תחקיר - השוחד שקיבל אולמרט

20) הטיפול החריג והמועדף שקיבלו אלומות-אולמרט, צרם לרבים גם בעיריית ירושלים. ואכן, בעקבות כמה תלונות שהוגשו נדרשה לנושא מבקרת עיריית ירושלים, עו"ד שלומית רובין. נביא כאן כציטוט מקצת מטיעוניה, כפי שאלה הוצגו במכתבה לאדריכלית אוסנת פוסט, מנהלת האגף לתכנון העיר (26.10.05):

- מבדיקת הממצאים בתיק הנ"ל עולה, כי בקשת היזם והסכמת האגף לתכנון עיר לפירוקו של הבניין והרכבתו מחדש, אפילו בנאמנות מלאה למקור, נוגדת לכאורה את סעיף 10 בתקנות תב"ע 2154 החל במקום (להלן: התב"ע). הסעיף הנ"ל אינו מתיר את הריסתם של בניינים המצויים בגבולות התוכנית פרט לבניינים המסומנים כ'חריגים'.

- בחינת הבקשה מראה כי התשריט כולל הגבהת הבניין בכ- 240 ס"מ. ההגבהה גורמת לתוספת קומה שלישית לבניין בניגוד להוראות סעיף 10.1 בתב"ע הקובע כי בבניין המסומן בנספח בסימן (מלבן שחור) לא תותר עליו כל תוספת בנייה.

- [...]

- הביקורת סבורה כי בהתאם לסעיף 13 לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת בתוכנית), התשס"ב-2002, הריסת הבניין או חלקים ממנו (להלן: "המבנה") ובנייתו בתוספת קומה הם בגדר סטייה ניכרת, ומכאן שלא ניתן לאשר את הבקשה במתכונתה הנוכחית בהליך של הקלה אלא בהליך של שינוי תב"ע על כל החלקה.

- [...]

- הביקורת ממליצה לאגף התכנון לייזום שנוי/תיקון לתקנון של כל תב"ע העוסקת בשימור מבנים ואתרים במרחב תכנון ירושלים אם בה יש איסור מוחלט על פירוק והרכבה מחדש. בתקנון החדש ייכלל סעיף המתיר, במקרים מיוחדים בהם יש סכנה ליציבות המבנה, את פירוקו והרכבתו מחדש בנאמנות מלאה למבנה המקורי. המקרים המיוחדים הנ"ל הם אלה שלגביהם הוגשה חוות דעת של מהנדס מבנים מסוכנים מטעם העיריה ובה ייקבע כי הדרך היחידה להסרת הסכנה היא פירוק מבוקר של המבנה ובנייתו בנאמנות מלאה למקור.

המסמך המלא, ראו נספח 4

עד כאן החלקים המרכזיים בחוות דעתה של מבקרת העיריה, עו"ד שלומית רובין.

מיותר כמעט לציין: אגף ההנדסה בעיריה והוועדה המקומית לא התרגשו יותר מדי מביקורתה. זמן קצר לאחר מכן, על-בסיס חוות דעת כאילו הבניין עומד ליפול, דבר המשולל יסוד, העניקו לחברה היזמית את היתר הבניה.

11) חברת אלומות קיבלה בתמורה טובת הנאה בהיקף של מיליוני דולרים. מייד לאחר הרכישה, החלו המגעים בינה לבין מחלקת ההנדסה של עיריית ירושלים, כדי שזו תסיר את התנגדותה ההיסטורית לעריכת שינויים באתר, ובמיוחד כדי שתאפשר שינויים במבנה המוגדר כבניין לשימור.

12) מהנדס העיר, אורי שטרית, פעל לסייע לחברת אלומות, וכך גם לאולמרט. השניים מיודדים עוד מתקופת כהונתו של אולמרט כראש העיר, ומכוח זאת שאולמרט איפשר אז לשטרית, בצעד חריג - לעסוק בתכנון והנדסה באופן פרטי, בתקופה ששטרית כיהן כמהנדס העיר. מהנדס העיר הוא, כידוע, האיש המוסמך על-פי החוק לקבוע את עמדת העיריה בכל הנוגע לתוכניות בניה.

13) בפרשה שלפנינו, שטרית סלל את הדרך וזז הצידה. למעשה, מאמצע 2005 ועד פרישתו לפני מס' שבועות, הוא הפקיד בידי סגניתו, אדריכלית אסנת פוסט, את הטיפול בפרויקט כרמיה. פוסט, המשמשת מנהלת האגף לתכנון עיר, ידעה היטב מה מצופה ממנה. היא סייעה רבות באישור התוכניות שהוגשו, למרות שאלה נוגדות את התב"ע. לראיה: בקשת היזמים הוצגה לפתע כיוזמת העיריה...

14) יותר מזה: נודע לי, כי פקיד בכיר שטיפל בתוכניות הבניה והביע מורת רוח ממה שנעשה, הוזז הצידה. התיק נמשך ממנו וניתן לאחר.

15) במשך שנים רבות מאוד סירבה עיריית ירושלים להתיר בניה באתר, וכל-שכן להתיר שינוי מראה הנכס הידוע כבניין לשימור.לדוגמא: איש העסקים האמריקני, ניל טלהיים, התעניין ברכישת הנכס ובבניה במקום, אך הובהר לנציגיו כי אין על מה לדבר.

16) ואכן, לאחר שאולמרט רכש את הנכס החלו העניינים לרוץ. לעובדי מחלקת ההנדסה, כמו גם לחברי ועדת השימור ולחברי הוועדה המקומית, היה ברור כי האישור דרוש במהירות האפשרית, עבור הנכס שבו יש לאולמרט עניין אישי.

17) התיק נפתח על-ידי היזמים ביום 28.06.05. תשלום מקדמה בוצע ביום 04.07.05. תוכנית הפירוק וההרכבה של הבנין אושרה בוועדת שימור בישיבתה מיום 29.8.05. בהליך מזורז מאוד הושלמו עד נובמבר 2005 ההליכים, הן בוועדת שימור והן בוועדה המקומית, והותר ליזמית (חברת אלומות) להתחיל בבניה, בכפוף להתנגדויות שיישמעו בפני ועדת ערר אליה הועבר הטיפול לפי החלטה מיום 27.02.06.

- על הלו"ז החפוז, ראו נספח 3

18) הבניה באתר הותרה ליזמים גם בשטח הסמוך שנרכש. גם כאן יוכלו היזמים לבנות שלוש יחידות דיור. החברה מבקשת לבנות במקום בניין "תאום" לבניין שבו נמכרה דירה לאולמרט. הנה כי כן: השימוש בשמו ובמעמדו של אולמרט מאפשר לחברה הרוכשת להכפיל את הרווח – בסך-הכל לבנות שש יחידות - ולהשיג רווח עצום תמורת השוחד שניתן לאולמרט.

19) על-פי הערכות בחברה הבונה, עם השלמת הבניה באתר עשוי הפרויקט להכפיל את שוויו ולהגיע לכ- 10000 דולר למ"ר.

1) הפרשה מתחילה בראשית 2004. על-פי חוזה מיום 29.01.04, מכר אולמרט את ביתו ברחוב כ"ט בנובמבר בירושלים, לאיל ההון דניאל אברמס, תמורת 2.7 מיליון דולר - 461 מ"ר, לפי 5857 דולר למ"ר. הבית מצוי בשכונת קטמון הוותיקה. אברמס רוכש את הבית באמצעות חברה זרה הרשומה באיי הבתולה.

2) אולמרט ממשיך להתגורר בדירה. על-פי ההסכם מינואר 2004, הוא זכאי להישאר בדירה עד סוף 2004. בינתיים, הוא ורעייתו מחפשים לרכוש נכס. ביום 19.01.05 הם שוכרים את הבית שמכרו לתקופה של שלוש שנים. המחיר – 2250 דולר לחודש, מחיר נמוך יחסית בהשוואה למחיר ההון שהשקיע הקונה. המחיר הריאלי אותה עת הינו 6750 דולר לחודש, ומחיר השוק צריך להיות לפחות 5000 דולר לחודש.

את הפרטים שלעיל חשפנו כבר והם מטופלים עתה על-ידי מבקר המדינה.
אך כל זה הוא "הכסף הקטן".

1) בתחקיר זה הצבענו על השוחד שקיבל אולמרט, בתמורה לשימוש במעמדו ותוך מעורבותו הפעילה. מידע זה מתברר מהחוזים שנחתמו בין אלומות לבין בעלי הקרקע, שהגיעו לידי.

2) חשפנו כאן, כי היתר הבניה למבנה ניתן תוך חריגה מהתב"ע, וזאת בניגוד לחוק;

3) חקירת אולמרט ושותפיו למעשים הפסולים הינה חיונית ביותר, דווקא בשל זאת שמדובר בתקופת בחירות. ציבור הבוחרים זכאי לדעת מי האיש המוצג כמועמד לראשות הממשלה.

4) אולמרט נמנע עד כה ממתן תגובה באשר לסכום הרכישה וגודל הדירה הנרכשת.

3) ואכן, אולמרט ורעייתו מחליטים לרכוש בית במושבה הגרמנית, אזור הנחשב אחד היוקרתיים ביותר. אולמרט מקבל מידע על אודות הנכס ברח' כרמיה 8 בירושלים, שרכישת חלקים ממנו החלה על-ידי חברת אלומות מג הנדסה בע"מ (להלן: "אלומות"). על-פי החשד, המידע הובא לידיעתו על-ידי גורם המקורב לבכיר בעיריה. אחד מבעליה של אלומות הוא היזם גיל מסטיי. המדובר במיקום מבוקש ביותר, בלב ליבה של המושבה הגרמנית היוקרתית והוותיקה. הבית בכרמיה שנבנה על-ידי הטמפלרים ידוע כבניין לשימור. עשרות שנים דוחה העיריה בקשות להגשת תוכניות לשינויים במבנה. ערכו הגבוה נובע הן מייחוסו והן בשל המיקום הנחשב לאחד היוקרתיים באזור ירושלים.

4) כבר בשלבים הראשונים של המו"מ החליטו מנהלי אלומות להעניק לאולמרט הטבה מפליגה, הן כדי להשתמש בשמו ובמעמדו כדי למנף ולקדם את הפרויקט, והן כדי לקשור עימו קשרים. אחרי הכל, מדובר בשר בכיר בממשלה, ומי שמחזיק בתפקיד יושב-ראש מנהל מקרקעי ישראל. אלומות נזקקת לרשויות בישראל, במיוחד בשל עיסוקה – יזמית בתחום הנדל"ן.

5) ואכן, לאחר מו"מ קצר נחתם ביום 12.10.04 חוזה בין הצדדים ובמסגרתו בוצעה העסקה הבאה:

- אולמרט (ורעייתו) רוכשים דירה בשטח של 183.67 מ"ר באתר שייבנה;
- המחיר שנקבע הוא 1250000, וסכום זה כולל מע"מ (מיליון ורבע דולר);
- בני הזוג יקבלו את הדירה תוך 36 חודשים.

6) על-פי מחיר העסקה, רוכש אולמרט את הבית החדש ב- 1068 אלף דולר (בתוספת מע"מ), לפי מחיר 6805 דולר למ"ר, או 5817 דולר למ"ר, ללא מע"מ. מחיר זה נמוך מאוד מהנדרש, כפי שיובהר להלן.

7) חברת אלומות רכשה עד אוקטובר 2004, בשלוש עסקות, 262.8 מ"ר מהשטחים באתר תמורת 1.687 מיליון דולר, היינו: לפי 6421 דולרים למ"ר. השטחים נרכשו מאת: נחום בן-צבי, יוסף ליכטמן ודבורה גנני אלעד;

8) בדצמבר 2004 רכשה שטח נוסף מאלי ומירה שדות (פישמן), ובמרס 2005 רכשה שטח ממאיה דוטש. שתי הרכישות הינן בשטח כולל של 76.5 מ"ר ובסכום כולל של 449.68 אלף דולר, היינו: לפי 5878 דולר למ"ר.

9) בסך-הכל רכשה אלומות 339.3 מ"ר ושילמה 2137180 דולר, שהם: 6298 דולר למ"ר.

לפי תוכניות הבניה, החברה מתכננת לבנות 684.94 מ"ר.

- הפירוט המלא, ראו נספח 1
- חוזי הרכישה, ראו נספחים 2.1-2.5


10) המחיר ששילם אולמרט הינו מחיר מתנה, וכאן גלום השוחד:

- חברת אלומות מכרה לאולמרט את הנכס במחיר עלות - מרכיב הקרקע והבניה בלבד, מבלי שתקבל סכום כלשהו תמורת היזמות והסיכון. אולמרט מכר את ביתו בכ"ט בנובמבר לפי 5856 דולר למ"ר (אזור רועש יחסית עם בתי ספר סמוכים), ורכש את הבית החדש, המצוי כאמור במושבה הגרמנית, במחיר מתנה לפי 5817 דולר למ"ר.

- על-פי המידע שהובא לידי, העלות הכוללת לאלומות הינה 5118 דולר למ"ר. לזאת יש להוסיף מס רכישה, אגרות לעיריה, תשלום בגין תכנון, ותשלום מס שבח בעת המכירה. המחיר הכולל מגיע לכ- 5500 דולר למ"ר, לפחות;

- העלות האמיתית של היחידה שנמכרה לאולמרט, באזור המושבה הגרמנית, בהתחשב בהון שהושקע ובסיכונים לחברה, ובהתחשב בכך שרכישת המגרשים טרם הושלמה עד אותה עת; ובכלל – בטרם הוצאו תוכניות בניה, צריכה להיות גבוהה בכ- 30% לפחות. היינו: 1388 אלף דולר, ובתוספת מע"מ. מכל מקום: זה מתח הרווחים של החברה הרוכשת, בעסקות קודמות אחרות.

- ההטבה האמיתית גדולה עוד יותר, שכן אולמרט יקבל שטחים נוספים, בהם חניה אחת או שתיים וכן חלקו בשטח המשותף.


המתנה האמיתית שקיבל אולמרט בעת הקניה הינה כ- 320 אלף דולר. זה השוחד שקיבל תמורת השימוש בשמו והסיוע מצד מקורביו בעיריה באישור תוכניות הבניה.


[הרווח של אולמרט גדול בהרבה בשל עליית השווי מעת הרכישה, ובמיוחד בשל זאת שהותר ליזמית, בדרך לא דרך, לבצע שינויים בנכס ולבנות בתי יוקרה].

המידע הזה לא היה יכול להיחשף בביקורת רגילה של מבקר המדינה ו/או היועץ המשפטי לממשלה – גם אם מסר אולמרט את חוזה הרכישה לידיהם. על-פי המידע המצוי בידי, אולמרט אכן דיווח למבקר המדינה על רכישת הנכס ב- 1.25 מיליון דולר (כולל מע"מ). ואולם, החוזים האחרים, ובמיוחד חוזי רכישת השטחים מהדיירים הוותיקים ו/או בעל הקרקע, לא נמסרו ולא נודעו למבקר. מאליו מובן, כי רק החוזים האלה יכולים לשפוך אור על אודות העלות האמיתית של המקרקעין ועל היקף השוחד שאולמרט מקבל למעשה.

21) על-פי התב"ע, נאסר כל שינוי במבנה אלא בהיתר הוועדה המחוזית. אלא שבמקרה זה, ובמיוחד בהתחשב בעובדה שמדובר בעניין אישי של אולמרט ובבית הנבנה גם עבורו, התירו הן העיריה והן הוועדה המקומית את השינויים המבוקשים, תוך חריגה מסמכותם.

22) הוועדה התירה פירוק והרכבה מחדש של הבניין, תוך עריכת השינויים הבאים:

- מפלס רצפת קומת הקרקע יוגבה בכ- 1.44 מטר;
- מעקב המרפסת ישולב ויוגבה 1.8 מ' בהתאם לאופי הבניין וסביבתו;
- הוועדה מתירה ליזמים לחבר בגשרון את שני הבניינים המתוכננים;
- הוועדה התירה התקנת חלונות שונים בצורתם מאלו הקיימים במקור.

הוועדה מנמקת את היענותה לבקשת היזמים, בטיעונים שהועלו על-ידי אנשי מקצוע שאמרו: "הליך פירוק והרכבה יהיה ההליך הראוי לשימור המבנה הייחודי למשך זמן רב וכן גם להתאמתו למגורים בסטנדרטים הקיימים כיום ובנאמנות למקור".

המסמכים המלאי, ראו נספחים 5.1-5.2