בספטמבר 2009 פורסמה למתן תוקף תוכנית תשתיות לאומיות "תת"ל/3, 4/6" המפרטת את התוואי המדויק של כביש מס' 9 (כביש רוחב מכביש החוף לכביש 6) וכוללת הוראות של תוכנית מפורטת. בעקבות התוכנית פורסם צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), התשס"ו-2005, אשר מכוחו הופקעו חלקות של בעלי זכויות רבים. פעולות אלו היוו רקע להליכים משפטיים רבים מצד בעלי זכויות שנפגעו ואשר ביקשו לקבל פיצויים.
פעמים רבות נתקלו בעלי הזכויות בבעייתיות בקבלת הפיצוי וזאת בשל הקושי לסווג את הפגיעה במקרקעיהם. בחלק מהמקרים הועלו טענות לפיהן הפגיעה נוצרה עוד ב-2.3.1998, כאשר פורסם שינוי 42 לתמ"א 3, וזאת משום שהיה ניתן לזהותה בסימון הידני שנעשה בתשריט התוכנית על-אף היותו בקנה מידה של 1:100,000.
במקרים אחרים נחלקים הצדדים בשאלה האם התוכנית או צו ההפקעה הם שיצרו את הפגיעה. לעיתים גם המומחים שמינה בית המשפט סברו, כי לא ניתן לבצע את ההפרדה בין הפיצוי שמגיע בגין ההפקעה לבין הפיצוי שמגיע בגין התוכנית.
מובן, שהעובדה שבעל קרקע לא נקט הליך בפני ועדת הערר לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, עלולה להוביל לכך שיישלל ממנו חלק ניכר מהפיצוי, אם ייקבע שהתוכנית היא זו שיצרה את הפגיעה. נכון הדבר גם בנוגע לבעל זכויות שלא העלה על דעתו שיהא עליו לנקוט הליך כנגד פגיעה שנוצרה כתוצאה מתוכנית מתאר ארצית.
כפילויות ומצב אבסורדי
קושי זה יוצר מצב אבסורדי, בו בעלי הזכויות נאלצים לנקוט הליכים שונים, הן מול ועדות הערר, בגין הפגיעה בשווי הקרקע הנובעת משינוי ייעודה לצורכי ציבור; הן מול בתי המשפט המחוזיים, בגין הפגיעה שיצרה ההפקעה עצמה; ולעיתים אף מול הוועדה המכרעת לפיצויים מן החסד שמינה שר התחבורה וזאת בשאלת הפיצוי עבור הפקעת 25% הראשונים בקרקע. כפל ההליכים גם מביא לכפל שמאים אשר בוחנים את אותן פגיעות, וברור שלדבר יש השלכות רבות על המשאבים שנדרשים בעלי הזכויות ואף הרשויות להשקיע ועל הזמן שיידרש עד אשר יסתיים כל אחד מן ההליכים. בשורות הבאות נמחיש כיצד הקושי שבסיווג הפגיעות בא לידי ביטוי בשני פסק דין שניתנו לאחרונה על-ידי בית המשפט העליון.
בפסק דין מנדלסון (ברמ 8250/10) עלתה השאלה האם הפגיעה בחלקות הייתה ניתנת לזיהוי כבר בתוכנית המתאר הארצית, ואז ייקבע שהתיישנה תביעת ירידת הערך אשר הוגשה שמונה שנים מיום פרסומה; או שמא ניתן היה לזהות את הפגיעה בשנת 2005 עת אושרה תת"ל/3, 4/6, שהיא בדרגת פירוט גבוהה יותר.
הן ועדת הערר והן בית המשפט המחוזי בחנו את השאלה על-רקע ההלכה שנקבעה בע"א 664/02 והגיעו למסקנה, כי הפגיעה היא פועל יוצא של התוכנית הראשונה וזאת בין היתר על בסיס בחינת התשריטים, מפת הגוש והעצמים הפיזיים בסמוך לחלקות (קו מתח גבוה, מטרוקה וקצהו הצפוני של הישוב אליכין). לאור זאת קבע בית המשפט העליון, כי הכרעה עובדתית-תכנונית זו היא בבחינת יישום פרטני של ההלכה, ועל כן אין עילה למתן רשות לערער.
בעניין גדעון כהן (ע"א 4611/13) נדונה השאלה האם נזק אשר קבע השמאי המומחה מטעם בית המשפט המחוזי, ספי רביב, נובע מצו ההפקעה ונגרם בנסיבות המנויות בסעיפים 9(ד)(1) ו-9(ד)(2) לפקודת הדרכים, או שמא מדובר בפגיעה שהיא פועל יוצא של הוראות תת"ל/3, 4/6. לאור אי-בהירות בעניין, הציע בית המשפט והצדדים קיבלו הצעתו, לבקש מהשמאי התייחסות לשאלה.
השמאי השיב, כי לפי מיטב הבנתו התוכנית המייעדת לדרך וההפקעה שלובים זה בזה, ולכן ההפרדה בין פיצוי לפי הפקודה לבין פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אינה אפשרית. מסיבה זו פסק בית המשפט, כי גם לאחר הבהרת השמאי, אין לפניו תשתית שמאית שתאפשר לקבוע שההפקעה היא זו שגרמה לפגיעה, להבדיל מהתוכנית, כפי שנפסק על-ידי בית המשפט המחוזי. משכך, לא הונחה בפניו עילה להתערב ועל כן נדחה הערעור בעניין זה.
עמדה סותרת והערה
ראינו לנכון להביא לפניכם עמדה סותרת של בית המשפט המחוזי בחיפה (ה"פ 179/08, בה ייצג משרדנו את בעלי הקרקע) שם קיבל בית המשפט את שומתו של אותו שמאי מוסכם בגין אותה דרך. בית המשפט קבע, כי אין מניעה להעריך את שווי המקרקעין שהופקעו תוך שמביאים בחשבון הן את מידת הפגיעה שנגרמה על-ידי ההפקעה והן את שווי המקרקעין לאחר שהובאה בחשבון הפגיעה בהם על-ידי תוכנית המתאר. זאת, משום שמדובר בפגיעה בבעלי מקרקעין, שאין חולק שהם זכאים לפיצוי בגינה, בסכום שישקף הן את הפגיעה על-ידי תוכנית המתאר, והן את הפגיעה על-ידי עצם ההפקעה בייחוד כאשר קיימת סמיכות זמנים בין התוכנית לפעולת ההפקעה.
לאור הקשיים הרבים והקביעות הסותרות בבתי המשפט, נפנה את הקורא ואת המחוקק לדברי הנשיא
אשר גרוניס (דנ"א 3454/13): "אין להסיק מדבריי שמיון הפגיעות במקרקעין לסיווגים שונים הוא רצוי. לא אחת סיווגים אלו אינם בהירים, ולעיתים אף אין זה ברור מהי ההצדקה העניינית לתוצאות המשפטיות השונות הנגזרות מהם. עם זאת, נכון לעת הזו זה הדין המצוי. ייתכן שיש מקום להסדרה כוללת של תחום זה, באופן שיאחד את סוגי הפגיעות במקרקעין ואת ההסדר למתן הפיצוי בגינן. אולם מובן שהסדרה זו דורשת פעולה מצד המחוקק".
