אדם המתגורר במושב במרכז הארץ נקלע לחובות כלפי רשות המיסים. במסגרת הליכי הוצאה לפועל, מונה כונס נכסים לנכסיו של החייב, אשר ביקש לממש את בית מגוריו לטובת פירעון חובות לנושים. הכונס החליט לבצע את המהלך תוך פירוק השיתוף ב
מקרקעין בין החייב לגרושתו, פינוי הדיירים ומכירתו. גרושתו של החייב, המתגוררת בנכס ובעלת מחצית מהזכויות בו, ביקשה למנוע את פינויה בעת מימוש הבית.
לצערה הרב של הגרושה, זכויות החכירה של בני הזוג (לשעבר) לא נרשמו במרשם המקרקעין. כתוצאה מכך, בית המשפט לא הסכים להחיל עליה את ההגנה הקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר. הגנה זו קובעת, כי מימוש דירת מגורים בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל, לא יביא לפינוי דיירים אלא להפיכתם לשוכרים של הבעלים החדש. האישה הגישה בקשת רשות ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי ובקשתה נדחתה. בצר לה, פנתה בניסיון אחרון לבית המשפט העליון.
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מעניק הגנה לדייר שמחזיק בנכס כבעלים או כחוכר לדורות. על-פי סעיף זה, במקרה בו הזכות של הדייר בנכס פוקעת בשל מכירה (בין היתר בגין הליכי פשיטת רגל או הוצאה לפועל), הנכס יימכר כ"תפוס". דהיינו, המחזיק בנכס יהיה זכאי להמשיך ולגור במקום כדייר של הבעלים החדש (או החוכר לדורות החדש). אולם, מאחר שעברו שנים רבות מאז שחוק הגנת הדייר נכנס לתוקפו, והיות שהמציאות הכלכלית והחברתית במדינת ישראל השתנתה לבלי היכר, בית המשפט העליון החליט לא אחת לפרש בצמצום סעיף זה.
בפסק דין חשוב, הידוע כהלכת פרמינגר (ע"א 3295/94), נקבע, כי הוראות חוק הגנת הדייר מגנות רק על דייר שיש לו זכות רשומה. דהיינו, אם הנכס לא נרשם מסיבה כלשהי על שמו של הדייר הטוען להגנה, סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא חל. זאת, למרות הקושי הברור שבהבחנה "טכנית" בין דיירים לפי קריטריון הרישום, ומקל וחומר כאשר ישנם דיירים רבים בישראל שעשו את כל הדרוש מצידם על-מנת לזכות ברישום אצל רשם המקרקעין והדבר לא צלח בידם.
אם הסיבה לפקיעת הזכות על הנכס נעוצה בהליכי פשיטת רגל או הוצאה לפועל, נכנס למשוואה אלמנט נוסף. זהו המתח שבין זכויותיהם של החייב ובני משפחתו לקורת גג לבין הצורך להגן על קניינם של הנושים. בסיטואציות אלה, הדייר יכול לזכות להגנה מסוימת אך מכיוון אחר.
סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל קובע הגבלה על עיקול מקרקעין שמשמשים (כולם או מקצתם) לדירת מגורים עבור החייב ובני משפחתו שגרים עמו. על-פי סעיף זה, רשם ההוצאה לפועל לא יורה על מכירת נכס ופינוי דייריו, אלא אם יוכח בפניו שיש לחייב ובני ומשפחתו מקום מגורים סביר (או שיש להם יכולת כלכלית המאפשרת מקום מגורים סביר) או שהועמד לרשותם דיור חלופי כלשהו.
אמור מעתה: בעלי נכסים אשר הדירות שבהם הם מתגוררים לא רשומות על שמם, ובשל הלכת פרמינגר לא חל עליהם סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אינם נותרים מופקרים. הדין מעניק לדיירים אלו נתיב חלופי לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. אם מדובר בהליכי פשיטת רגל, אזי קיימת הוראה מקבילה לעניין הדיור החלופי בסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל.
יתרה מזו: אפשר אפילו לומר שהמנגנון הקבוע בחוק ההוצאה לפועל (או פקודת פשיטת הרגל) הוא בעל יתרונות ביחס להגנה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. זהו הסדר מאוזן יותר, שבניגוד לחוק הגנת הדייר - לא קובע דרך פעולה אחת שאיננה תלויה בנסיבות. כאשר הדברים נבחנים בהתאם לחוק ההוצאה לפועל (או פקודת פשיטת הרגל), הפתרון נשקל לפי נסיבותיו הפרטניות. לדוגמא: נמנע מצב שבו החייב ממשיך לגור בנכס ששוויו רב רק מכוח הגנת הדייר ותוך פגיעה ברורה בזכות הקניין של הנושים.
