חמשה יזמים - ארבעה קונים ומוכר אחד - עומדים בראש עסקת הענק שנחתמה השבוע (יום ד', 12.12.18). הארבעה הם מנכ"לי חברות אפריקה מגורים, צמח המרמן, שפיר ואלעד, שרכשו פרדס בן 146 דונם בהוד השרון, שייעודו, כמובן, חקלאי. הם משלמים ליזם החמישי 198 מיליון שקל. המחיר הגבוה איננו תמורת ערכו של הפרדס, אלא של המגרש שיחשף לאחר גדיעת העצים. ארבעת היזמים הם המנכ"לים של ארבע החברות, שלושה מהם גם שותפים בבעלות, הרביעי רק שכיר.

המחיר מעיד על תוכניתם של היזמים לשנות, בהליכים המקובלים, את ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים, ולבנות מאות דירות. גם הודעה רשמית של הרוכשים קובעת זאת. כמה דירות יבנו? אין לדעת כרגע. יש הערכות, אך המספר הסופי תלוי בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. עשרות אנשים - מנהלי החברות, עובדים בכירים, עורכי דין, שמאים, מהנדסים ואולי גם מתווכים, היו פעילים מאחורי הקלעים שבועות, ואף יותר, כדי להשלים את העסקה הגדולה. נכוון את הזרקור לחמישה מהם, שפעלו וטרחו הרבה ואף תיאמו ביניהם, כדי שאפשר יהיה לחתום השבוע על העסקה.

הוד עובר לאלון, אבל גם נשאר באפריקה

• אורן הוד, 50, הוא מנכ"ל אפריקה מגורים. חלקה בעסקה 26.7%, והיא תשלם 53 מיליון שקל. הוד, מהנדס בוגר הטכניון, נחשב למנכ"ל מוצלח, מנוסה בעסקות לרכישת קרקעות ומגרשים לבניית דירות. מוטי בן-משה, העומד או-טו-טו לרכוש את קבוצת אפריקה, החליט "לשלוף" את הוד מאפריקה מגורים, כדי שינהל את אלון רבוע כחול, חברת נדל"ן בשליטת בן-משה. בינתיים, הוד יושב גם באפריקה מגורים, עד שמחליפו יכנס לתפקיד. אף לאחר מכן ישאר הוד באפריקה-מגורים, כי בן-משה מתכנן להעלותו לתפקיד יו"ר החברה. עמדה זו תאפשר לו לפקח על ישומה בשנים הבאות של העסקה, שזה עתה חתם עליה.

• חיים פייגלין, 62, מהנדס בוגר הטכניון, מנכ"ל חברת צ.מ.ח המרמן. בניגוד למה שחושבים לעתים קרובות, פייגלין איננו בעל השליטה בחברה. הוא, יחד עם בת משפחה, מחזיקים רק 13.7%. שותפו, רן בן אברהם, עם בן משפחה נוסף, הם בעלי כ-9.5%. חבילות גדולות של מניות נמצאות בידי משקיעים שונים, שהגדול בהם היא הפניקס (יש לה קצת פחות מניות מפייגלין, ויותר מבן-אברהם). למעשה, מי שמקבל את ההחלטות הוא פייגלין, בהתייעצות עם בן אברהם. גם חברה זו תרכוש 26.7% במתחם, ותשלם 53 מיליון שקל. פייגלין הוא גם סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, לפחות עד לאסיפה הכללית הבאה, בעוד כשלושה חודשים.

מקבל מתשובה 600 אלף שקל בשנה

• רונן יפו, 39, גם הוא מהנדס בוגר הטכניון, הוא מנכ"ל שכיר של חברת אלעד ישראל. החברה, בבעלות הטייקון יצחק תשובה, קרויה על שם אחד מבניו. רונן הוא בנה של עליזה יפו, שהייתה עד לפני מספר שנים שותף-בעלים בחברת הבנייה רמט, אחת הגדולות בענף, עד שנקלעה לקשיים ונמכרה. עליזה יפו פרשה לחיים פרטיים, ורונן הוא עתה איש הנדל"ן במשפחה. רונן יפו מנהל את החברה בצורה עצמאית, אך יש להניח שהכניסה לעסקה בהוד השרון נעשתה לאחר שתשובה קיבל עליה דיווח מראש. אלעד ישראל היא חברה פרטית של תשובה, ואינה קשורה לקבוצת דלק. עם זאת, קבוצת דלק משלמת ליפו, בהסכם מלפני שלוש שנים, 600 אלף שקל לשנה, תמורת יעוץ בנושאי נדל"ן. לפני חודשיים אישרה ועדת הביקורת של דלק להאריך את ההסכם בשנתיים נוספות. אלעד תרכוש אותם אחוזים באותו מחיר כמו אפריקה ופייגלין.

• האחים הראל, ישראל, גיל וחן שפירא, בעלי השליטה בחברת שפיר הנדסה. כאן אפשר לדבר על ארבעה שהם אחד. ארבעת האחים מחזיקים יחד 70 אחוז מהבעלות על שפיר, שהיא הקונה הרביעי. החלוקה ביניהם שווה, 17.25 אחוז לכל אחד. לפני ארבע שנים חתמו ארבעת האחים על הסכם לשיתוף פעולה, שלפיו כל החלטה מהותית חייבת להתקבל בהסכמה פה אחד של ארבעתם. לכן ברור, שהמו"מ והעסקה נעשו על דעת כל ארבעת האחים. הם הקונה הקטן (הכול יחסי), רכשו רק 20 אחוז מהקרקע, וישלמו כ-40 מיליון שקל.

המוכר - קבלן לעבודות פינוי עפר

המוכרת היא החברה הפרטית "מגדלי יצחק עפרון". בעל המניות המוביל הוא, ככל הנראה, משה עפרון, קבלן עבודות לפינוי עפר. משה הוא בן משפחתו של איש העסקים צבי עפרון המנוח, שהיה יזם נדל"ן. משה עפרון הוא אחד מארבעת הדירקטורים של "מגדלי יצחק עפרון". דירקטור אחר הוא רן איזנברג, חתנו של צבי עפרון. הכתובת הרשומה של החברה היא רחוב פייבל 13 בצפון תל אביב, שהייתה דירתו של צבי עפרון.

משפחת עפרון רכשה בדור הקודם קרקעות במקומות שונים, ביניהם ראש פינה. מרכז הפעילות שלה היה הוד השרון, שם רכשה - ולעתים מכרה אחר כך ברווח - קרקעות ופרדסים. המתחם שבו נעשתה עסקת ה-200 מיליון של הוא אחד מהם.

מס שבח? לא כל כך נורא

חברת מגדלי יצחק עפרון אומנם תקבל, לאחר שהעסקה תאושר סופית, כמעט 200 מיליון שקל. אולם היא תחויב לשלם מס שבח של 25 אחוז על ההפרש בין מחיר הרכישה ההיסטורי לבין מחיר המכירה הנוכחי. אם נניח שהרכישה נעשתה בזמנו במחיר הנראה כיום סמלי, אזי המס יהיה לכאורה 49.5 מיליון שקל.

אולם, על-פי החוק, מצמידים את מחיר הרכישה המקורי למדד המחירים לצרכן, והמס חל רק על הפער בין מחיר הרכישה הצמוד למדד, לבין מחיר המכירה, 198 מיליון שקל. בנוסף, אפשר לנכות את הוצאות העסקה, כגון שכר טירחת עורכי דין וגם תשלום למתווכים, אם היו. לכן ברור שהמס יהיה הרבה פחות מ-49.5 מיליון שקל.

לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בהוד השרון תאשר סופית את העסקה, היא תשלח לארבעת הקונים דרישה לתשלום היטל השבחה, 50 אחוז מעליית ערך הקרקע עקב הפיכתה מפרדס למגרשים לדירות.

הוד, פייגלין, שפירא ורונן חתמו שלשום על הסכם לשיתוף פעולה ביניהם, בכל הקשור לתכנון המיזם. יש להניח שארבעתם גם ישתפו פעולה כדי להוכיח לעירייה, שיש לחייב אותם בתשלום היטל השבחה נמוך ככל האפשר. האם גם יבנו יחד? זאת נראה בעתיד.