הכל על מיחזור משכנתא

הלהיט החם בימים אלו בתחום המשכנתאות הוא מיחזור משכנתאות. ריבית בנק ישראל האחרונה שפורסמה נמצאת היום ברמה הנמוכה ביותר מאז ומתמיד, מה שהופך את התקופה הזו לתקופה הכדאית ביותר למיחזור המשכנתא שנלקחה על-ידי מרבית הלווים בתקופה בה הריבית במשק הייתה גבוהה מאוד. כאן תוכלו למצוא את כל מה שצריך לדעת לגבי מיחזור המשכנתא. לגזור ולשמור!

מה זה מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא הוא הליך בו פודים את המשכנתא הנוכחית ונוטלים משכנתא חדשה, בדרך כלל זולה יותר, המיחזור יכול להתבצע באותו הבנק בו נלקחה המשכנתא או בבנק אחר. מדובר בהלוואות לדיור ולא לצורך עסקי, בגלל הלימת ההון.

כמעט כל מי שלגביו הריבית במשק היום נמוכה מהריבית בה נטל את המשכנתא שלו (שזה כולל כמעט את כל מי שנטל משכנתא לפני שנת 2002) יכול לנצל חלון הזדמנויות שקיים היום בגלל הרמה הנמוכה בה נמצאת היום הריבית במשק, שהיא הריבית הנמוכה ביותר מאז ומתמיד.

איזה סוגי מיחזורים קיימים?

קיימים 4 סוגים עיקריים של מיחזורים:

1) קיצור תקופה ושמירה על תשלום חודשי זהה - מתאימה בדרך כלל לנוטלי משכנתא שנטלו אותה בריבית גבוהה ומעוניינים לשלם פחות שנים. הם מנצלים את הריבית הנמוכה ובמקביל שומרים על גובה התשלום הנוכחי, ובכך משלמים פחות שנים, והתשלום הכולל שלהם נמוך יותר.

2) קיצור תקופה והגדלת תשלום חודשי - מתאימה בדרך כלל לנוטלי משכנתא שנטלו אותה בריבית גבוהה, הכנסתם גדלה ומעוניינים לשלם תשלום חודשי גבוה יותר בפחות שנים. הם זוכים לריבית הנמוכה ביותר ובמקביל מגדילים התשלום החודשי, ובכך משלמים פחות שנים, והתשלום הכולל שלהם נמוך יותר באופן משמעותי.

3) הקטנת תשלום חודשי והארכת תקופה או שמירה על אותה תקופה - מתאימה בדרך כלל לנוטלי משכנתא שנטלו אותה בריבית גבוהה, הכנסתם נפגעה ומעוניינים לשלם תשלום חודשי נמוך יותר. אלו ישלמו תשלום חודשי נמוך יותר לאותו טווח זמן ואם ירצו להקטין באופן יותר משמעותי את התשלום החודשי יאריכו התקופה. מצב זה בד"כ כרוך בהגדלת התשלום הכולל, אבל טוב כפתרון זמני למצב כלכלי לא טוב.

4) שמירה על אותם תשלומים ועל אותה תקופה - מתאימה בדרך כלל לנוטלי משכנתא שנטלו אותה בריבית גבוהה, לא חל שינוי במצבם, אולם הם זקוקים לסכום כספי מסויים בתנאים טובים. אלו ישלמו תשלום חודשי זהה לאותו טווח זמן, אולם יקבלו סכום כספי נוסף מעבר ליתרת המשכנתא בו יוכלו להשתמש לצרכים שונים.

יש לשים לב כי גם הפחתה שניראת לכאורה נמוכה ברמה החודשית, היא מאוד משמעותית בטווח הארוך. לדוגמא, הפחתה של 100 ש"ח בתשלום החודשי במשכנתא שנותר לשלם עליה עוד 20 שנה מביאה לתשלום כולל הנמוך ביותר מ-24,000 ש"ח.

איך ניתן להנות מהפחתה מכסימלית בתשלום הכולל?

בהנחה שהסיבה העיקרית למיחזור היא הפחתת התשלום הכולל, ככל שהריבית החדשה תהיה זולה יותר, כך ההפחתה הכוללת תהיה גבוהה יותר. לצורך כך יש לנצל את התחרות הגדולה בין נותני המשכנתא (בנקים וחברות ביטוח) ואף בין סניפי הבנק עצמו. לעיתים באותו הבנק בסניף ספציפי ניתן לקבל הצעת ריבית נמוכה יותר מאשר בסניפים אחרים או מאשר מהנהלת הבנק.

"טרנד" מיחזור המשכנתאות יצר "קבוצות מיחזור" בגדלים שונים. במסגרת קבוצות מיחזור אלו, מתארגנות קבוצות של בעלי משכנתאות המעוניינים למחזר את המשכנתא שלהם ובכך מגדילים את כושר המיקוח שלהם על הריבית מול הבנקים השונים. באמצעות קבוצת מיחזור מצליחים לקבל ריבית הקרובה לגובה עלות הגיוס של הבנק.

מהן העלויות שיש לקחת בחשבון בשלב המיחזור?

בטרם רצים למחזר המשכנתא, העלויות העיקריות שיש לקחת בחשבון בזמן מיחזור משכנתא, עלולים להטות את הכף לגבי כדאיות מיחזור המשכנתא:

1) עמלת פירעון מוקדם - עמלה זו מורכבת מכאחוז מיתרת החוב בתוספת עמלת היוון ותוספת הפסד מדד. ניתן לחסוך בה על-ידי הודעה מוקדמת לבנק. לא קיימת על החלק של הזכאות. לא קיימת במסלול צמוד לפריים או ללייבור/דולר. סכום זה מתעדכן כל שבועיים בהתאם לריבית הממוצעת של לוקחי המשכנתאות שמפרסם בנק ישראל.

2) אגרת ביטול/פדיון משכנתא - אם המיחזור מתבצע באותו בנק בו נמצאת המשכנתא לא יהיה צורך בכך.

הוצאת נסח טאבו.

3) אגרת רישום משכנתא.

4) עמלת פתיחת תיק - העמלה בגובה 0.0025% מגובה המשכנתא. סכום זה ניתן למשא ומתן ובחלק מהבנקים ניתן לקבל פטור מלא.

5) הערכת שמאי - אם המיחזור מתבצע באותו בנק בו נמצאת המשכנתא לא יהיה צורך בכך.

6) שכ"ט נוטריון בגין עריכת ייפוי כוח נוטריוני.

7) שליחויות לביצוע הפעולות הנדרשות.

במידה ונעזרים ביועץ חיצוני יש לקחת בחשבון עמלה ממוצעת של 10% מסכום ההפחתה בסך התשלום העתידי.

מהן הבעיות העלולות להתעורר בשלב המיחזור?

בשלב המיחזור עלולות להתעורר בעיות שונות, הן מצד הבנק הישן בו הייתה המשכנתא הקודמת והן מצד הבנק החדש בו באים לקחת המשכנתא הממוחזרת.

דוגמא לכך היא בחינה מחודשת של עמידה בתנאי המשכנתא, כך אם נניח אחד מבני הזוג היה רווק ורכש נכס ובמהלך השנים התחתן, כשיבוא למחזר המשכנתא ידרשו תלושי שכר מעודכנים ואת הסכמת בת הזוג או הסכם ממון.

קיימת בעיה גם בקבלת המידע הנדרש מהבנקים. לצורך בדיקת כדאיות מיחזור יש לדעת את יתרת החוב לפירעון מיידי (סכום זה כולל בדרך כלל את עמלת הפירעון המוקדם), יתרת תקופה, גובה החזר חודשי ללא ביטוח, הריבית. נתונים אלו נמצאים בדוח חבויות הנקרא גם דוח יתרה עדכני ומסתבר כי חלק מהבנקים לא מציינים בדוח זה את כל הנתונים הנדרשים. במצב זה ניתן להיעזר בדוח השנתי שנישלח בחודש מרץ ללקוח על-ידי הבנקים למשכנתאות וחברות הביטוח.

כמו כן לעיתים כשעוברים מבנק לבנק ונדרשת הסכמת הבנק הישן ל"פרי-פסו" שמשמעותו רישום מקביל של משכנתא, עלולה להתעורר בעיית הסכמה מצד הבנק הישן בגלל הסיכון הכרוך בכך. אולם בפועל, יש בין הבנקים למשכנתאות עצימת עין, הסכמה שבעל פה לגבי זה, או לחילופין הסכמה לרישום זמני של משכנתא בדרגה שניה. עצימת עין זאת על-מנת להימנע מחיסול חשבונות שעלול להתפתח בין הבנקים במקרה של סירוב כזה מצד אחד מהם.

לסיכום יש לזכור כי בכל הקשור לחיסכון במיחזור אלמנט העיתוי חשוב מאוד, שכן יש לקחת בחשבון כי על-פי הערכות כלכלנים יש צפיות לעליית הריבית בטווח של 6 חודשים, מה שיכול לסגור בזליגה איטית את חלון ההזדמנויות הקיים ורצוי לנצל את הרמה הנמוכה בה נמצאת הריבית במשק כיום, שהיא הריבית הנמוכה ביותר מאז ומתמיד, כאשר יש לשים לב לעמלת הפירעון המוקדם המתעדכנת בכל שבועיים.