היו זמנים שבהם טענו רוכשים, כי רכשו דירת מגורים כדי לשלם פחות מס רכישה, ואילו מנהל מיסוי
מקרקעין טען שמדובר ברכישת דירת נופש או
דירה להריסה, כדי לחייב במס רכישה בשיעור החל על רכישת זכות במקרקעין. אלא שהזמנים השתנו. לרוכשים כדאי לטעון שרכשו דירה להריסה או דירת נופש, כדי לשלם מס רכישה בשיעור של 6% בלבד, במקום שיעור של לפחות 8% ברכישת דירת מגורים.
מתוך הפסיקה עולה, כי המבחן לרכישת דירת מגורים לצורך שימוש כ"דירת נופש" או לצורך הריסתה, הוא אוביקטיבי וסובייקטיבי גם יחד. עניין זה נדון לאחרונה בעניין פריאנטה (ו"ע 58675-09-14, ניתן ב-28.2.2016).
בית המשפט קבע, כי יש לקבוע את שיעור מס הרכישה בשל רכישת "דירת מגורים" בעיקר בהתחשב במבחן הסובייקטיבי. כלומר: יש לבחון מה הייתה כוונתו של הרוכש, בזמן הרכישה, לגבי השימוש בנכס הנרכש. זאת לאור העובדה שבמבחן האוביקטיבי יכולה הדירה הנרכשת לשמש למגורים, אפילו אם הייתה מיועדת להריסה או לשימוש כ"דירת נופש".
עו"ד דורון פריאנטה רכש בנאמנות בית בצהלה, תמורת 13.5 מיליון שקל. בסמוך לרכישת הנכס, הוגשה למנהל מיסוי מקרקעין הצהרה על רכישת דירת מגורים יחידה (לעניין החיוב במס רכישה), ומס הרכישה שולם על-ידי פריאנטה בהתאם לכך. בבדיקת מנהל מיסוי מקרקעין נמצא, כי היו בבעלות הנהנה שתי דירות מגורים נוספות, ולכן הוציא מנהל מיסוי מקרקעין לנהנה (באמצעות הנאמן) שומת מס רכישה של 900,000 שקל.
בינואר 2014 פנה הנאמן למנהל מיסוי מקרקעין, והמציא לו בקשה לתיקון שומה (טופס 7085) והצהרה מעודכנת בדבר רכישת הנכס, לפיה אין מדובר כלל ברכישת "דירת מגורים", אלא ברכישת "קרקע", החייבת במס רכישה בשיעור קצוב של 5%.
הלכה פסוקה היא, שיש לקבוע את סכום מס הרכישה בשל רכישת "דירת מגורים" בהתחשב (גם) במבחן הסובייקטיבי, כלומר: מה הייתה כוונתו של הרוכש, בזמן הרכישה, לגבי השימוש בנכס הנרכש. הלכה זו, מקורה בקביעת בית המשפט העליון (ע"א 278/84).
ועדת הערר מצאה, כי נראה שהנהנה לא התכוון מעולם לעשות שימוש בנכס למגוריו, ולפי כל העדויות עולה שלא נעשה בנכס שימוש בפועל למגורים, גם לא על-ידי אחרים, לאחר שנרכש על-ידי הנהנה. היא קיבלה את טענת פריאנטה, לפיה מי שרוכש תמורת 13.5 מיליון שקל בית ישן בצהלה ואינו משתמש בט, חזקה עליו שכוונתו הסובייקטיבית הייתה לרכוש את הקרקע ולהרוס את הנכס. לכן, יש לראותו כרוכש זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים.
העובדה שהנהנה (הוא ו/או אביו) לא פעלו בשקידה ובמרץ כדי להרוס את הבניין הקיים, איננה מעידה על כך שכוונתם הסובייקטיבית הייתה להשתמש בו למגורים. הבניין הקיים אומנם לא נהרס, אך גם לא שימש למגורים.
מבחן סובייקטיבי הדן בכוונת הרוכש, צריך להישען על ראיות אוביקטיביות המצביעות על כוונת הרוכש. במקרה דומה (ו"ע 9750-12-11) נקבע, כי מאחר שהעוררת רכשה זכויות בבית קיים שבו שתי יחידות דיור, תוך סיכום עם המוכרת בחוזה המכירה שהבית ייהרס ובמקומו ייבנו שתי דירות חדשות, ניתן לקבוע שכוונת הרוכשת הייתה לקנות נכס מקרקעין ולא דירת מגורים.
הנסיבות המיוחדות של מקרה זה - ובייחוד העובדה שפריאנטה דיווח תחילה על רכישת "דירת מגורים יחידה" ורק לאחר שמנהל מיסוי מקרקעין שלל הצהרה זו, תיקן פריאנטה את דיווחו וטען לרכישת נכס קרקע ללא דירת מגורים - מחייבות הצבת תנאי לקבלת הערר, לפיו הערר יתקבל בתנאי שפריאנטה יוכיח, כי הריסה שלמה של המבנה בוצעה תוך שישה חודשים מיום מתן פסק הדין. במקרה זה, המס יהיה 6% בלבד.
