היכן ניתן לשכור דירות בזול? בברלין. קבוצת חברות, בראשות שיכון ובינוי ושתי חברות ביטוח ישראליות, יחד עם קרן נדל"ן למגורים גרמנית, עומדות לרכוש 5,800 דירות בברלין. שטח כל דירה 69 מ"ר בממוצע. 96% ההדירות מושכרות, בדמי שכירות של כ-1,700 שקל בלבד לחודש - שליש או רבע מדמי שכירות של דירה דומה בתל אביב!

יתרון נוסף לשוכרים בברלין הוא, שחוזי השכירות הם ללא הגבלת זמן. בישראל, כידוע, רוב החוזים הם לשנה. אפילו הצעת החוק בעניין זה, שהדיון עליה נקטע בשל פיזור הכנסת, מדבר על חוזי שכירות ל-5-3 שנים.

התשואה ליזמים - 6%

הדירות בברלין זולות, והקבוצה הרוכשת תשלם בממוצע כ-340 אלף לדירה. המחירים הנמוכים מאפשרים למשקיעים להסתפק בדמי שכירות נמוכים יחסית. הם ייהנו מתשואה של כ-6% לשנה - כפול מהתשואה המקובלת בישראל!

יתרון נוסף לשוכרים הוא, שדמי השכירות קבועים, ורק צמודים למדד יוקר המחיה של גרמניה. בעלי הדירות אינם יכולים להעלאת כרצונם את דמי השכירות מדי שנה. אם להניח שמשכורות העובדים בגרמניה עולות יחד עם המדד, הרי שמדובר, לפחות בחלק מהדירות, בדמי שכירות קבועים ויציבים לאורך זמן.
נתונים אלו מדגימים שוב, שהדירות בישראל יקרות מאוד בהשוואה לדירות במדינות אחרות, במקרה זה ברלין, בירת גרמניה. מצד שני יש לזכור, שרוב הדירות בישראל יקרות יחסית, בשל החובה לבנות ממ"ד, ובשל דרישת השוכרים או הקונים לגימור ברמה גבוהה. אין מידע על רמת הדירות והגימור של הדירות בעסקה האמורה.

17.5% מהקבוצה הרוכשת - קרן נדל"ן גרמנית

החברה שתקנה את הדירות היא איי.די.או. גרופ. בעלי המניות העיקריים שלה: שיכון ובינוי כ-37א%, קרן סטנהאם הגרמנית, המתרכזת השקעות בדירות בברלין, כ-17.5%, חברת הביטוח הראל 13% וחברת הביטוח הפניקס 7%.

איי.די.או. גילתה כבר בעבר את התשואה הגבוהה מרכישת דירות בברלין. כיום בבעלותה 7,300 דירות, והיא עומדת לסכם עסקה לרכישת 900 דירות נוספות. יחד עם העסקה החדשה, יהיו בבעלותה 14,000 דירות, והיא תהיה אחד המשקיעים הזרים הגדולים בנדל"ן בגרמניה.

איי.די. או. תגייס 400 מיליון אירו (=1.95 מיליארד שקל) לרכישת הדירות. היא מנהלת מו"מ עם שתי קבוצות של בנקים גרמנים, לקבלת הלוואה בת 275 מיליון אירו, ל-7 שנים, בריבית של 2% לכל היותר. הפער בין התשואה לבין הריבית מבטיח את רווחיות העסקה.

כדי לגייס את יתרת הכסף, 150 מיליון אירו, מתכננת איי.די.או. להנפיק זכויות לבעלי המניות, ובצידן הנפקה חדשה של אג"ח לציבור בארץ. ההכנסה הכוללת תיתן בדיוק את הסכם הדרוש - 750 מיליון שקל, שהם כ-150 מיליון אירו.

שיכון ובינוי נתנה לאיי.די.או. ערבות בסך 150 מיליון אירו, שתועבר כערבות למוכרים, כדי להבטיח את העסקה. מעריכים, שהחוזה ייחתם עד 31 במרס.

איי.די.או. האריכה בשלוש שנים נוספות (עם אופציה לעוד שלוש) את החוזה,שבו היא שוכרת משיכון ובינוי, בשכירות משנה, 180 מ"ר באיירפורט סיטי. איי.די.או, יושבת במקום מאוגוסט 2011.