בשבח ההקלה

במסגרת השיקולים של בעלי קרקע בשאלה אם ומתי למכור נכס שבבעלותם, עולה פעמים רבות שאלת שיעור מס השבח בו יחויבו. הנושא מתעורר ביתר שאת כאשר הנכס מוחזק שנים רבות על-ידי המוכר או משפחתו, החל בשנות ה-60 או ה-70 של המאה הקודמת. במקרים אלה, שיעור מס השבח הנגבה על השבח הריאלי החל בעסקה עלול להגיע ל-48%. בשל כך, בעלים רבים אינם מוכרים את הקרקעות וכך הן עומדות ריקות במשך שנים רבות.

לאור הצורך ההולך וגדל במדינה בבניית דירות חדשות, החליטה המדינה להעניק תמריץ בעת מכירת קרקעות (כולל בעסקת קומבינציה) שנרכשו בין 1.4.1961 לבין 6.11.2001 ונמכרו בין 1.1.2016 לבין 31.12.2018. אם המוכרים יעמדו בתנאים שיפורטו, הם ישלמו מס שבח של 25% בלבד על השבח, ובמקרים מסוימים - 16% בלבד. הוראת השעה תהיה בתוקף רק עד סוף השנה, ולכן יש להזדרז ולנצל אותה. התנאים הנדרשים:

• כאשר מדובר על קרקע הכלולה בתוכנית המתירה בנייה של למעלה מ-1,000 יחידות, יש לוודא כי המכירה היא של זכות במקרקעין שתוכנית הבנייה החלה לגביה מתירה בנייה של לפחות שמונה יחידות המיועדות לשמש למגורים.

• המכירה היא מיחיד לקבלן או למי שעסקו בניית דירות לשם מכירתן וניתנו ביום המכירה היתרי בנייה ל-10% לכל היותר מהדירות או מכירה של זכות במקרקעין שתוכנית הבנייה שחלה לגביה מתירה בנייה של 1,000 דירות לכל הפחות.

• לגבי זכות במקרקעין אשר אינה נכללת בתוכנית המתירה לבנות 1,000 יחידות: עד תום התקופה הקובעת הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים והמותרות לבנייה לפי תוכנית הבנייה החלה ולגבי שמונה יחידות אף ניתן טופס 4 והן ראויות למגורים. בעניין זה, יראו את מועד סיום הבנייה לגבי דירות אשר התקבל לגביהן אישור להספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנייה לפי סעיף 265 לחוק התכנון. הבנייה צריכה להתבצע במקום בו עומדים לבנות פחות מ-251 דירות בתוך 42 חודשים מיום המכירה ובמקום בו ייבנו מעל 251 יחידות תוך 48 חודשים מיום המכירה.

• הטבת המס לא תינתן במקום בו המכירה היא ללא תמורה או בין קרובים או חל על המכירה לגביה פטור ממס או שיעור מס מופחת.

מאחר שמטרת הטבת המס היא קידום מכירת קרקעות ובנייתן בהקדם, נקבעו בהוראת השעה תנאים לפיהם על המוכר להתקשר עם קונה בהסכם מכירה לקונה, אשר יתחייב לבנות את היחידות הניתנות לבנייה על גבי המקרקעין בתוך פרק הזמן האמור בהוראת השעה. תנאי זה טומן בחובו בעיה, מכיוון שהתנאי גורם למוכר להיות תלוי בקונה על-מנת שזה ימלא אחר התנאים של הוראת השעה ויסיים את הבנייה בתוך המועד הקבוע בהוראת השעה, כך שהמוכר יהיה זכאי לקבלת ההטבה.

כך נוצר מצב אבסורדי, בו מי שזכאי לקבל את הטבת המס הוא המוכר, אך בפועל מי שנדרש לקחת אחריות על כך הוא הקונה. עלול להיווצר מצב בו הקונה לא יעמוד במועדים של הוראת השעה והמוכר יקבל דרישה לתשלום יתרת מס השבח, ולעיתים מדובר בסכומי עתק. למצב זה יש מספא פתרונות, אשר ניתן וצריך לעגנם במסגרת ההסכמים בין הצדדים, ולשם כך מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי.

מספר נקודות נוספות לידיעה בנוגע להוראת השעה:

• ככל שבעל הקרקע מעוניין להתקשר בעסקת קומבינציה, יראו את היחידות של הקונה והמוכר יחדיו כמספר היחידות הנדרשות לצורך הוראת השעה.

• בהחלטה של רשות המיסים נקבע, כי קרקע אשר ערב רכישתה הייתה חטיבת קרקע אחת, חלקה אחת או חלקות גובלות ורצופות, אך במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה היא חולקה לחלקות נפרדות והמוכר מכרן לקונה אחד אשר יעמוד בתנאים שבהוראת השעה הרשות, הרשות עשויה לראות בהן מכירה של חטיבת קרקע אחת לצורכי הוראת השעה ומתן ההטבה.

• בתנאים מסוימים הרשות נותנת ארכה, כאשר הבנייה הסתיימה אך לא ניתן לקבל עדיין טופס 4 ולאכלס את הבניין, עקב עיכובים הנובעים מהרשות ולא מהקונה.