הסכמי הלוואה למימון פרויקט של
תמ"א 38 אשר הוצעו לציבור, מהווים נייר ערך המחייב פרסום תשקיף - קובע (יום ב', 12.10.15) המשנה לנשיאת בית המשפט העליון,
אליקים רובינשטיין.
קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים נדרשה בידי רשות ניירות ערך לפרסם תשקיף לשיווק הסכמים אלו, למרות שהציעה לציבור לבחור בין חמישה מתווים שונים בהם ילווה לה את כספו למימון הפרויקטים. בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל את עמדת החברה וקבע שאין צורך בפרסום תשקיף, אך רובינשטיין קיבל את ערעורה של הרשות.
הנימוק העיקרי של רובינשטיין הוא תכליתם של דיני ניירות ערך: "להגן על המשקיעים בשוק, מתוך הבנה שקיימים פערי כוחות בין התאגידים המנפיקים את ניירות הערך לבין הציבור הרחב המשקיע בהם את כספו". המתווה של קבוצת קדם אינו יוצר סדרה אחת של הסכמי הלוואה, בשל ההבדלים המהותיים בין ההסכמים השונים - אך למרות זאת יש בו מידה של סדרתיות המצדיקה פרסום תשקיף, הוא קובע.
"כל אחת מחמש האפשרויות כוללת סיכויים וסיכונים קבועים המוצעים לציבור הרחב", מסביר רובינשטיין. "אמת, מו"מ פרטני יתנהל מול כל מלווה בגבולות תנאי האפשרות בה בחר; אך חוששני שגבולות אלו אינם רחבים דים כדי ליצור שונות משמעותית בתוך ההלוואות השונות באותה אפשרות".
רובינשטיין מוסיף: "כחלק מן הסחר בשוק המשני, עובר נייר הערך מן המלווים - שניהלו מול המשיבה מו"מ - לסוחרים הרואים בו הזדמנות להשקעה, בלא כל התקשרות בינם לבין החברה. משמע, בעוד שלקבוצת המלווים ניתנה הזדמנות לדרוש גילוי נאות מן המשיבה במהלך המו"מ שהתנהל מולם, אין למשקיעים אפשרות לקבל מידע מן המשיבה במסגרת פעילותם העסקית הרגילה. דיני ניירות הערך לא נועדו להגן רק על קבוצת הרוכשים הראשונה, אלא גם על המשקיעים בשוק המשני".
לאחר שהוא בוחן את הדין האמריקני, המהווה מקור חשוב לדיני ניירות הערך בישראל, מגיע רובינשטיין למסקנה שגם השוואה זו מחייבת תשקיף. "יש לראות בהסכמי ההלוואה - אף אם מקורם באפשרויות שונות - מכירה אחת, כיון שמרבית הפרמטרים מורים כן. הסכמי ההלוואה נחתמים במסגרת אותה תוכנית מימון של פרויקט תמ"א 38 ; מן המתווה המוצע עולה, כי כוונת המשיבה ללוות את הכספים בסמיכות מועד לשם תחילתן של עבודות הבינוי בפרויקט; סוג התמורה המוצע למשקיעים זהה בעיקרו - תשלום סכום כסף בעתיד; תכלית ההלוואות זהה - גיוס הון לשם פרויקט בינוי ספציפי".
השופטים
נעם סולברג ו
אורי שהם הסכימו עם רובינשטיין. את הרשות ייצגו עוה"ד ליאב וינבאום ו
שלמה כהן, ואת קדם - עוה"ד אילן מוריאנו ויולה דומנסקי.
