דורון חלבה, אחד משני בעליה של חברת וולקאם (יחד עם קציר) מסביר את השיטה, בראיון ל-News1.

אם כל הדירות הושכרו, היכן ידורו הדיירים הוותיקים, האמורים בדרך כלל, במסלול זה, לקבל דירות חדשות בבניין החדש?

חלבה: "זה חידוש נוסף. הדיירים מקבלים כסף ולא דירות. ארבעתם יחד קיבלו 2.7 מיליון שקל".

כמה השקעתם בבניה?

חלבה: "13 מיליון שקל. כולל בנייה והוצאות נלוות".

אם לא מכרתם את הדירות, איך מימנתם השקעה של כ-16 מיליון שקל?

חלבה: "הון עצמי והלוואה בנקאית".

בדיקת News1 גילתה את הפרטים הבאים על שיטת המימון של המיזם. ראשית, לשני היזמים רק 50 אחוז במיזם. 50 האחוזים הנותרים הם של יזם פרטי, עורך דין במקצועו, ששמו לא פורט. היזמים השקיעו 5 מיליון שקל בהון עצמי - 2.5 מיליון קציר-חלבה, 2.5 מיליון שקל העו"ד. את היתרה, 11 מיליון שקל, לוו מבנק הפועלים. ההלוואה היא לחמש שנים, בריבית 3.6%.

חוזה ההלוואה קובע, כי בחמש השנים ישלמו הלווים רק ריבית, שיממנו מתוך דמי השכירות. את הקרן יש לפרוע בתשלום אחד בסוף התקופה. שיטה זו מקובלת בהלוואות עסקיות רבות. בנקודה זו אין חידוש במיזם.

כמה יניבו דמי השכירות?

חלבה: "הדירות יושכרו במחירי שוק. דירות 2 חדרים יושכרו ב-2,700 שקל לחודש, דירות 3 חדרים ב-2,900 שקל לחודש, דירות 4 חדרים יושכרו ב-4,200 שקל לחודש, השכירות תכניס כמיליון שקל בשנה, תשואה של כ-6%".

בהקשר זה יצוין, שזה שנים שהתשואה מהשכרת דירות בבאר שבע גבוהה מהמקובל בישראל. הדבר נובע בעיקר מביקוש ער מאוד לדירות, של אלפי סטודנטים הלומדים בעיר וזקוקים לדירות לשנתיים-שלוש. הריבית על ההלוואה תהיה כ-300 אלף שקל לשנה. הדבר יאפשר ליזמים לצבור רווח של כמה מאות אלפי שקלים בשנה, על-פי הערכה - כ-2.5 עד 3 מיליון שקל.

לאחר חמש שנים, יעמדו בפני היזמים כמה אפשרויות: הם יוכלו לנצל אופציה שקיבלו מהבנק ולהאריך את ההלוואה, אם כי בתנאים העשויים להשתנות, מה שקרוי "פתיחת החוזה". אפשרות אחרת תהיה לחפש מקור מימון אחר, כגון בנק, גוף פיננסי או אחת הקרנות הפעילות במימון מיזמי נדל"ן. אפשרות שלישית תהיה לפרוע את ההלוואה או חלקה ממכירת הדירות או חלקן.

בנוסף, בדעת היזמים להקים חברת ניהול שלא רק תנהל את הבית - תמורת דמי ניהול כמקובל - אלא גם תעודד פעילות קהילתית ואחרת בבניין. הניהול יניב, כמקובל, הכנסה נוספת.

מה פתאום פעילות קהילתית?

חלבה: "יש להבין את האופי המיוחד של מגורים בבאר שבע. בעיר הרבה אלפי סטודנטים, הלומדים באוניברסיטה, במכללה על שם סמי שמעון ובמוסדות אחרים. הם שוכרים אלפי דירות. הביקוש גדול. הם יוצרים הווי מיוחד במינו, שאנחנו מתכננים להכניס אותו לבניין".

דורון חלבה וערי קציר, שניהם רווקים תל אביביים בני 32, חברים זה עשרים שנה, מאז למדו יחד בבית ספר בראשון לציון. הם שירתו יחד בצבא, למדו יחד בטכניון, ואחר כך נכנסו יחד לעסקי נדל"ן.

מה פתאום לעבור מלימודי הנדסה לעסקי דירות?

חלבה: "בשנת 2007 ראינו, שמגמת שוק הדירות משתנה, והמחירים עומדים לעלות לאחר תקופת שפל. החלטנו להשקיע. בחרנו בבאר שבע, כי שם הדירות היו זולות יותר מבכל עיר גדולה אחרת. בנוסף, זיהינו ביקוש גדול של סטודנטים לדירות בשכירות. קנינו דירת 2 חדרים ב-190 אלף שקל. לאחר זמן מה מכרנו אותה ברווח".

היום התמונה שונה לחלוטין. ביקוש, גם של אנשי צבא קבע העוברים דרומה, הקפיץ את המחירים והכפילם, אם לא יותר מכך. לדוגמה, חברת התיווך רימקס דיווחה השבוע על שלוש דירות בנות 3 חדרים, במקום לא-מובחר במרכז העיר בדרך כלל ללא חנייה/מעלית, שנמכרו ב-600 עד 700 אלף שקל.

שני הצעירים עשו עוד עסקים, צברו רווח והון עצמי, והחליטו להיכנס להשקעות. כך נולד הסיפור של רחוב ארלוזורוב 15. חלוקת העבודה ברורה: קציר אחראי על מדיניות ההשקעות ועל המימון, חלבה אחראי על השיווק.

מה עוד אתם עושים?

חלבה: "קנינו מגרש ל-24 דירות ברחוב גוש-עציון, בשכונה ג' בבאר שבע. זהו מיזם פינוי-בינוי, כי על המגרש עומד בית ישן בן ארבע דירות. כמו בעסקה של רחוב ארלוזרוב, לא ניתן לדיירים דירות חדשות, אלא קנינו מהם את הדירות ב-3.6 מיליון שקל. גם כאן יש לנו שותף, חברה קבלנית".

מדוע הדירות בשכונה זו יקרות מהדירות בשכונה ג'?

חלבה: "השכונה טובה יותר, והמחירים עולים כל העת".

מה התוכנית לגבי בניין זה?

חלבה: "כמו בבניין הקודם. הדירות יושכרו וההשקעה תמומן בעיקר על-ידי בנק. מקווים לקבל בקרוב היתר בנייה. עוד לא חתמנו על הסכם מימון".

האם תבנו גם במרכז הארץ?

חלבה: "אנחנו מנהלים משא-ומתן מתקדם לרכישת בניין בן 16 דירות ישנות ברחוב היר, בת ים. 14 דיירים כבר חתמו על עסקת פינוי-בינוי רגילה במיזם זה, הם יקבלו דירות בפועל ולא כסף. זוהי עסקה שלנו בלבד, ללא .שותף. אנחנו מקוים לחתום גם עם שני הדיירים הנותרים. אם לא תהיה ברירה, נגיש נגדם תביעה משפטית, כפי שקובע החוק לגבי דייר סרבן. כל דייר מתפנה יקבל דירה, ואנחנו נשכיר את 52 הדירות האחרות, בנות 63 מ"ר שטח עיקרי. אנחנו מעריכים שהדירות יושכרו ב-4,200 עד 4,500 שקל לחודש. גם כאן אנחנו בונים על אשראי לטווח ארוך שנקבל מבנק. עוד לא סגרנו עסקה".

איך יראה בניין כזה, כאשר רוב הדירות מושכרות, ו-16 בבעלות דיירים רגילים?

חלבה: "למיטב ידיעתי, רוב הדיירים המתפנים מתכוונים להשכיר את דירותיהם. בשורה תחתונה, יהיה זה בניין מגורים להשכרה, אחד הגדולים באזור תל אביב".

אתם עוזבים את באר שבע?

חלבה: "חס ושלום. אנחנו מנהלים מגעים לרכישת חמישה מגרשים נוספים בעיר. נדווח לאחר שסיכמנו עסקות".