תחום ההתחדשות העירונית קיים במחוזותינו כבר למעלה מעשור, אך כניסת יזמים לתחום זה הייתה מצומצמת מאוד עד כה. רק בשנים האחרונות אנו חווים צמיחה והתפתחות של התחום, אשר אף היא נתקלת בחסמים רבים המקשים על השימוש בכלי משמעותי וחשוב זה.
בשנים האחרונות, בין היתר בעקבות המחאה החברתית ועל רקק רצונה של הממשלה לבחון דרכים להגדלת היצע הדיור במרכז המדינה, אשר בו הולכות ואוזלות הקרקעות הפנויות, החלה הממשלה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית.
כך הועלו לאחרונה שתי הצעות חוק. האחת היא הצעת חוק הנוגעת לחובות החלות על מארגני דיירים במתחמים לפינוי בינוי: הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקות פינוי ובינוי). השנייה היא הצעת חוק לפיה ניתן יהיה לפנות מדירתו דייר אשר סירובו לחתום על הסכם עם יזם אינו סביר: (הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)(תיקון מס' 4)(פינוי בשל סירוב בלתי סביר). שתיהן מנסות לתת פתרון לחלק מהחסמים הקיימים היום בתחום ההתחדשות העירונית, ועל אף שטרם אושרו, הרי שהן בהחלט מעידות על מגמה.
כוח אדם, כדאיות וחששות
ב-4.8.2016 התקבל בכנסת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המהווה נדבך ראשון בקידום התחום. החוק מבקש לתת מענה לחסמים המונעים קידום תוכניות להתחדשות עירונית, הן פינוי-בינוי והן
תמ"א 38. עיקר המענה מושתת על הקמת גוף אחד, אשר עניינו קידום תחום ההתחדשות העירונית ומציאת דרכים להקלת הפרוצדורות.
חסם ראשון עימו מתמודד החוק הוא העדר כוח אדם מספק לקידום פרויקטים ותוכניות בתחום. זאת הוא עושה באמצעות הקמת רשות ייעודית, הקמת מינהלות עירוניות ברשויות המקומיות, הקצאת משאבים לרשויות המקומיות ולוועדות המקומיות לתכנון ובנייה והקמת ועדות משנה להתחדשות עירונית בוועדות המחוזיות.
חסם נוסף הוא הכדאיות הכלכלית של היזמים. ראשית מציע החוק הקלה בהכרזה על מתחם כמתחם לפינוי בינוי ב"מסלול מיסוי", כך שניתן יהיה להכריז על מתחם בן 12 יח"ד כמתחם פינוי-בינוי, מחצית מהרף הקודם. שנית, החוק מאפשר לרשות מקרקעי ישראל ולרשויות המקומיות להקצות ללא מכרז קרקעות שבבעלותן לבעלי זכויות במגרשים הסמוכים לקרקעות אלה, אם הדבר יוביל להגדלת הכדאיות הכלכלית של היזם ולביצוע הפרויקט. שלישית, החוק מאפשר הפחתת היטל ההשבחה במחצית.
בהקשר זה יצוין, כי עד כה נדרש היזם לקבל אישור הרשות המקומית לקבלת פטור, אשר לרוב לא ניתן, שכן הרשויות המקומיות זקוקות לכספים ומתקשות (ואולי בצדק) לוותר על הכנסות אלה. הפתרון המוצע יכול לסייע ליזמים ולפתוח בפני הרשויות המקומיות את הדלת לסייע ליזמים ביתר קלות.
החסם המשמעותי ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר לו מבקש החוק להציע פתרון, הוא החסם האנושי: סירוב של בעלי זכויות במתחם להתקשר בהסכמים להתחדשות עירונית. במסגרת זו מעניק החוק לבעלים מספר כלים אשר יקלו עליהם, הן בפן הפסיכולוגי-רגשי והן בפן הכלכלי, להסכים לביצוע פרויקט.
תחילה מחייב החוק את הרשות לבצע פעולות הסברה לאוכלוסיות במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, להנגיש להם מידע, לעמוד בקשר עם דיירים במתחמים אלו ולעודד הליכי שיתוף הציבור. לשם כך נקבע, שהרשות להתחדשות עירונית תגבש ותפרסם נוסחים מומלצים למסמכי התקשרות בעסקות אלו.
על כך מוסיף החוק, כי הרשות תמנה ממונה לפניות דיירים, אשר יתן מענה לדיירים בנוגע להתקשרויות עם יזמים, מארגנים ונותני שירותים, וכן יבחן פניות של דיירים הסבורים, כי מופעל עליהם לחץ בלתי סביר להסכים להצטרף למיזמים.
שלושה פתרונות בפן הכלכלי
בפן הכלכלי מציע המחוקק שלושה פתרונות. הפתרון הראשון פונה לדיירי הדיור הציבורי הגרים בדירה המיועדת להתחדשות עירונית המתגוררים בדירת התמורה. הוא קובע, כי דיירים אלו ימשיכו לשלם שכר דירה על-פי התעריף של הדירה בה התגוררו ערב החתימה על ההסכם או מתן היתר הבנייה, ולא ישאו בתוספת הוצאות הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף בגין דירת התמורה.
הפתרון השני עניינו בדיירי מתחם להתחדשות עירונית שהגיעו לגיל פרישה ומקבלים גמלה מהמדינה לפי חוק הבטחה הכנסה. הללו יהיו זכאים להקלות בתשלום הוצאות הבית המשותף ותחזוקתו: בחמש השנים הראשונות מקבלת החזקה בדירת התמורה, הם לא ישאו בהפרש שבין שיעור הוצאות הניהול והתחזוקה ערב הריסת הבית המשותף לבין שיעור ההוצאות במבנה החדש.
הפתרון השלישי והבשורה המשמעותית ביותר בהקשר זה מגיע בבחינת תשלומי הארנונה. שר הפנים אמור לקבוע עד מאי הבא תנאים, שבהתקיימם מחזיק בדירת תמורה יהיה זכאי להנחה של עד 100% בגין ההפרש שבין השטח בעדו חויב בארנונה בדירת המגורים הקודמת לבין השטח בדירת התמורה, וכן תנאים שבהתקיימם לא תחול באותה תקופה על מחזיקים בדירת תמורה העלאה בתשלומי ארנונה עקב שינוי סיווג החל על האזור בו נמצא הנכס.
כאן ראוי שיצוין, כי גם היום הרשויות המקומיות רשאיות להעניק הנחות בארנונה באזורים בהם בוצעו פרויקטים של פינוי בינוי, במהלך ארבע השנים מיום קבלת החזקה בדירת התמורה, וזאת מכוח תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), אך לרוב הנחות אלו לא ניתנות. התקנות החדשות יחייבו את מתן ההטבה ויעניקו אותה גם במסגרת פרויקטים של תמ"א 38.
חורים בכיסוי ההוצאות
אך בצד הפתרונות שמציע החוק, הוא מתעלם ממספר חסמים משמעותיים נוספים ואף עלול ליצור מספר בעיות שהמדינה תאלץ להתמודד עימן בעתיד.
ראשית, השתת הוצאות ניהול ותחזוקה של חלק מהשטחים המשותפים במשך חמש שנים, בהם צריכים לשאת חלק מדיירי דירות התמורה או היזם, עלולה לסכל את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט או להוביל לכך שתשלומים עלו יושתו על רוכשי דירות היזם. בכך למעשה יוביל החוק לעליית מחירי הדיור - דבר שהממשלה מבקשת למנוע.
שנית, החוק אינו קובע מי ישא בהפרשי הוצאות הניהול והתחזוקה במקום דיירי הדיור הציבורי. הפתרון שעומד כרגע על הפרק הוא שהמדינה תישא בהוצאות אלו, אך כלל לא ברור האם המדינה לקחה בחשבון שהטבה זו תינתן מבלי שנקבעה בצידה הגבלת זמן, וכלל לא בטוח שהמדינה תוכל לשאת בעלות זו במשך זמן בלתי מוגבל.
שלישית, ההטבות הכלכליות שניתנות לדיירים מהוות פתרון קוסמטי בלבד, אשר יוביל דיירים במתחם להסכים לביצוע הפרויקט מבלי לשקול את השלכותיו הכלכליות עליהם בעתיד. חמש שנים הן פרק זמן קצר, ומה יעשו אותם דיירים לאחר מכן, כאשר ימצאו את עצמם בדירה אשר ידם אינה משגת לשאת בהוצאותיה השותפות.
על כך יוסף, כי קיימת התעלמות בוטה מכך שאף אם מדובר באוכלוסייה אשר אינה זכאית להטבות שהחוק מציע, אין היא בהכרח יכולה לשאת בהוצאות המשותפות בגין דירת התמורה. לפיכך, או שדיירים רבים ימשיכו להימנע מלתת את הסכמתם או שימצאו את עצמם מחוץ למתחם. לכך לא מציע החוק כל פתרון.
מתי בעצם תקום הרשות?
רביעית, החוק אינו נותן מענה לשאלת הדייר הסרבן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, שאלה אשר בניגוד למסגרת של פינוי-בינוי, לא מקבלת מענה חוקי בכל דרך שהיא והיה מצופה שתמצא מענה במסגרת החוק.
החיסרון הגדול של החוק טמון בהעדרם של מועדים קשיחים להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כך ייתכן שמדובר בחוק שיתברר כחסר שיניים ותכלית, ואנו נמצא עצמנו מול סחבת בלתי נגמרת בהקמת הרשות. בכך עלולות לרדת לטמיון רוב התקוות הגדולות הטמונות בחוק זה.
נסכם בכך שאנו מברכים על אישור החוק, אשר מהווה בשורה ומעניק רוח חדשה לתחום ההתחדשות העירונית. אולם בכך לא די וקיימת עוד כברת דרך עד שיטופלו כל הבעיות שנותרו פתוחות.
