|   15:07:40
דלג
  |   תגובות
  |    |  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין

השקעה בנדל"ן בארצות הברית <br>- תכנון מס עבור תושבי חוץ

16/05/2001  |     |   נאומים   |   תגובות
 קישורים
  אלון קפלן, משרד עורכי דין

  • גרנט, הרמן, שוורץ וקלינגר משרד עורכי דין, ניו יורק.

תורגם ועובד לעברית על-ידי עו"ד אלון קפלן.

מבוא

מאז בוטל הפיקוח על מטבע חוץ בישראל משקיעים ישראלים רבים בחו"ל, בעיקר בעסקאות נדל"ן בארה"ב. רבים מהמשקיעים, הרוכשים את הנכסים בשמם הם, אינם ערים להיבט המיסוי במקרה של פטירת המשקיע ולצורך בתכנון מס מוקדם.

המאמר הבא נועד להבהיר למשקיע הפוטנציאלי את "כללי המשחק" הקיימים בארה"ב ביחס למשקיעים שאינם תושבי ארה"ב, ובכלל זה משקיעים ישראלים.

לפני כל השקעה רצוי לקבל יעוץ מקצועי ממומחים בתחום בארה"ב ובישראל.

הקדמה

רצוי כי אדם, אשר אינו תושב ארה"ב (להלן "תושב חוץ") המתכנן לרכוש נכס דלא ניידי בארה"ב, יכיר את כללי המיסוי הבסיסיים החלים בגין בעלות במקרקעין, זאת בין אם המדובר ברכישת בית פרטי, דירה בבית משותף ((Condominium או מניות ב - Cooperative Apartment Corporation (חברה המחזיקה בבעלותה בנין דירות ואשר רכישת מניה ממניותיה מקנה לבעל המניה זכות חכירה באחת הדירות - להלן "C.A.C").

תכנון מס בטרם רכישה הינו חיוני, שכן שינוי צורת הבעלות במקרקעין לאחר רישומה עלול להיות מסובך וכרוך בהוצאות כספיות נכבדות.

אופן חישוב מס העיזבון

מיסי העיזבון הפדרליים הינם גבוהים ביותר. המס מחושב על פי שווי השוק הכולל של הנכסים הכפופים למס, נכון ליום הפטירה. לכן אם בבעלותו של תושב חוץ שתי דירות - אחת בבית משותף במיאמי והשניה בניו יורק, שווי הדירות, לעניין מס העיזבון, יהיה צרוף שווי השוק של שתי הדירות ביום הפטירה. שומת מס העיזבון נערכת על-פי השווי הכולל, ולא על פי עליית שווי הרכוש מיום הרכישה ועד יום הפטירה. בהתאם לזאת גם אם ביום הפטירה שווי הרכוש נמוך מהמחיר ששולם עבורו בעת הרכישה יחושב מס העיזבון על פי שוויו של הרכוש ביום הפטירה. שיעור מס העיזבון מתוך שווי הרכוש עשוי להגיע עד %55 במקרה בו שווי הרכוש עולה על 3,000,000 דולר.

מדינות רבות מטילות מס עיזבון על מקרקעין ורכוש מוחשי המצוי בתחומי המדינה, אולם בשל רצפת המיסוי הקיימת לגבי החיוב במס העיזבון הפדרלי, מיסי העיזבון מדינתיים בדרך כלל אינם מגדילים את מס העיזבון המשולם.

מאחר ומיסי העיזבון המדינתיים מוחלים רק על נכסי דלא ניידי ורכוש פרטי מוחשי השייכים לתושבי חוץ, מניות, על-פי רוב יחויבו רק בתשלום מס העיזבון הפדרלי.

אם הבעלות במקרקעין הינה משותפת, גם אם הבעלים המשותף במקרקעין הינו בן זוגו של המנוח, יתכן ושווים הכולל של המקרקעין יהא כפוף למס העיזבון, אלא אם הבעלים המשותף יוכל להוכיח את תרומתו (הכלכלית) לרכישת המקרקעין. בפקודת מס ההכנסה האמריקאי קיימת הנחת יסוד על פיה הבעלים במשותף במקרקעין אשר נפטר ראשון שילם %100 ממחיר הרכישה. במידה והבעלים במשותף הנותר לא יצליח להוכיח את גובה הסכום ששולם על-ידי המנוח בעבור המקרקעין, כל שווי המקרקעין, נכון ליום פטירת הבעלים במשותף, יחויב במס העיזבון. במידה והמקרקעין רשומים תחת בעלותו היחידה של המנוח, כל שווי המקרקעין, נכון ליום הפטירה, יחויב במס העיזבון.

אחת הסיבות לכך שמס העיזבון הפדרלי המוטל על תושבי חוץ כה גבוה, הינה שגם מי שאינם תושבי ארה"ב כפוכים לשיעור המס החלים על תושבי ארה"ב. אולם, בניגוד לתושבי ארה"ב אשר רצפת מס העיזבון עבורם היא 650,000 דולר (רצפת המס תועלה למיליון דולר בשנת 2006) ואשר פטורים ממס בגין רכוש המועבר לבן הזוג, רצפת המס בעבור תושבי חוץ הינה 60,000 דולר בלבד והם אינם נהנים מפטור ממס בגין רכוש המועבר לבן הזוג. פרוש הדבר הוא שתושבי חוץ עשויים להיות מחויבים במס עיזבון בגין כל סכום העולה על 60,000 דולר.

לדוגמא: אם תושב חוץ הינו הבעלים של דירה בבית משותף בניו יורק אשר שווי השוק שלה ביום הפטירה הינו 1,500,000 דולר. וכן הינו הבעלים של דירה בבית משותף במיאמי, אשר שווי השוק שלה הינו 500,000 דולר, הרי ששווי העיזבון הינו סך של 2,000,000 דולר.
סך כל מסי העיזבון, הפדרלי והמדינתיים, החלים על עיזבון בשווי 2,000,000 דולר, בהתחשב ברצפות המס, יהיה 767,000 דולר בקרוב.

ארה"ב חתמה על אמנות בנוגע למיסוי עזבונות ומתנות עם כחמש עשרה מדינות, אולם אמנות אלה לא פוגעות בתחולת מס העיזבון על נכסי דלא ניידי, אלו תמיד יהיו כפופים למס העיזבון בארה"ב.

אם בן זוגו של יורש, שהינו תושב חוץ, נותר בחיים לאחר מות היורש, ניתן להקים נאמנות הקרויה Qualified Domestic Trust (נאמנות זו ידועה בשם "QDOT"), צורת נאמנות זו מאפשרת לדחות את מועד החלת מס העיזבון עד לאחר מות בן הזוג השני או עד לחלוקת קרן הנאמנות. נאמנות ה - QDOT אינה מונעת את החלת מס העיזבון אלא רק דוחה את מועד החלתו.


מס העיזבון

קרוב לודאי שהפחות מוכר מבין כל המיסים החלים על תושב חוץ הינו מס העיזבון (Estate Tax).
ארה"ב מכפיפה למס העיזבון כל רכוש המוגדר כ"רכוש הממוקם בארה"ב" ((U.S. Situs.

רכוש הממוקם הארה"ב כפוף למס העיזבון ובכלל זה רכוש פרטי מוחשי המצוי בארה"ב ונכסי דלא ניידי בארה"ב, בין אם המדובר בקרקע פנוייה, בית פרטי או דירה בבית משותף ומניות בחברה אמריקאית - בין אם מניותיה נסחרות בציבור ובין אם לאו - ובכלל זה מניות ב - C.A.C.

C.A.C הינה צורת בעלות המיושמת בעיקר בעיר ניו יורק. ב - C.A.C הדייר הינו בעל מניות בחברה אשר בנין הדירות בבעלותה, ובעלותו בדירה הינה בהתאם לחוזה חכירה ארוך טווח.

המשכנתא ומס העיזבון

רבים מתושבי החוץ המממנים רכישת נכסי דלא ניידי בארה"ב בעזרת משכנתא מניחים כי חוב המשכנתא מפחית את שווי הנכס לצורכי מיסוי בגובה המשכנתא. אולם אין זה המצב.

רק במקרה בו המשכנתא ניתנה כ - non - recourse mortgage (משכנתא בה המלווה יכול להיפרע רק מהערבויות להלוואה ולא מנכסיו האחרים של הלווה) יותר ניכוי מלוא סכום המשכנתא.

בדרך כלל המשכנתא אינה מותרת בניכוי, אלא אם היורשים או מנהלי עזבונו של המנוח מסכימים לחשוף את כל נכסי המנוח, בכל העולם, לשם בחינת החזרי המס המגיעים על פי מס העיזבון הפדרלי. גם אם נחשפו נכסי המנוח, על פי רוב יוכר רק ניכוי חלקי בגין המשכנתא. רוב תושבי החוץ מעדיפים לוותר על אפשרות ניכוי חוב המשכנתא, על מנת שלא לחשוף את נכסי המנוח ברחבי העולם.

הורשת נכס בבעלות תושב חוץ

היבט נוסף של בעלות בנכסי דלא ניידי אשר ראוי להילקח בחשבון, בנוסף לשאלת מס העיזבון, הינו השאלה מי יורש את רכוש המנוח. במידה והבעלות ברכוש משותפת, ולבעלים השני בנכס קיימת זכות לרשת את כל הבעלות בנכס לאחר מות הבעלים הנוסף, אזי עם מות אחד הבעלים עוברת הבעלות בכל הנכס לבעלים במשותף שנותר על-ידי פעולה משפטית.

בכל המקרים האחרים, אלא אם קיימת צוואה ביחס לרכוש המצוי בתחומי ארה"ב, הרכוש יחולק על-פי הוראות החוק במקום מושבו של המנוח או על-פי הוראות החוק במדינה בה מצוי הנכס, החוק החל יקבע על-פי מהות הרכוש - נכסי דלא ניידי או מטלטלין (כגון מניות).

לגבי נכסי דלא ניידי (לדוגמא - דירה בבית משותף או אדמה פנויה) הבעלות תקבע על-פי חוק המדינה בו מצוי הנכס.

לגבי מטלטלין (לדוגמא - מניות) הבעלות תקבע על פי החוק במקום מושבו של המנוח.

לכן ישנה אפשרות תאורטית שאדם, שבבעלותו דירה בבית משותף בפלורידה ומניות ב - C.A.C במנהטן, ילך לעולמו מבלי להשאיר אחריו צוואה, ושני הנכסים שהשאיר אחריו יועברו כל אחד ליורש שונה.

מאחר ומניות נחשבות למטלטלין, חוק מקום מושבו של המנוח עשוי לחול על העברת מניות החברה האמריקאית עם מות בעליהם.


תיכנון המס

הליכי רישום הירושה והמיסוי בארה"ב עלולים להיות ארוכים ויקרים. דרך אחת להימנע ממס העיזבון הינה לרשום חברה שאינה אמריקאית כבעלת הנכס. השימוש בחברה כבעלת נכס דלא ניידי מאפשרת יותר גמישות בתכנון המס, זאת מאחר והבעלות רשומה על שם החברה אך מניות החברה בעלת הנכס יועברו וינוהלו על פי צוואה, נאמנות או אמצעי מתאים אחר כפי שקובע חוק מקום מושבו של המנוח. לכן ניתן להימנע ממס העיזבון ומהליכי ירושה בארה"ב במידה והרכוש מוחזק בבעלות חברה.

מאחר ומניות בחברה אמריקאית, בין אם המדובר בחברה ציבורית או ב - C.A.C., נחשבות כנכס הממוקם בארה"ב, הרי ששימוש בחברה אמריקאית שמניותיה מוחזקות על ידי תושב חוץ לא תמנע את החלת מס העיזבון.

בכדי לנצל את היתרון, שבהחזקת מניות של חברה שבבעלותה נכס, על הנכס להיות בבעלות חברה שאינה אמריקאית או בבעלות חברה אמריקאית אשר מניותיה הינן בבעלות חברה שאינה אמריקאית.
בעלות חברה בנכס אינה משפיעה על חיובי מסים בגין נכסי דלא ניידי אשר הינם זהים לגבי חברות ופרטים.

בכל הנוגע ל - C.A.C , יתכן ואין אפשרות לחברה להחזיק מניות ב - C.A.C זאת מאחר ורבים מה - C.A.C אינם מאפשרים את החזקת מניותיהם בבעלות חברות.
לכן תושב חוץ המעונין בבעלות בדירה באמצעות C.A.C אינו יכול להניח מראש כי יוכל לרכוש מניות ב - C.A.C באמצעות חברה.

אם בעלות באמצעות חברה אפשרית, חיוני להקפיד על טיפול שוטף בדרישות הפורמליות השונות הדרושות לשם הפעלת החברה. הדבר נחוץ בכדי למנוע מרשויות מס הכנסה לקבוע כי החברה הינה מלאכותית ובשל כך להתעלם מקיומה ולייחס לבעל המניות את הבעלות בנכסי החברה המלאכותית. קביעה כזו עלולה להכפיף את הנכס לתשלום מס עיזבון.

שליטה בנכס באמצעות בעלות במניות החברה שבבעלותה נכס אינה מתאימה לכל רוכש.

לדוגמא - מס השבח המוטל על מכירת נכס על ידי חברה גבוה יותר מזה המוטל על אדם פרטי. בנוסף, קיימות הוצאות בגין הקמת החברה ובגין האגרות השנתיות השונות. במספר מדינות, כגון ניו יורק קיים מס (franchise tax) המבוסס על שווי הרכוש.

על-אף האמור לעיל, ככל ששווי הרכוש העשוי להיות כפוף למס העיזבון גבוה יותר כך רצוי יותר לשקול את אפשרות אחזקת הבעלות בנכס באמצעות חברה, שכן ככל שווי הנכס גדל כך גם גדל המס הנדרש בתשלום.

סיכום

שינוי צורת רישום הבעלות לאחר רישומה עלול להיות יקר וכרוך בתשלום מיסים ואגרות העברת בעלות גבוהים. לכן על תושב חוץ המעונין ברכישת נכס דלא ניידי בארה"ב לשקול את האפשרויות השונות העומדות בפניו בטרם יחתום על הסכם רכישה.

על המחבר

ריצ'רד הרמן הוא שותף במשרד עורכי הדין גרנט, הרמן, שוורץ וקלינגר, בניו יורק. הרמן הינו ראש מחלקת השקעות בינלאומיות ומס עיזבון וקבוצות ניהול מקרקעין במשרדו.

בוגר אוניברסיטת ייל (B.A.) ואוניברסיטת מישיגן (J.D.), חבר לשכת עורכי הדין האמריקאית ולשכת עורכי הדין בעיר ניו יורק.

משרד עורכי הדין גרנט, הרמן, שוורץ וקלינגר נוסד בשנת 1946. משרד מתמחה בייצוג לקוחות זרים בנושאי מיסוי בינלאומי, עזבונות ומקרקעין. למשרד מחלקה העוסקת בניהול נכסי דלא ניידי בעבור לקוחות המשרד.

תאריך:  16/05/2001   |   עודכן:  21/05/2001
ריצ'רד הרמן*
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
דן מרגלית
דן מרגלית
היועצת המשפטית קרעה הלילה את מסכת הצביעות והרמייה והשטיקים והטריקים של בנימין נתניהו ושריו ובעיקר החרדים שבהם    בהרב-מיארי אמרה למאיר פרוש ולמגעילים שעימו כי צריך להגן על האומה ולה...
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
היהודים היוו רוב בעיר למעלה מ-1,000 שנים מהמאה ה-10 לפנה"ס עד 70 לספירה ומ-1850 עד היום - בסה"כ 1188 שנים
יורם אטינגר
יורם אטינגר
ב-2024 יש 69% רוב יהודי בשטח המשולב של יהודה, שומרון ו"הקו הירוק" - לעומת 39% מיעוט ב-1947 ו-9% ב-1900 - הנהנה מרוח גבית של שיעור פריון ומאזן-הגירה-חיובי    אין פצצת זמן דמוגרפית ער...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il