פינוי, בינוי, חיזוי <br>

בימים אלו, בהם מתוכננים ומוקמים עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ברחבי הארץ, נדרשות אלפי משפחות לחתום על חוזים ארוכים ומסובכים אל מול היזם הנבחר. רבים מבעלי הדירות, על-רקע רצונם העז לקדם את הפרויקט ולשפר את איכות חייהם, חותמים על החוזה לאחר קבלת תקציר מעורך הדין המייצג אותם. רבים אחרים חוששים, ובצדק, לנכס המקרקעין היחיד שלהם ומעוניינים לקרוא בעצמם את החוזה ואף להביאו לבדיקת עורך דין חיצוני מטעמם.

על עורכי הדין של הדיירים לדאוג לשלושה עיקרים מנחים לאורם ינוסח החוזה:

1. מיום חתימת הדיירים על החוזה ועד לכניסתם לדירה ורישום הדירה על שמם בטאבו, לא יחולו עליהם תשלומים כלשהם. לכן יש לוודא, כי כל ההוצאות הכרוכות בהקמת הפרויקט ובאכלוסו ימומנו ע"י היזם.

2. החוזה צריך לכלול הגנות כלכליות, משפטיות וחוזיות מושלמות למניעת הפסד עתידי כלשהו העלול להיגרם לדיירים עקב מחדל של היזם.

3. עורך הדין המייצג את הדיירים צריך להגיע למו"מ המשפטי לאחר בחינת כל הצעדים התכנוניים האמורים להתבצע עד לקבלת היתר הבנייה. לאחר מכן, ובהתייעצות עם גורמי התכנון, יש לכלול בחוזה לוחות זמנים צפופים ככל הניתן, על-מנת להניע את הפרויקט בזמן הקצר ביותר. כמו-כן מומלץ לייצר נקודת יציאה מהחוזה למקרה של אי-עמידה בלו"ז סביר.

בקריאת החוזה יש לעמוד על מספר נקודות חשובות ומשמעותיות.

התמורות. פירוט לגבי גודל הדירות החלופיות, המרפסות, המחסנים, החניות ושלל הצמדות שונות לדירה במ"ר. כמו-כן, מומלץ לכלול בפרק זה אופציה לשדרוג הדירה בהנחה מוסכמת. יש לכלול בפרק התמורות הפניה למפרט הטכני של הדירה בה יפורט האבזור לדירה (כגון: מיזוג, מטבחים, חלונות ודלתות, תכנון כללי לבניין העתידי ותוספות שונות).

בטחונות. על-פי רוב נדרשים הדיירים לעבור להתגורר בשכירות על-מנת להרוס את הבניין בו הם גרים ולבנות תחתיו בניין חדש. בטרם ייצאו הדיירים מפתח ביתם, עליהם לקבל שני בטחונות: ערבות חוק מכר בגובה שווי דירתם העתידית (שווי הדירה/הערבות ייקבע ע"י שמאי מוסכם), וערבות בנקאית בגובה שכר הדירה לכל תקופת הבנייה.

יש לדרוש מהיזם להפקיד את דמי השכירות למספר חודשים מראש. גובה דמי השכירות ייקבעו ע"י שמאי. אם לא תימצא דירה תואמת באזור מוגדר מראש בגובה קביעת השמאי, יידרש היזם לממן שכר דירה גבוה יותר. יש לדאוג לכך שתבוצע הובלה על חשבון היזם וכי גם תשתיות הדירה יועתקו על חשבונו.

לוחות זמנים. יש לדאוג לכך שהיזם יפעל בלוחות זמנים צפופים ככל שהדבר נתון לשליטתו. יש לזכור, כי רשויות התכנון המוניציפליות והממשלתיות עובדות בקצב שונה בכל איזור. רשויות התכנון הן אלו הצריכות לאשר את התב"ע (תוכנית בניין עיר) והתיר הבנייה ולבסוף להוציא טופס 4 לפני אכלוס הדירות החדשות.

ביטוחים. ביטוח העבודות צריך להיעשות בגבול אחריות שלא יפחת מעלות בניית כל בניין וזאת על-פי האמור בדוח אפס שיוגש לעיון בא-כוח הדיירים. על היזם לרכוש ביטוח אחריות מקצועית, ביטוח צד ג', ביטוח אחריות מעבידים וכו'. הביטוחים אמורים לרוב להגן על חיובי היזם, אך בעקיפין הם מגנים על הדיירים. הם גם מונעים הפסדי עתק ליזם בקרות מקרה לא מתוכנן, העלול לפגוע ברווחיות הפרויקט ואף להביא לעצירתו.

סנקציות. בכל מקרה של אי-עמידה בלוחות הזמנים בכל הקשור למסירת הדירה, יפצה היזם את הדיירים עבור תקופת העיכוב.

מכירת הדירה. תינתן לדייר האפשרות לבצע פעולות משפטיות בדירה ובכללם מכירתה בכל עת מיום החתימה על החוזה עם היזם. מובן, שהבא בנעלי המוכר יצטרך לחתום על החוזה עם היזם על-מנת לא לעכב את הפרויקט.

נקודות יציאה. במקרה בו דייר ספציפי אינו מעוניין להתגורר בבניין החדש ו/או מעוניין לממש את דירתו, כדאי לכלול בחוזה סעיף בו יתאפשר לו לקבל מהיזם שירותי שיווק ומכירה של דירתו היעודה יחד עם יתר הדירות. כך יוכל הדייר לקבל את התמורה עוד לפני שיאוכלסו הדירות החדשות.