הרמטיק, חברת הנאמנות של בעלי האג"ח באדרי-אל, זרקה אמש (יום ה', 27.7.17) בשעה 11 חבל הצלה, זמני לפחות, לחברת הנדל"ן אדרי-אל. בראשית השבוע הבא (יום א', 30.7.17) עמדו בעלי האג"ח של אדרי-אל להתכנס כדי להתייעץ מה לעשות. אדריאל חייבת לשלם להם למחרת (יום ב', 31.7.17),100 מיליון שקל (ועוד ריבית) לפירעון אג"ח סדרה ב', אבל החברה ובעל השליטה, גבי אדרי, 57, הודיעו השבוע: מצטערים, אין לנו כסף.

במקרים רגילים, יכולים בעלי האג"ח לפנות לבית המשפט, במקרה זה מחוזי תל אביב, ולבקש למנות כונס נכסים לחברה. האם זה מה שהיו מחליטים? כרגע לא ידוע. הרמטיק, אולי לבקשת גבי אדרי, החליטה לתת לחברה אורכה. אמש הודיעה הרמטיק על דחית הישיבה מיום ראשון ליום שני לפנות ערב. המטרה: להצביע על הצעה לדחות בחודש את מועד הפירעון, ל-31 באוגוסט. אולי החודש הנוסף יציל את החברה.

מדובר בחברת נדל"ן נוספת שנקלעה לקשיים. חברת דירוג האשראי מעלות, ששמעה שלאדרי-אל אין כסף לשלם את האג"ח, הורידה מיד את דירוג האשראי של החברה לתחתית, D, שפירושו חד-משמעי: החברה נכנסה לכשל המונע ממנה לפרוע את חובותיה. כנראה שאף בנק לא יתן לה אשראי, מה שהיה בספק עוד קודם לכן.

האב והבן שולטים בחברה

אדרי-אל נמצאת בבעלות גבי אדרי המחזיק ב-86 אחוז ממניותיה. גבי ובנו אדם, 30, מנהלים את החברה זה שנים. הם לא יכולים להפיל את האחריות על מישהו אחר.

איך נקלעתם למצב זה?

אדרי והחברה מסבירים: "התוכנית שלנו הייתה לממש את הנכס העיקרי שנשאר לנו, קניון בקריית שמונה, ששוויו הוערך בכ-107 מיליון שקל. מכירת הקניון הייתה מאפשרת לנו לפרוע את כל החוב, או את עיקרו. בחודשים האחרונים ניהלנו מו"מ עם קונים-בכוח לא הצלחנו עדיין לחתום על הסכם. אנחנו מקווים שבקרוב נוכל למכור את הקניון, ולכן ביקשנו דחייה בפירעון אגרות החוב".

חנויות בדיזנגוף סנטר, מיזם גדול בטבריה

ההתחלה הייתה דווקא די טובה. לפני עשר שנים בדיוק החליט יזם הנדל"ן הפרטי גבי אדרי להפוך את חברתו לציבורית ולגייס כסף בבורסה. הוא העביר את נכסיו הפרטיים לחברה הציבורית. אדרי ובנו אדם החליטו לרכז את עסקיהם בצפון הארץ, בפרט בקריית שמונה, מתוך הנחה שיוכלו להשכיר נכסים בתשואה טובה, ואחר כך למכור אותם ברווחי הון. עסקה גדולה אחרת הייתה רכישת 12,000 מ"ר חנויות בדיזנגוף סנטר, בכ-180 מיליון שקל.
בנוסף, חתם אדרי באוקטובר 2009 עם חוזה עם החברה הכלכלית העירונית בטבריה, שלפיו תשקיע החברה בבנית קניון גדול במרכז העיר ותשכיר אותו לכ-25 שנים לחברה העירונית. זוהי שיטת BOT הנפוצה, שבה מכסים דמי השכירות את ההשקעה ואף נותנים רווח סביר.

הכל נראה טוב. החברה גייסה מאות מיליוני שקלים באג"ח א' וב' בבורסה, כדי לממן את ההשקעות. אבל במשך השנים התעוררו בעיות

הריבית - 90 מיליון שקל

אחת הבעיות הייתה הוצאות מימון גבוהות. אג"ח ב', לדוגמה, הונפקו לפני שש שנים, בתמורה כוללת של 288 מיליון שקל. החברה התחייבה לשלם ריבית של 5.1% עד 5.3%, ועוד הצמדה למדד. היא חויבה לשלם במשך השנים ריבית של קרוב ל-90 מיליון שקל, שלא לדבר על ההצמדה.

באפריל 2014 מכרה אדרי-אל את השטחים בדיזנגוף סנטר למשקיעים מארה"ב, ב-304 מיליון שקל. היא רשמה רווח של 69%. לכאורה עסקה טובה, אלא שתמורת המכירה הועברה רובה ככולה לבנקים ולבעלי האג"ח, כדי לפרוע את החובות. עסקת מימוש אחרת, גם היא כדי לפרוע חובות, נעשתה במגדל האופרה על שפת הים של תל אביב. החברה רכשה שתי קומות מסחריות ושטחים נלווים. בסוף 2015 מכרה חברתו של גבי אדרי את הקומות בכ-25 מיליון שקל. כמעט כל הסכום הועבר לבנק ולבעלי אג"ח.

בניין "גיבור" עומד ריק

חלק מהקשיים נובעים מעסקות רכישה לא מוצלחות. קריית שמונה היא דוגמה בולטת. אדרי-אל רכשה בניין בן 24,000 מ"ר, לשעבר מפעל גיבור. היא לא הצליחה להשכירו. הוא עומד ריק ולא מכניס דבר. שוויו מוערך ב-19 מיליון שקל, אבל אין קונה. החברה גם רכשה שטחים מסחריים בבנין התחנה המרכזית בקריית שמונה. גם שם קשה להשכיר. שווי הנכס נאמד כיום ב-7 מיליון שקל בלבד.

על המרכזיות של קריית שמונה בפעילות החברה יעיד הנתון הבא: שווי כל נכסי אדרי-אל עמד בסוף 2016 על 166 מיליון שקל. מתוך זה, 133 מיליון שקל, שהם 80 אחוז מהסך הכול, הם שלושת הנכסים בקריית שמונה. לאדרי-אל יש 12,000 מ"ר מסחריים בנהריה, חיפה, קריית חיים ובבית ליד. התפוסה בינונית.

לחברה גם מגרשים ריקים בצור נתן ובבית ליד (ליד המרכז המסחרי). מגרש ריק לא מכניס דבר. בתקופה האחרונה השקיעה אדרי-אל בשתי חברות אנרגיה סולארית. אחת מהן, "אנרגיה ירוקה" נמצאת בהליכי פירוק. כל אלו הביאו את החברה להפסדים גדולים בשנים האחרונות. בשלוש השנים 2014 עד 2016 צברה הפסד של כ-53 מילין שקל. כל ההפסד נובע מהוצאות מימון, שהגיעו לסכום זהה, 53 מיליון שקל. בעיית המימון הכבדה הייתה בשנת 2015 - 26 מיליון שקל, מתוך זה כ-13 מיליון מחיקת ערך של אחד הנכסים.

דווקא בשנה האחרונה, 2016, מצבה של אדריאל פחות גרוע. היא הפסידה רק 2.4 מיליון שקל. ברבעו הראשון של 2017 הפסידה עוד 1.4 מיליון.

"הבור של טבריה"

במיזם בטבריה הייתה לאדרי-אל "צרה שלא כתובה בתורה", ולא באשמתה. החברה השקיעה 27 מיליון שקל, בין היתר בחפירת בור ענק, הידוע בשם "הבור של טבריה". אלא שהעירייה והחברה הכלכלית שלה החליטו, לבטל את התוכנית. לאדרי-אל לא נותרה ברירה אלא להגיש תביעה משפטית נגד העירייה, שהגיבה כמקובל בתביעה נגדית. התביעות הועברו לבורר. לפני כחמישה חודשים פסק הבורר, שעל העירייה לשלם לאדרי-אל 16 מיליון שקל. החברה הייתה רוצה לקבל את הסכום מהר ככל האפשר, אבל הפסק היה שהסכום ישולם ב-12 תשלומים חודשיים כ-1.3 מיליון שקל בחודש.

לאחר מכירת הנכסים בתל אביב, והיציאה מהעסקה בטבריה, נשארה אדרי-אל עם נכס מרכזי אחד - קניון "שער העיר" בקריית שמונה, 87% מהשטחים מושכרים, ומניבים הכנסה שנתית נטו של כ-6.9 מיליון שקל. גבי אדרי הצליח לפרוע את כל אג"ח סדרה א', ואת רוב האג"ח סדרה ב', על-ידי מימוש רוב נכסי החברה. נותר חוב של 99.5 מיליון שקל, ועוד ריבית, לבעלי אג"ח ב'. הקניון משועבד להם.

זה תשעה חודשים לפחות שגבי אדרי עושה מאמצים למכור את הקניון. לכאורה, רווח של 6.9 מיליון שקל לשנה, בתשואה של 7%, נותן לקניון שווי של 98 מיליון. השמאי ירון ספקטור אף העריך את שוויו ב-107 מיליון שקל. אבל עד עתה אין קונה. באחרונה מסר אדרי, שהוא מנהל משא-ומתן מתקדם לקראת חתימה על מכתב כוונות - לא נמסר עם מי (ריט 1 רכשה בעבר 25% מהקניון, אך העסקה בוטלה). בעלי האג"ח רוצים לראות כסף, ולא הבטחות ומכתבים.

גבי אדרי ובנו אדם, בן 34, הם בעל השכלה תיכונית. כל העת שכרו מומחים ואנשי מקצוע, כדי שיעזרו להם. שכרו של אדרי בשנה האחרונה היה 83,000 שקל לחודש. שכרו של הבן, האחראי על השיווק, היה 40,000 שקל לחודש, אך לאחר שמכרו את השטחים המסחריים העיקריים, כפי שתיארנו, החליט לקצץ את שכרו ב-50 אחוז, ל-20,000 שקל בחודש. החותנת של גבי, נילי אזולאי-קפלן, מכהנת כסגן מנכ"ל בחברה, ב-21.500 שקל לחודש. הסכומים סבירים, כך נראה, לגבי חברת נדל"ן קטנה - בתנאי שתוכל להתאושש, למכור את הקניון ולצאת לחיים עסקיים חדשים.