חברת אלדן-טק רכשה ביום ו' (28.7.2006) מפרטיים 5 בנייני מגורים בברונקס, ניו-יורק, ובהם 260 דירות. היא תשלם 16.5 מיליון דולר, שהם 73 מיליון שקל. זוהי עסקה ראשונה בארה"ב של החברה בשליטת המשקיע יוסי בודנשטיין, שחתם על החוזה בנסיעת-בזק לארה"ב.
מדובר בדירות קטנות, המבוקשות מאוד מאחר ששכר הדירה בהן נמצא בפיקוח של עיריית ניו-יורק. השוכרים משלמים 770 דולר לחודש בממוצע, לעומת שכר דירה מקובל של 1,400 דולר לחודש באיזור. אלדן-טק קנתה את הדירות במחיר נמוך, 63,000 דולר בממוצע לדירה.
בנק אמריקני יממן 80% מההשקעה, על-ידי הלוואה של 13.1 מיליון דולר, שהם 58 מיליון שקל. ההלוואה היא ל- 10 שנים, בריבית קבועה של 6.45%. אלדן-טק תשקיע בעסקה 15 מיליון שקל בהון עצמי.
דמי השכירות מכניסים 2.4 מיליון דולר לשנה, שהם 10.6 מיליון שקל. ההכנסה נטו לאלדן-טק, אחרי ניכוי הוצאות אחזקה ומימון, היא 1.5 מיליון שקל לשנה, כלומר תשואה של 10% על ההון העצמי.
החוק בניו-יורק קובע, ששכר הדירה עולה אחת לשנה, בחודש אוקטובר. כבר עתה ידוע, שבעוד חדשיים יעלה שכר הדירה ב- 4.2% לדירות בחוזה שכירות לשנה, ו- 7% בדירות עם חוזה לשנתיים. הדבר יעלה את התשואה ל- 10.5% לערך, והיא תוסיף ותעלה משנה לשנה.
בנוסף, בכל מקרה שדירה מחליפה שוכר, זכאים בעלי הנכס להעלות את שכר הדירה ב- 17%. הם זכאים להעלות את שכר הדירה גם לאחר שיפוץ הבניין. אלדן-צופה, לכן, שהתשואה תעלה כל העת. הביקוש לדירות אלו גדול, וכל דירה שמתפנית - מושכרת מיד.
לאלדן-טק יש שותף ב- 20% בעסקה, קבוצת ארפא-שפיגל, בבעלות ישראלים-לשעבר, העוסקים זה שנים רבות בעסקי נדל"ן בארה"ב. ארפא-שפיגל גם תנהל את הדירות, תמורת דמי ניהול כמקובל.
בחודש הבא אמורה אלדן-טק לרכוש שני בניינים נוספים, ובהם 112 דירות, בעסקה שהמבנה שלה יהיה דומה לעסקה הנוכחית.
