ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה דנה (5.5.15) בשאלת יישום הלכת קנית (רע"א 85/88), נוכח התפתחות ההלכה ובמיוחד נוכח הלכות נוה בנין ובלוך.
השאלה עלתה כאשר העוררות (עמותת בהנחל עליון ואחרות) זכו במכרזי רשות מקרקעי ישראל וחתמו עימה על חוזי פיתוח לבנייה רוויה למגורים בבית שמש. בהמשך, אושרו לעוררות הקלות מן התב"ע, אשר השביחו את המקרקעין ובגינן נשלחה להן הודעת חיוב בהיטל השבחה.
בין העוררות לוועדה המקומית בית שמש נוצרה מחלוקת באשר למעמדן של העוררות: האם יש להגדירן כ"ברות רשות" מכוח חוזה פיתוח, או שמא בעלות זכות חכירה במקרקעין. אם ההגדרה הנכונה היא השנייה, הן יהיו חייבות בהיטל השבחה.
בפסק הדין דנ"א 1/89 (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן נ' קנית ניהול והשקעות מימון) נקבע, כי כדי להכריע במחלוקת זו, יש לבחון את ההסדרים החוזיים העתידיים, העשויים ללבוש "לבוש ניסוחי שונה". בנסיבות המקרה, נוסח הסכמי הפיתוח כלל סעיף מפורש, שלפיו חבות בהיטל השבחה תוטל במלואה על הזוכה ללא זכות השבה מאת המינהל; בנוסף, להסכמי הפיתוח צורף הסכם חכירה אשר בו נכללה תקופת הפיתוח בתקופת החכירה; כמו-כן, התשלום בגין מלוא הזכויות שולם טרם חתימת הסכם הפיתוח. מנגד, עדיין דובר בהסכם "דו-שלבי" ולעוררות אין ודאות ביחס למימושו.
לאחר שסקרה את הפסיקה הרבה שניתנה ביחס להלכת קנית קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי בהתאם לע"א 1321/02 (נוה בנין נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשיה אזור מרכז), ניתן לראות גם מי שזכאי למעמד קנייני עתידי של חוכר לדורות, אולם מצוי בתקופת ביניים חוזית, כחוכר לדורות לעניין היטל השבחה. ועדת הערר הבהירה, כי אין במסקנה שמדובר ב"חוכר לדורות" לעניין היטל השבחה, שום קביעה לצורך המעמד הקנייני של הצדדים.
בנוסף, כי התפתחות ההלכה לאורך השנים, ובמיוחד הדברים האמורים ברע"א 725/05 (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון נ' בלוך), מחייבת בחינה מהותית של המסגרת החוזית, תוך מתן משקל מופחת לכותרת ההסכם ולשמה של הזכות המוענקת. כלומר: יש לתת משקל מוגבר למהות הכלכלית ולתכלית החקיקתית של התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, היא חלוקת העושר לציבור.
ביחס להסכמי הפיתוח שבנדון, ועדת הערר ציינה, כי בהתאם להוראות ההסכם, העוררות הן הנהנות הבלעדיות מכל השבחה של המקרקעין ורמ"י אינה רשאית לגבות כל תשלום נוסף. הזכות ליהנות מהמקרקעין בכל דרך, לרבות השבחתם, מוקנית לעוררות. העובדה שעיגונה של הזכות בחוזה חכירה פורמלי נדחית עד לאחר השלמת הבינוי, מהווה מבחינה מהותית תנאי שאינו רלוונטי כלל לחיוב בהיטל השבחה. יתר על כן: תנאי מעין זה, לפיו חכירה תופסק אם לא יעמוד היזם במטרת החכירה, הוא תנאי מקובל בהסכמי חכירה.
ועדת הערר קבעה, כי יש לשאוף לפתרון שלא יאיין את ההוראות החוזיות של ההסכם. הפתרון הראוי, לפיכך, הוא מתן תוקף לכוונת הצדדים שלפיה, מחד-גיסא המעמד הקנייני של החכירה לדורות לא ייכנס לתוקף עד להשלמת תנאי הפיתוח, ומאידך-גיסא מתן פרשנות לסעיף ההסכם הקובע, כי חבות בהיטל השבחה תוטל במלואה על היזם ובהתאם להלכות שנפסקו בפרשת נוה בנין ובלוך.
ועדת הערר הדגישה, כי היא אינה מייחסת לסעיף הנ"ל מעמד עצמאי מחייב, אולם יש בו כדי להצביע על הבחינה המהותית של הזכויות שנרכשו, בתוך מכלול השיקולים הנוספים שנסקרו בהלכת בלוך ובפסיקות בתי המשפט המחוזיים. בין היתר מדובר בצירוף הסכם חכירה חתום, תקופת חכירה הכוללת את תקופת הפיתוח, תמורה המשקפת את מלוא ערך הקרקע, נשיאה בכל התשלומים של חוכר לטווח ארוך, אחריות לטיפול ברוכשי הדירות עד לרישום זכויותיהם וכו'. לאור כל האמור לעיל, ועדת הערר דחתה את העררים בעניין עצם החיוב.
