לעתים קרובות מדי נתקלתי בקלות הבלתי-נסבלת בה ניתן לגזול במרמה את רכושו העיקרי של אדם, דירתו או הקרקע שלו. זיוף כמה מסמכים וחוצפה הם כל שנדרש. התופעה אינה חדשה, כפי שכתב אחד העם בעקבות סיור בארץ ישראל בשנת 1891:
"מי שלא ראה איך קונים ומוכרים קרקעות בארץ ישראל, לא ראה התחרות בזויה ונתעבה מימיו. כל הנעשה בין החנוונים והסרסורים הקטנים באחת מערי ה'תחום' (תחום המושב של יהודי רוסיה) אינו אלא צדק ויושר לעומת הנעשה כעת בארץ... באיזו אמצעים משתמשים! כל תועבה, כל ערמה ומרמה כשרות בעיניהם: משיגים בשוחד מכתבים וטלגרמות של אחרים, מחזיקים מרגלים המתהלכים חרש בכל מקום, כדי לדעת מעשי מתנגדיהם".
מוסיף השופט דר, שדן בתיק מרמת קרקעות בכרמל בחיפה (ת"פ 180/99): "לאחר ששמעתי את הראיות במשפט זה, נראית לי התמונה שצייר אחד העם ביחס לרכש הקרקעות בארץ ישראל, כהתגלמות של 'צדק ויושר' לעומת התמונה שעלתה מן האירועים במשפט זה". ומה היה במשפט פיכמן שכה זעזע את השופט דר? מעשה שהיה כך היה.
הבעלים נספה, הנוכל התחזה
בינואר 1935 רכש מאיר חוואט, תושב לודז', דונם קרקע בכרמל בחיפה. באמצע 1942 נשלח חוואט למחנה ההשמדה חלמנו, גירוש ממנו לא היו ניצולים. סביבת החלקה, באזור דרך הים בחיפה, החלה להתפתח, נבנו בניינים במגרשים שכנים, נסלל כביש רחב. אך החלקה של חוואט נשארה בשיממונה 50 שנה, איש לא תבע אותה ואיש לא שילם את המיסים בגינה, עד אשר "התגלתה" על-ידי נוכלים.
באוגוסט 1996 הוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה בקשת קיום צו ירושה בעניינו של המנוח "מאיר צ'ואט" (אופן ההגייה של השם "חוואט" באנגלית). בנו-כביכול, יוסף צ'ואט מפלורידה, ביקש להכריז עליו כעל יורשו היחיד של אביו, לגביו נטען שמקום מגוריו האחרון היה בפלורידה. להוכחת הפטירה צורפו לבקשה מסמכים שנחזו להיות תעודות פטירה של מאיר צ'ואט ואשתו אסתר. לאחר שנעשה פרסום, נעתר בית המשפט כעבור חודשיים לבקשה.
דב פיכמן, הנאשם בתיק, הציג ייפוי כוח של יוסף צ'ואט ואישור קונסולארי מקונסול ישראל בשיקגו, לפיהם הוא מוסמך למכור את המגרש מטעמו, מסמכים שבהמשך התבררו כמזויפים. הנאשם פגש יזם נדל"ן בשם יעקב בן-שאול ועניין אותו ברכישת המגרש. באחת מפגישותיהם התקשר לטלפון הסלולרי של פיכמן, אדם דובר אנגלית שהציג עצמו כיוסף צ'ואט ובן-שאול שוחח עימו. הדובר אישר, כי הוא בעל הנכס, ומכיוון שלדבריו הוא עתיר נכסים - המגרש המסוים הזה "קטן עליו", הוא מעוניין למוכרו ופיכמן מוסמך למכור את המגרש מטעמו.
המתחזה ליוסף צ'ואט התקשר גם לטלפון הסלולרי של עו"ד ברנט, בא-כוחו של בן-שאול. לדברי ברנט, הוא העלה במהלך השיחה את האפשרות שיסע לארה"ב להיפגש עם האיש, אלא שהדובר הציג עצמו כמהנדס מים המרבה לנסוע בעולם, וכעת הוא עומד לנסוע לדרום אמריקה. לדברי ברנט, אותו אדם שהציג עצמו בפניו כיוסף צ'ואט או כג'וזף צ'ואט, דיבר אנגלית ללא מבטא זר, "כמו אמריקני", ותיבל דבריו בביטויים יהודיים. הרוכשים שילמו 550,000 דולר - ורק אז התברר שמדובר בתרמית.
כיצד ליהנות מ"תקנת השוק"
התוצאה של מרמת
מקרקעין היא מצב קשה ובלתי נסבל בו עומדים, זה מול זה, שני צדדים בעלי זכויות במקרקעין, הבעלים והרוכשים, וכל אחד מהם טוען: "כולה שלי", בעוד הנוכלים נעלמו עם הכסף. כל החלטה תותיר את אחד הצדדים עם מלוא ההפסד.
בכך בדיוק עוסק סעיף 10 לחוק המקרקעין המכונה "תקנת השוק במקרקעין", וזו לשונו: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך
בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". תקנת השוק נועדה למצוא איזון ראוי בין זכויות הקניין לבין הביטחון הדינמי הנלווה לחיי מסחר ומסתמך על סופיותו של מרשם המקרקעין. על-מנת שהרוכש, שהוא הבעלים המאוחר יותר, יזכה להגנה של תקנת השוק וזכותו תגבר על פני הבעלים הראשונים, עליו לעמוד בארבעה תנאים מצטברים.
זכות במקרקעין. הכוונה לרישום בעלות במרשם. האם יוכר גם רישום של הערת אזהרה? בית המשפט השיב על שאלה זו בשלילה וקבע, כי הרישום בלבד הוא המקנה הגנה. הערת אזהרה נועדה להיות מחסום בפני רישום עסקות מאוחרות יותר ואינה יוצרת זכות כשלעצמה.
מקרקעין מוסדרים. סעיף 10 מעניק מעמד מיוחד למרשם המקרקעין ועל מרשם בלבד תחול ההגנה. כל מרשם אחר - חברות משכנות, רישומי רשות מקרקעי ישראל וכדומה - אינם כלולים בתחולתו.
בתמורה. בתי המשפט פירשו: תמורה מלאה או קרוב לכך.
תום לב הרישום. על הקונה לנהוג בעסקה ביושר ובאמונה, ללא עורמה או עצימת עיניים מלראות עובדות העשויות להעמידו על המשמר. הוא לא נדרש לחקור ולשאול בנסתר ולחשוף עובדות חשובות שאינן מופיעות במרשם, שכן דרישה כזו מסכלת את הרציונל של סופיות המרשם. המבחן לתום הלב הוא סובייקטיבי. כאשר מתגלים סימני אזהרה, חייב הקונה לבודקם ולא לעצום עיניו; ככל שעוצמת סימני האזהרה גבוהה יותר, כך גוברת יסודיות הבדיקה הנדרשת. תום הלב צריך להתקיים לכל אורך העסקה, מכריתת הסכם המכר ועד לאחר השלמת רישום הזכות הקניינית.
המקרה של שלמה מינץ
בתי המשפט אינם ממהרים לתת הגנה לרוכש על-פי סעיף 10, והנה דוגמה שזכתה לפרסום רב. הכנר
שלמה מינץ היה הבעלים של דירה בחולון אותה ירש מאמו המנוחה. מסיבות סנטימנטליות הוא לא השכיר אותה מעולם, והיא עמדה ריקה במשך שנים עד שמינץ גילה להפתעתו, כי הדירה אינה רשומה עוד על שמו אלא נמכרה פעמיים. אדם (שהוא הרמאי שבינתיים נעלם כמובן), התחזה למינץ באמצעות תעודת זהות מזויפת. הוא מכר את הדירה לצד ב', מר בוהדנה, שרשם על שמו הערת אזהרה ומכר את הדירה כעבור זמן קצר לזוג צעיר בשם קזייב.
בית המשפט העליון קבע, כי הערת אזהרה אינה מעניקה לקונה הגנה מכוח סעיף 10. בנוסף נקבע, כי על הקונה לערוך בדיקה מעמיקה שתכלול יצירת קשר עם הבעלים המקורי של הנכס ובדיקת המסמכים הרלוונטיים לעסקה המקורית (מכירת הדירה על-ידי הנוכל לבוהדנה). החשיבות בבדיקות אלו גוברת כאשר מדובר במקרה של מכר תכוף.
קביעה זו מעמידה רף גבוה במיוחד עבור הקונה, מה גם שהמכירה הכוזבת הייתה המכירה הראשונה ולא המכירה לזוג קזייב. בית המשפט הורה לרשם המקרקעין לרשום את הדירה חזרה על שמו של מינץ ובכך נעשה עימו צדק, אך בני הזוג קזייב נותרו ללא דירה שאת תמורתה שילמו באמצעות משכנתא; בית המשפט העליון ניסה לאזן זאת במקצת בכך שהתיר להם להמשיך ולהתגורר בה תקופה קצובה.
לבדוק, לבדוק ושוב לבדוק
דוגמאות אלו ואחרות מייצגות מצב פגיע שהניע את הנוכלים לפעול דווקא במקרקעין אלו: קרקע שנותרה בשיממונה עשרות בשנים כאשר מסביבה נבנו בניינים; עיכוב ניכר ברישום הזכויות; דירה שעמדה ריקה במשך שנים. תושבי חוץ הם יעד נוח למעשי מרמה, שכן הם רחוקים ואינם עוקבים באופן שוטף אחר הנעשה. לכן העצה הראשונה לבעלי מקרקעין, רחוקים וקרובים כאחד, היא לבדוק מדי פעם את הרישום. מדובר באמצעי פשוט וזול וניתן לביצוע באינטרנט.
בתי המשפט רואים בקונים את מנוע הנזק הזול ועליהם יפול ההפסד. לכן עליהם להיות זהירים במיוחד, בעיקר בעסקות מורכבות מבחינת זיהוי הבעלים. רמת הזהירות הנדרשת עולה בהתאם למורכבות העסקה. הכוונה בעיקר לשלושה מצבים: כאשר הבעלים המקורי נפטר, כאשר הבעלים שוהה בחו"ל, או שילוב של השניים.
כאשר הבעלים נפטר, לא ניתן לבדוק עימו את אמיתות המכירה שהייתה בסמוך למותו. בדיקת המסמכים בדיעבד במקרי מרמה מראה תמיד, כי תעודת הזיהוי, ייפוי הכוח, הסכם המכר והאישור הנוטריוני - כולם או חלקם היו מזויפים. כאשר המוכר הוא תושב חוץ או שוהה בחו"ל, גובר הקושי בזיהוי. זיוף מסמכים באמצעות מחשב וסורק הוא קל לביצוע ותעודת הזהות הישראלית היא מסמך מזהה קל לזיוף בהשוואה למקובל בעולם, לכן הסתמכות על מסמכים כשלעצמה אינה מספיקה.
לסיום: אין להמעיט בחשיבות פגישה עם המוכר, בארץ או בחו"ל, בוודאי כאשר המוכר מתחמק מכך. נכון שניתן להעמיד מתחזה גם בסיטואציה של פגישה פנים מול פנים, אך מדובר באמצעי משמעותי בהרבה משיחה טלפונית. בפגישה ניתן להתרשם מהאדם ולבחון את מסמכיו המזהים המקוריים. זיוף דרכון מורכב מזיוף צילום דרכון. בהתחשב בשווי הכספי הגבוה של העסקה, אמצעי זה ובדיקה יסודית של מסמכי העסקה עשויים לחסוך ממון רב בהמשך.
