשלת שרון) עלה אחוז האנשים שאין בבעלותם דירה באופן מתמיד מ-27.4% ב-2003 עד ל-29.6% בשנת 2008. מ-2009 (תקופת ממשלת נתניהו), אחוז האנשים שאין בבעלותם דירה נמצא דווקא בירידה מתמדת והוא הגיע ל-28.0% בשנת 2012.
מהנתונים הללו ניתן להסיק מיד שתי מסקנות. האחת, משבר הדיור נוצר בתקופת ממשלת קדימה (סוף ימי שרון וכל ימי אולמרט). יכולות להיות לכך מספר סיבות ובעיקר - החלטת הממשלה להקפיא את בנית הדירות במרכז, וההינתקות שהפכה אלפי אנשים לחסרי דירה בבעלותם. השנייה, בתקופת ממשלת נתניהו נעשה משהו כדי להקטין את המשבר. לפי הנתונים, בתקופת נתניהו לא רק שנוצרו מספיק דירות כדי לענות על הגידול הטבעי באוכלוסייה, אלא שנוצרו מספיק דירות כדי להקטין את אחוז האנשים שאין בבעלותם דירה. זה כמובן לא היה מספיק כדי לחזור לנתון שהיה ב-2003 ומכאן המצוקה.
מהטבלה הזו ניתן לראות עוד נתון מעניין. מ-2008 עד 2012 עלה באופן מתמיד ודרמטי אחוז האנשים שיש בבעלותם יותר מדירה אחת מ-3.3% ב-2008, והגיע ב-2012 לשיא של 7.9%. כלומר, לא רק שהיצע הדירות הספיק לגידול באוכלוסייה וקצת מעבר לכך, הוא גם הספיק לגידול דרמטי בביקוש לדירות להשקעה שמעבר לדירה הראשונה.
כלומר, הנתונים הללו מעידים כי משבר הדיור, שנוצר תחילה בתקופת ממשלת קדימה-אולמרט, כתוצאה ממחסור בדירות, המשיך בתקופת ממשלת נתניהו למרות שלא היה מחסור בדירות. המשבר בתקופה זו נוצר כתוצאה מגידול עצום בביקוש.
הגורם לביקוש
כדי להבין מה גרם לגידול בביקוש, וכתוצאה מכך גם לעלייה המסחררת במחירי הדירות, נתבונן בטבלה השנייה מבנק ישראל
המצויה כאן. זו היא טבלת הריבית הממוצעת הבסיסית (פריים). בשנת 2008 לפני כניסת נתניהו לתפקיד ראש הממשלה הייתה הריבית במרבית השנה מעל 5%. בשנת 2008 ירדה הריבית בבת אחת למעט מעל 2%. השינוי הדרמטי הזה בריבית על הפיקדונות דחף את הציבור למשוך את כספי הפיקדונות שלו, ולחפש לו אפיק השקעה אחר.
חלק מהביקוש זרם לשוק ההון, וגרם לעלייה המסחררת של מדד תל אביב 100 מפחות מ-600 נקודות בסוף 2008 למעל ל-1,300 נקודות כיום - שיא של כל הזמנים (
ניתן לבדוק כאן). על זה כמובן איש לא מתלונן, למרות שגם בזה יש סיכון.
אבל, כמובן לא כולם אוהבים להשקיע במניות. הציבור שנדחף החוצה מהחסכונות על-ידי הורדת הריבית האגרסיבית של בנק ישראל, חיפש לו מקום שנראה לו בטוח יותר להשקעה. הוא כמובן היה מודע לכך שמאז 2003 מחירי הדירות מרקיעים שחקים, ולכן סבר לתומו שזה מסלול ההשקעה הטוב עבורו. העלייה הדרמטית בבעלות על יותר מדירה אחת המופיעה בטבלה הראשונה מעידה שכך היה.
הריבית מאז אומנם עלתה מעט לזמן מה, אבל היא שבה וירדה ביתר שאת מאמצע 2013, והגיעה לשפל של כל הזמנים כיום - 1.6% בלבד. מה שמבטיח את המשך ההסתערות על שוק הדירות.
מסקנות ומה יהיה
בהלת דירות שנוצרה תחילה כתוצאה ממחסור אמיתי בדירות שנגרמה על-ידי ממשלת אולמרט, תודלקה בהמשך על-ידי הורדת ריבית מאסיבית על-ידי בנק ישראל, למרות שממשלת נתניהו סיפקה את הביקוש הטבעי לדירות. הבהלה הזו יצרה כיום בועה במחירי הדירות. הבועה הזו תתנפץ ברגע שבנק ישראל יעלה את הריבית, או כאשר ייווצר עודף היצע בדירות אפילו יחסית לביקוש הגבוה מידי, או כשכל קוני הדירות להשקעה יגלו שאין מספיק דיירים שמחפשים לשכור דירות (וזה מתחיל לקרות!).
הסכנה של התנפצות בועת נדל"ן נוגעת בעיקר למי שנטל משכנתה לשם רכישת הדירה, במיוחד אם התנפצות הבועה תיגרם מעליית הריבית. מה שיוכל להציל אותו אז יכול להיות גל עליה מארצות רווחה שישאיר את הביקוש הגבוה על-כנו.
