בתחקיר שפרסמנו ביום 28.02.06 חשפנו לראשונה את פרשת השוחד שבה הנהנה המרכזי הוא ראש הממשלה, אהוד אולמרט (מ"מ ראש הממשלה, כתוארו אז). השוחד ניתן במסגרת עסקה שבה רכש אולמרט דירה ברחוב כרמיה בירושלים, במחיר מיוחד, מחברת אלומות מג הנדסה בע"מ, בראשה עומד היזם גיל מסטיי.

בתמורה למתת פעלו אולמרט ואנשיו, ובראשם מהנדס העיר דאז בעיריית ירושלים, אורי שטרית, ל"סידור" היתרים שיאפשרו פירוק והרכבה של המבנה בכרמיה בירושלים - למרות שחלה עליו חובת שימור - וכן למתן היתר לבניית קומה נוספת. בדרך זו הצליחו השותפים לעבירות השוחד להגדיל את זכויות הבניה שניתנו לקבלן, מצד אחד, ו"לממן" את טובות ההנאה העצומה שקיבל אולמרט, מצד שני (כתמורה, כאמור).

בעקבות פרסום התחקיר ותלונה רשמית שהגשתי, ובתיאום עם היועץ המשפטי לממשלה, מני מזוז, פתח מבקר המדינה, השופט (בדימ.) מיכה לינדנשטראוס, בבדיקת הפרשה. היועמ"ש החליט, באותו שלב, שלא לפתוח בחקירה פלילית, אלא לאחר שהמבקר יסיים את ביקורתו. בדיקת מבקר המדינה מצויה בימים אלה בעיצומה. עד עתה תושאלו כ- 20 עדים ו/או חשודים על-ידי צוות הבדיקה, ובראשו ניצב (בדימ.) יעקב בורובסקי.

עם האישים המרכזיים שתושאלו נמנים: גיל מסטיי, בעליה של חברת אלומות ונותן השוחד; עו"ד אורי מסר, ששימש עו"ד בעסקה כבא-כוחו של אולמרט; אורי שיטרית, שניצל את מעמדו כמהנדס העיר ודאג להשגת ההיתרים בדרך בלתי חוקית לכאורה; יהושע פולק, שהינו יו"ר ועדת השימור בעיריית ירושלים ויו"ר ועדת התכנון בעיר.

מהמידע שהובא לידיעתי עולה, כי אורי שטרית אכן פעל עבור ובשמו של אולמרט, ולחץ על פקידים/מנהלים בכירים בעיריית ירושלים כדי להעניק ליזם את ההיתרים החריגים לפירוק המבנה והרכבתו מחדש, וכן לתוספת קומה שלישית והגדלת שטחי הקומות. כל זאת, למרות שהדבר לא היה כלל וכלל בסמכות עיריית ירושלים (או ועדת השימור שלה) והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אלא בסמכות גורם בכיר יותר, אם בכלל - הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

ההסכם בין אלומות מג הנדסה בע"מ ובני הזוג אהוד ועליזה אולמרט, מוכיח, על-פניו, כי במסגרת ההסכם ניתנות לאולמרט, באופן בלתי חוקי, טובות הנאה בהיקף ניכר. נציג כאן את עיקרי ההסכם מיום 12.10.04:

1) שטח הדירה - בני הזוג אולמרט רוכשים דירת גן במבנה החדש שיוקם, שהיא-היא היוקרתית ביותר במבנה זה. שטח הדירה: 310 מ"ר, מזה 260 מ"ר בקומת קרקע ועוד 50 מ"ר מרתף. היחידה כוללת בנוסף חצר פרטית בשטח 140 מ"ר ועוד שתי חניות בשטח של 15 מ"ר כל אחת.

2) מחיר הדירה הכולל – התמורה הכוללת שמשלמים בני הזוג הינה 1,200,000 דולר. בניכוי מע"מ מקבל היזם למעשה רק 1.025 מיליון דולר.

3) המחיר למ"ר – בני הזוג משלמים מחיר מגוחך עבור הנכס – רק 3,306 דולר למ"ר. במחיר זה הם מקבלים גם שתי חנויות כאמור וגם חצר פרטית.

ראו נספחים:

- נספח 1 – שטח דירת הגן הנמכרת;
- נספח 2 – התמורה שמשלם אולמרט;
- נספח 3 – הביטחונות שמקבל אולמרט

לשם השוואה: בני הזוג אולמרט מכרו בינואר 2004 את ביתם ברח' כ"ט בנובמבר (461 מ"ר) בשכונת קטמון הוותיקה לאיל ההון דניאל אברמס, במחיר 2.7 מיליון דולר (5,857 דולר למ"ר).

הנה כי כן: אולמרט מכר את דירתו הישנה בשכונת קטמון לפי 5,857 דולר למ"ר, ורכש דירת גן חדשה בשכונת הטמפלרים במושבה הגרמנית – מקום יוקרתי בהרבה, לפי מחיר 3,306 דולר למ"ר.

אינדיקציה להיקף השוחד הממשי שקיבל אולמרט, ניתן לקבל מהעסקה השניה שביצע היזם באותו מבנה: חודשים ספורים לאחר מכירת דירת הגן לאולמרט, מכר היזם דירה נוספת במבנה לגורם אחר, במחיר המשקף יותר מ- 6,000 דולר למ"ר (!!!). דירה זו אינה כוללת חצר פרטית וגם לא מרתף.

על-פי חוות דעת של בעלי מקצוע, בגין דירת גן צריך היה אולמרט לשלם לפחות את המחיר שנקבע לגבי הדירה השניה (6,000 דולר למ"ר) פלוס 1000 דולר למ"ר לפחות בגין החצר הפרטית. היינו: בגין דירה גן בשטח כולל של 310 מ"ר (מזה 260 שטח הדירה עצמה), היה צריך לשלם נטו 1.86 מיליון דולר ועוד 260 אלף דולר בגין החצר הפרטית. סך-הכל שווי הנכס, אותה עת, היה לכל הפחות 2.12 מיליון דולר. אולם אולמרט ורעייתו שילמו רק 1.025 מיליון דולר.

הנה כי כן: היקף השוחד הינו 1.095 מיליון דולר לפחות.

היזם-המוכר, גיל מסטיי, אישר שמכר לאולמרט את הדירה בהנחה. הוא לא ציין כי מדובר למעשה בכחצי מחיר בלבד, אך הסביר את ההנחה הסבירה, לגישתו, בכך שאולמרט שילם במזומנים ונטל על עצמו סיכונים גדולים. ואולם, מהחוזה מתברר שלא כך הם פני הדברים. אולמרט קיבל התחייבויות וביטחונות ממשיים, כך שהוא אינו מסכן אפילו דולר אחד מכספו. להלן הפרטים:

1) עם החתימה על ההסכם, ומתוך הסכום המגיע ליזם/אלומות (1.2 מיליון דולר) משלם אולמרט 1.1 מיליון דולר מסכום הרכישה ישירות לדבורה גנני, ממנה רכש היזם בסכום זה (1.1 מיליון דולר) דירה במבנה הקיים. עם מסירת התשלום, נרשמת לזכותו של אולמרט הערת אזהרה לגבי דירת גנני וכן רישום משכון יחיד לטובתו. שטח הדירה שנרכש מגנני, אגב, הינו 161 מ"ר – מה שמעיד כי אולמרט היה זכאי לקבל/לרכוש תמורת כספו שטח בסדר-גודל זה, ולא 310 מ"ר, ובנוסף חצר פרטית.

2) אלומות ובעליה העמידו ערבויות אישיות למילוי ההתחייבויות בחוזה, כלפי אולמרט;

3) היזם ואלומות מתחייבים כי 30 יום לפני תחילת פירוק והרכבת הבית מחדש, וכתנאי להתחלת הפירוק, "תמשכן המוכרת לטובת הקונים, במשכנתא ראשונה בדרגה, נכס חיצוני נוסף שאינו קשור בנכס ובמגרש נשוא הסכם זה... ששוויו על-פי הערכת שמאי שיוסכם בין הצדדים, ישלים את שווי זכויות הקונים בנכס כפי שיהיו במועד השומה, באופן שישקף את שווי התמורה נטו, בעת מימוש, ששילמו הקונים למוכרת על-פי הסכם זה". ובמילים פשוטות: אולמרט מקבל כבטוחה נכס חלופי, בתקופה שהיזם בונה מחדש את המבנה.

1) לפי טיעוניו של אולמרט, והערכות השמאים מטעמו, התמורה שקיבל מאיל ההון דניאל אברמס משקפת את מחירו הריאלי של הנכס, אותה עת. מבקר המדינה שהצביע על פער מחיר השכירות, קבע, בהתבסס על שומה שנערכה על-ידי שמאית מטעמו, כי אכן מדובר במחיר סביר ששיקף את מחיר השוק.

2) הבית שמכר אולמרט מצוי בשכונת קטמון ברח' כ"ט בנובמבר (ליד בית ספר), ואילו הבית שרכש הינו באזור המושבה הגרמנית - הנחשב יוקרתי בהרבה. ההפרש בין האזורים הינו לפחות 10-15 אחוזים.

3) במהלך 2004 (בין מועד מכירת הדירה הישנה לבין רכישת הדירה החדשה) נרשמה עליית מחירים ניכרת במחירי הנדל"ן באזור המושבה הגרמנית, וזאת לאחר שארגוני הטרור הפסיקו את פיגועי ההתאבדות בירושלים ולאחר שהושלם חלק נוסף מגדר הביטחון.

4) הביקושים באזור המושבה הגרמנית עלו מאוד גם נוכח ביקושים מצד משקיעי חוץ, ועל-כך יכול להעיד כל מתווך וכל יזם הפועל באזור. למרות זאת, כאמור, אולמרט שילם עבור הבית שרכש מחיר נמוך משמעותית ממחיר הבית שמכר.

5) סיכום: מהשוואת מחיר הרכישה לעומת מחיר המכירה, ועוד בטרם בדקנו את העלויות האמיתיות ליזם, ומבלי להביא בחשבון את המחיר הנמוך יחסית למ"ר שמקובל לשלם ככל שהשטח גדול יותר, ניתן ללמוד על היקף השוחד שקיבל אולמרט: הוא מכר בית ישן הטעון שיפוצים לפי 5,857 דולר למ"ר, ורכש בית חדש תמורת 3,306 דולר למ"ר.

בכל הכבוד, אולמרט אינו יכול לאחוז במקל בשני קצותיו: גם לטעון שקיבל מאברמס מחיר ריאלי ובלתי מופרז עבור הדירה הישנה שמכר לאברמס; וגם לטעון ששילם מחיר ריאלי עבור הדירה החדשה בכרמיה בירושלים.

1) היזם רכש את הנכס/המבנה, בשטח מבונה של 339 מ"ר, מחמישה דיירים. תמורת הבית וזכויות הבניה שילם 2.137 מיליון דולר במזומן. הקבלן מבקש לבנות במקום שלוש יחידות בשטח כולל של עד 750 מ"ר.

2) בניית הבית מחדש, במסגרת שימור, כביכול (פירוק והרכבה בלבד, ובניית אותו שטח מבונה כפי שהיה במקור), היתה מחייבת את היזם להשקיע בבנייה כ- 1.5 מיליון דולר לפחות (לפי 2,000 דולר למ"ר). הקמת שטחי השירות מחייבת השקעה של מאות אלפי דולרים נוספים.

3) העלויות ליזם, עוד לפני הוצאות מימון, מיסים, תכנון וכו', מבלי לקחת בחשבון את העלויות להקמת שטחי שירות, ומבלי להביא כלל בחשבון את הסיכונים ליזם וכן את הרווח היזמי המתבקש - מגיעות לסכום כולל של 3.637 מיליון דולר.

4) הנה כי כן: העלויות ליזם אותן מוציא הוא מכיסו, במזומנים, מסתכמות ב- 4,849 דולר למ"ר, ואילו לאולמרט נמכרה הדירה הכי יוקרתית בבניין במחיר 3,306 דולר למ"ר. מכיוון שמדובר במכירת שטח לאולמרט, המהווה 41% מהפרויקט המצוי בשימור, הרי שברור, על-פניו, כי מדובר בטובת הנאה פסולה [בעת חתימת החוזה עם אולמרט יכול היה היזם להתחייב משפטית, באופן ודאי, רק לגבי הנכס המבונה הקיים, ולא לגבי מה שעתיד היה לקבל באמצעות הקשרים והמעמד של אולמרט, כפי שיפורט בהמשך, י.י.].

5) כפי שצויין בתחקיר, בזכות הכנסתו של אולמרט לפרויקט - במחיר השוחד לכאורה, וניצול הקשרים והמעמד הן בוועדת השימור והן בוועדה המקומית לתכנון ובניה, קיבל היזם היתר לפרק ולהרכיב את המבנה, ואף לבצע שינויים גדולים בו, לרבות הגבהה ותוספת קומה למגורים. ההקלות הבלתי חוקיות לכאורה שקיבל היזם, הן המאפשרות, כפי שנרחיב בהמשך, מימון חלקי של השוחד שניתן לאולמרט.

6) עוד בטרם השלים היזם את רכישת החלקים השונים של המבנה מהדיירים ומבעלי הנכסים במקום, קיבל היזם לידיו, ובכתב, חוות דעת המהווה הסכמה לכל דבר ועניין, מצד האגף לתכנון העיר בעיריית ירושלים, שבו מתחייבת מנהלת האגף, אסנת פוסט, לפעול לאישור פירוק והרכבה של הפרויקט, אם וכאשר יגיש היזם את התוכניות.

7) בשלב זה טרם ניתנה ליזם הסכמת העיריה לבניית קומה נוספת במבנה.

8) חוות דעת זו, המחייבת את הנהלת עיריית ירושלים, לא נמסרה במקביל לדיירים, ואף לא ליזמים אחרים שהתעניינו במשך השנים. מדובר, למעשה, במידע פנים שהשימוש בו פסול ואסור. מיותר כמעט לציין: אי-מסירת חוות הדעת לדיירים, למצער, הן זו שנמסרה בכתב והן זו שניתנה קודם לכן בעל-פה, פגעה בהם באופן קשה ביותר, ויצרה יתרון בלתי הוגן ליזם. סביר להניח כי לו היתה חוות דעת זו בידיהם, היו יכולים הדיירים לדרוש מחיר גבוה יותר עבור הנכס שמכרו לחברת אלומות.

9) האדריכלית אסנת פוסט כפופה בתפקידה למהנדס העיר, אורי שטרית, שנחשב מקורבו של אולמרט. מהנדס העיר הוא האיש האחראי והוא המוסמך על-פי החוק לקבוע את עמדת עיריית ירושלים באשר למבנים בשימור. כפי שחשפנו, שטרית שידל פקידים בכירים ומנהלים בעיריית ירושלים לפעול עבור אולמרט ולהכשיר את מתן ההיתרים הבלתי חוקיים. שטרית עשה זאת הן במרוצת 2004 והן במהלך 2005.

10) ערב הבחירות לכנסת ה- 17 שובץ שטרית, על-ידי אולמרט, ברשימת מפלגת קדימה לכנסת. אז גם הפסיק את עבודתו בעיריית ירושלים.

11) חוות הדעת הנ"ל, הנותנת למעשה ליזם "אור ירוק" לפעול להשלמת העסקה, נחתמה ביום 27.09.04, וזאת לאחר פניות ושיחות רבות שנוהלו קודם לכן. רק לאחר שניתנה חוות הדעת הכתובה, ולאחר שאולמרט והיזם נוכחו כי השלל בידיהם, בוצעה העסקה ביום 12.10.04 ונחתם החוזה בין הצדדים.

12) אחד הדיירים שמכרו ליזם (חוזה מיום 01.08.04), ומהם הוסתר המידע העקרוני שהושג עוד קודם לכן בעל-פה, בדבר הסכמת העיריה לפירוק והרכבה מחדש של הבניין, הינו נחום בן-צבי. עם או בלי קשר: בתו, רונית קן, מונתה על-ידי אולמרט, שנה לאחר מכן, לכהונת הממונה על ההגבלים העסקיים, למרות שאינה משפטנית. אולמרט, ומקורבו עו"ד יורם טורבוביץ, פעלו להכליל את שמה ברשימת המומלצים מטעם ועדת האיתור, אף-על-פי שלא היתה ברשימה הסופית, בדרך הטעונה אף היא בדיקה ו/או חקירה.

13) היזם קיבל היתר לבנות שלוש יחידות דיור גדולות, בהן דירת גן של לאולמרט. הדיונים הן בוועדת השימור והן בוועדה המקומית לתכנון ובניה התנהלו באופן בלתי חוקי, כפי שיובהר בהמשך. בפני הוועדה המחוזית לתכנון תלוי ועומד ערר שהוגש.

14) סיכום פרק זה: גם אחרי שהיזם מצליח, לפחות על הנייר, למקסם את הרווח, ולאחר שהשיג בדרך מפוקפקת היתר לבנות קומת מגורים נוספת - וזאת בניגוד לחוק המאפשר מתן אישורים/היתרים באזור רק על-ידי הוועדה המחוזית - עדיין נראה כי היזם מפסיד בעסקה: היזם מקבל מאולמרט רק 3,306 דולר למ"ר תמורת דירת גן בנויה ברמת גימור גבוהה ביותר - כפי שמתחייב על-פי החוזה ונוכח חובת ה"שימור" - ואילו העלויות האמיתיות ליזם, אותן משלם הוא מכיסו, מסתכמות לכל הפחות ב- 4,849 דולר למ"ר.

1) העסקה המפוקפקת הדליקה נורות אדומות גם במחלקת הביקורת בעיריית ירושלים, אך היו מי שפעלו לקדם את הפרויקט, בכל זאת, באופן הנוגד את החוק לכאורה. ראו גם מכתבה מיום 26.10.05 של מבקרת העיריה, עו"ד שלומית רובין, שקובעת, בין היתר:

"... בקשת היזם והסכמת האגף לתכנון עיר לפירוקו של הבניין והרכבתו מחדש, אפילו בנאמנות מלאה למקור, נוגדת לכאורה את סעיף 10 בתקנון תב"ע 2154 החלה במקום (להלן: התב"ע). הסעיף הנ"ל אינו מתיר את הריסתם של בניינים המצויים בגבולות התוכנית פרט לבניינים המסומנים כ'חריגים'.

2) ובהמשך:

"בחינת הבקשה מראה כי התשריט כולל הגבהת הבניין בכ- 240 ס"מ. ההגבהה גורמת לתוספת קומה שלישית לבניין בניגוד להוראות סעיך 10.1 הקובע כי בבניין המסומן בסימך (מלבן שחור) לא תותר עליו כל תוספת בנייה".

3) ועוד:

"... הריסת הבניין או חלקים ממנו (להלן: המבנה) ובנייתו בתוספת קומה הם בגדר סטייה ניכרת, ומכאן שלא ניתן לאשר את הבקשה במתכונתה הנוכחית בהליך של הקלה אלא בהליך של שינוי תב"ע על כל החלקה".

1) טוען היזם, וכך גם טוענים אולמרט ואנשיו, כי לא היתה לאולמרט מעורבות בהשגת ההיתרים. על-פי מידע שבידי, אולמרט היה מעורב גם מעורב, לא רק בפעולה ישירה, אלא בעיקר מכוח מעמדו כיושב-ראש מנהל מקרקעי ישראל, שר בממשלה ומ"מ ראש הממשלה, וכן נוכח פעילותו ושתדלנותו של אורי שטרית.

2) טוען אולמרט, כי לקח סיכון גדול כאשר שילם מראש את מלוא התשלום בגין הבית, ולכן קיבל הנחה גדולה. טיעון זה מופרך מיסודו: ראשית - אולמרט שילם פחות משני שליש מהמחיר הריאלי של הנכס, אותה עת, וקיבל התחייבות לקבלת מלוא הנכס; שנית - אולמרט לא נטל סיכון פיננסי, שכן הוא קיבל ערבויות אישיות של היזם, ועל-פי החוזה הובטחו לו פיצויים נאים אם לא תושלם הקנוניה ואם היזם לא יצליח יקבל את כל ההיתרים לבניית הבית.

3) אולמרט ביצע עבירות לכאורה על חוק העונשין:

3.1 אולמרט קיבל שוחד, לפחות על-פי מבחן "שלח לחמך";

3.2 היזם מפסיד על העסקה עם אולמרט גם לפי המבחן הראשון (בלי זכויות בניה נוספות) וגם לפי המבחן השני (זכויות בניה נוספות), ובכך יש כדי להוכיח טובת הנאה פסולה לאולמרט. לדבר זה חומרה מיוחדת, שכן אין מדובר ביזם ש"נתקע" עם פרויקט בלתי מכור, אלא בעסקת הפסד במקור.

3.3 אולמרט קיבל טובת הנאה בהיקף של 1,095 מיליון דולר, דבר האסור הן על-פי חוק המתנות והן על-פי כללי ועדת אשר. אולמרט לא דיווח לשלטונות המס על ההטבה שקיבל וגם לא מסר על-כך למבקר המדינה.

3.4 גירסתם של אולמרט והיזם, לפיה אולמרט קיבל הנחה תמורת התשלום במזומנים, אינה מסבירה את הסכום הנמוך מאוד ששילם, על-פי כל מבחן. העובדה שהיזם מפסיד כסף כבר בעת החתימה על חוזה המכירה לאולמרט, מלמדת כי מה שעמד לנגד עיניו לא היו שיקולים כלכליים טהורים.

1) אולמרט קיבל שוחד בסכום כולל של 1.095 מיליון דולר.

2) אולמרט ואנשיו, ובראשם אורי שטרית, שדלו וסידרו היתרים בלתי חוקיים, תוך שהשחיתו פקידים/מנהלים בכירים בעיריית ירושלים.

3) הממצאים החמורים מחייבים פתיחת חקירה פלילית ודחופה מצד המשטרה. על היועץ המשפטי לממשלה, מני מזוז, למלא את חובתו, וזאת לצד הבדיקה המעמיקה והיסודית שמבצע משרד מבקר המדינה.


יואב יצחק