השינויים במיסוי נדל"ן - מדריך

ב-1.8 נכנסו לתוקף ההוראות החדשות בתחום מיסוי הנדל"ן ששולבו במסגרת חוק ההסדרים. מדובר בשינוי דרמטי בכל הנוגע למס הרכישה ולמס שבח הנוגעים לכל מי שבבעלותו דירה ובעיקר למשקיעי הנדל"ן בין אם אזרחי ישראל או תושבים זרים המחזיקים בנדל"ן בישראל.

ראשית נפתח ונאמר כי במקרה של תושב חוץ שמחזיק בדירת מגורים במדינת תושבות שלו ההמלצה החד-משמעית היא לממש את הנכס לפני תום שנת המס הנוכחית שכן לאחר מכן יאבד את אפשרות הפטור.

מס רכישה

על-פי חוק, מס הרכישה משולם לרשויות המס על-ידי רוכש דירה בעת רכישת הדירה. רבים אינם מודעים לשינוי בחוק ההסדרים, שאמנם תואם את הכותרת של - "מס לעשירים", אך בנוסף "מביא עמו שינוי לרעה גם למעמד הביניים".

בכל הנוגע למדרגות במס הרכישה, נוספו 2 מדרגות מס. האחת של 8% עבור שווי דירה שבין 4.5 מיליון שקלים ל-15 מיליון שקלים. המדרגה השניה היא של 10% מס על דירה שעולה על 15 מיליון שקלים מדרגה של 10% מס. הדברים אמורים גם לגבי מי שמחזיק בדירה אחת וגם מי שמחזיק ביותר מדירה אחת.

יש לשים לב כי מדובר בשינוי מפתיע במיידיות שלו, אשר יעמוד בתוקף עד ליום 31 דצמ' 2014. אין דרך להימנע מתשלום מס רכישה על-פי המדרגות הנ"ל, אשר תוקפן הוחל כבר מיום 01 אוגוסט 2013.

אציין - כי התיקון מהווה יישור קו עם מדרגות מס הרכישה המקובלות במדינות האיחוד האירופי וכי עד היום מדרגות מס הרכישה בישראל היו נמוכות יותר מאלה המקובלות במרבית מדינות העולם המערבי.

החל מיום 1 ינואר 2015 יבוצע שינוי נוסף, מקל עבור מי שרוכש דירה שאינה דירתו יחידה וזאת על-ידי ביטול ביטול המדרגות בשיעור 6% ו7%, כך שהחל מהשקל הראשון ישולם מס רכישה בשיעור של 3.5% עד לסכום של 1,055,935 שקלים ולאחר מכן עד לסכום של 4.5 מיליון שקלים, מדרגה של 5%. לאחר מכן המדרגות של 8% (עד לסכום כולל של 8 מיליון שקלים) ו-10% בהתאמה לשווי העולה על 15 מיליון שקלים) לפי מה שמפורט לעיל.

עבור רוכשי דירות שזוהי דירתם היחידה, או לחלופין מתחייבים למכור את דירתם הנוכחית בתוך 24 חודשים מעת רכישת הדירה החלופית, או בתוך 12 חודשים מעת שקיבלו לידם את הדירה החדשה (במקרה של רכישה מקבלן), לא יחול צפוי, על-פי התיקון הנוכחי, כל שינוי נוסף מעבר לזה שהוחל כעת.

לסיכום: בהיבט של מס הרכישה, קיימת הפרדה ברורה בין רוכשי דירות יוקרה שלגביהם חלה הקשחה ברמות המיסוי, לבין הציבור הרחב לרבות יחידים שמעוניינים לרכוש דירות להשקעה, שלגביהן צופן העתיד (החל מיום 01 ינואר 2015) שינוי לטובה בדרך של הפחתת מדרגות המס כמפורט לעיל.

לא כך הם פני הדברים בנוגע למס השבח, שיוחל על-פי התיקון לחוק החל מיום 01 ינואר 2014, על יחידים המחזיקים מספר דירות מגורים וכן בנוגע לתושבי חוץ, המעוניינים לממש דירות מגורים. יחד עם זאת בנוגע לאוכלוסיות אלה (משקיעים ותושבי חוץ), המחזיקות באזורי ביקוש כ - 25% משוק הדיור, קבע המחוקק מספר תקופות ביניים הנועדו לאפשר הסתגלות למצב החדש, כפי שיפורט להלן:

שינויים דרמטיים במס השבח

החל מיום 01 ינואר 2014 - רק מי שמחזיק בדירת מגורים אחת והוא תושב ישראל ובכפוף לכך ששווי המכירה לא יעלה על 4.5 מיליון ש"חשקלים, יוכל ליהנות מפטור מלא ממס.
משמעות הדבר היא שסעיף הפטור של דירה אחת לכל 4 שנים (ס' 49ב1) מתבטל לחלוטין.

בנוגע לתושבי חוץ, הנוסח הנוכחי של החוק מקל מעט לעומת הנוסח הראשוני של הצעת החוק שכן נקבע שתושב חוץ שאינו מחזיק בדירת מגורים במדינת התושבות שלו גם כן יוכל ליהנות מהפטור ממס החל על תושבי ישראל.

להערכתנו, תיקון זה לחוק הוסף, על-מנת לעמוד בכללים והוראות שנקבעו באמנות למניעת כפל מס בין ישראל לבין מדינות רבות הקובעים איסור הפליה של תושבי מדינה אחת ביחס לתושבי המדינה האחרת.

יחד עם זאת, הנטל להוכיח כי תושב החוץ אינו מחזיק בדירת מגורים במדינת התושבות, חל על תושב החוץ, אשר מחויב להמציא לשלטונות המס אישור כי אינו מחזיק בדירה במדינת התושבות וכל עוד לא עשה כן, יראו אותו כמי שאינו זכאי לפטור היינו כמי שכן מחזיק בדירת מגורים במדינת התושבות.

במאמר מוסגר, אציין כי לא ברור האם ניתן לספק אישור כאמור בכל מדינה.

יחד עם זאת, על-מנת שהשוק לא יוצף בעסקות במהלך התקופה שנותרה עד ליום 31.12.13, קבע המחוקק כללים מקלים למכירת 2 דירות מגורים במשך תקופת מעבר של 4 שנים, בין 01.01.14 ועד 31.12.17, למי שעומד במספר כללים כדלקמן:

• השבח עד ליום המעבר (1.1.14) - יהיה פטור ממס שבח ואילו המס ישולם רק על חלק יחסי מתקופת החזקת הדירה בין התקופה שלאחר 1.1.14 בחילוק משך ההחזקה בדירה.

• מי שזכאי למכור בפטור ממס לפי ס' 49ב1 ערב המעבר, היינו מי שלא מכר דירת מגורים במשך 4 שנים שקדמו ליום 1.1.14, יוכל למכור 2 דירות מגורים בחישוב המקל הממסה רק על החלק היחסי שלאחר המועד הקובע ובלבד שהמכירה אינה לקרוב משפחה ולא נתקבלה במתנה בפרק זמן שבין 4 שנים לפני יום המעבר.

דוגמאות מספריות:

מי שמחזיק יותר משתי דירות

תושב ישראל רכש דירה ביום 1.1.2011 תמורת 950,000 שקלים,
שילם הוצאות המותרות בניכוי בסך 50,000 שקלים, לא מכר דירה אחרת בפרק זמן שבין 2010-2013. מחזיק למעלה מ-2 דירות מגורים.

לאדם כזה לא מומלץ לנצל פטור במהלך 2013 אלא להמתין לינואר 2014 ואז לממש 2 דירות בחישוב מקל של דירות מזכות שכן את השבח הוא ישלם לפי החישוב הבא:

נניח שהוא מוכר דירה בסוף ינואר 2014 תמורת 2 מ' שקלים.
השבח הריאלי הינו 1 מיליון שקלים.

שיעור המס הינו 25% (X 1/37) - חודש חייב ועוד שלושים וששה חודשים פטורים ממס.

במקרה כזה שיעור המס הינו 6,757 שקלים. ביחס לרווח ולאפשרות לממש 2 דירות בתנאים האלה, מדובר בתכנון מס לגיטימי ומתבקש.

לעומת זאת מי שיבחר למכור כיום בפטור ממס לא יוכל ליהנות מהאפשרות למכור דירה נוספת בתנאים המקלים.

יחד עם זאת, ככל שהמוכר ישהה את המכירה כך יעלה סכום המס.
נניח שהוא ימכור את הדירה בסוף שנת 2014 משמעות הדבר שהוא חייב במס עבור שנה אחת מתוך ארבע שנים שהוא מחזיק את הדירה.

במקרה כזה סכום המס לתשלום בגין רווח של 1 מ' שקלים X 25% X 1/4 הינו 62,500 שקלים.

למעשה ההמלצה החד-משמעית למי שמחזיק ביותר מ-2 דירות ורוצה לממש, היא לאתר רוכשים, אך לא לבצע עסקה כיום ולהמתין ל-1 ינואר 2014 ואז לממש בבת אחת 2 דירות. במקרה כזה המס האפקטיבי הוא כמעט אפס.

יחד עם זאת, ככל שהדירות הנוכחיות נרכשו לאחרונה, כך ההקלה שקבע המחוקק פחות אפקטיבית לגביהם.

דוגמה למי שמחזיק בדירת מגורים אחת

עבור מי שמחזיק בדירה אחת בלבד ורוצה למכור תמורת 6 מיליון שקלים.

במקרה כזה דווקא עדיף למכור לפני סוף 2013, שכן אין דירה נוספת ולכן בכל מקרה לאחר המועד הקובע יהיה מס ואילו מכירה כיום פטורה לחלוטין.

ככל שהדירה לא תימכר בשנה הנוכחית עבור החלק שמעל 4.5 מ' שקלים ישולם מס שבח, אבל שוב באותה יחסיות. הדירה נרכשה ב-2 מ' שקלים בינואר 2005. נמכרת בינואר 2015.

היינו 9 שנים פטורות ממס ואילו שנה אחת ממוסה החישוב יהיה כדלקמן:

4.5 מ' שקלים פטור לחלוטין. כפוף לכך שהמוכר עומד בכללים ודרישות הפטור נכון להיום.

1.5מ' שקלים ממוסה לפי החישוב הבא: 25% מס עבור 1/10 שכן זו התקופה שאינה פטורה היינו המס יהיה 37,500 ש"חשקלים.