"… הדעת נותנת, כי אם אחד הצדדים יממש בשלב מאוחר יותר זכויות בניה נוספות על חלק ממבנה השייך לו, אלה אינן אמורות להיכלל במסגרת חלוקת הזכויות על-פי ההסכם, אלא אם היתה כוונה מפורשת או משתמעת לעשות אחרת…" - כך פסק לאחרונה בית המשפט העליון.
בפני בית המשפט הובא הסכם קומבינציה שנחתם בין רחל מוקתדר, בעלת מקרקעין, לבין יעקב בדאני, קבלן ויזם, לבניית מבנה תעשייה. מבנה התעשייה תוכנן ונבנה, כך שחולק לשני מבנים צמודים: מבנה אחד ובו 54% מהשטח הבנוי אשר יועד לקבלן, ואילו השני בן 46% מהשטח הבנוי יועד לבעלת המקרקעין.
הקבלן בנה את המבנה כפי שסוכם, אך למבנה שיועד עבורו הוסיף קומה מלאה וחלק מקומה מעליה. לימים, נמנעה מוקתדר מביצוע חלקה בהסכם הקומבינציה ואלו הן הפרותיה, כפי שנטענו על-ידי הקבלן: אי-תשלום מס שבח ו/או אי-תשלום דמי חכירה מהוונים. כמו כן טען הקבלן, כי מוקתדר נמנעה מהחזר הלוואה שהעניק לה הקבלן.
הקבלן תבע את מוקתדר על הפרות אלה, וכן תבע נזקי ממון אחרים.
טענתה העיקרית של מוקתדר: דרישתה לפרש את הסכם הקומבינציה בצורה כזו, שתזכה אותה בחלק מהזכויות הנוספות שבנה הקבלן במבנה שיועד עבורו ולא רק בזכויות שהחוזה מתייחס אליהם מפורשות.
בית המשפט המחוזי פסק, כי מוקתדר אינה זכאית לחלק בתוספת הבניה שבנה הקבלן על המבנה שלו, מאחר והסכם הקומבינציה לא כלל בתוכו התייחסות למימוש זכויות נוספות, היות וההסכם כלל אך בניית בניין בן שתי קומות, והתוספת אינה נכנסת לגדר העיסקה שנחתמה.
פסק הדין בבית המשפט המחוזי דחה גם את תביעת הקבלן, מאחר ונקבע כי הלה לא הוכיח נזקים שנגרמו לו. עוד נקבע, כי אין הקבלן זכאי לסעדים כספיים לבד מהחזר ההלוואה עם מסירת החזקה כאמור. על פסק דין זה הוגש ערעור וערעור שכנגד, לבית המשפט העליון.
הקבלן בדאני ערער על קביעת בית המשפט המחוזי, לפיה מוקתדר לא הפרה את חיובה לשלם דמי חכירה; על הקביעה בדבר סכום ההלוואה ומועד פרעונה; על הקביעה כי אינו זכאי לפיצוי בגין נזקי הממון ועל הקביעה כי לא עמדה לו זכות עיכבון.
מוקתדר ערערה, מצידה, בעיקר על הקביעה כי היא אינה זכאית לחלקה בתוספת הבניה שנבנתה מעל מבנה הקבלן.
בית המשפט העליון קבע פה-אחד, כי צדק בית המשפט המחוזי בקביעתו כי מוקתדר אינה זכאית לחלק בתוספת הבניה כחלקה בהסכם הקומבינציה. עיקרי נימוקיו:
עסקת הקומבינציה, היא עסקת חליפין, בה מוכר בעל מקרקעין חלק בחלקה ובתמורה מקבל שירותי בניה. עסקה זו, במהותה, הינה עסקת מימון, שבה נותן בעל המקרקעין אשראי ליזם ומאפשר לו למכור חלקים מהבניין לצדדים שלישים, עד למועד העברת הזכויות בחלק מהשטח הבנוי לבעלתו של בעל המקרקעין. עסקה זו מורכבת ומסוכנת.
השאלה המרכזית הינה - האם חלוקת הזכויות בהסכם הקומבינציה כוללת אך את המבנה כפי שהוסכם על בנייתו, או שמא גם את התוספת שנבנתה מעבר למוסכם, ואולי אף תוספות עתידיות.
בית המשפט העליון קבע, כי ההסכם הינו התשתית להגדרת ההסכמה בין הצדדים. הגדרה זו חייבת להיות מדוייקת וממצה, ואם הצדדים מתכוונים להוסיף או לגרוע ממנה - עליהם לציין זאת במפורש במסגרת הסכמתם החוזית.
תוספת או גריעה מהיקף הזכויות, כפי שהוסכם עליהן במסגרת ההסכם, עלולה להסיט את האיזון הכלכלי המהווה בסיס להתקשרות הצדדים, ועלול לסכל את כוונתם.
לכן, בהסכם בו נקבעה "חלוקת הזכויות על-פי מבחן של מימוש זכויות בניה בפועל, בדרך שתוארה בהסכם", אין לחלק במסגרת ההסכם זכויות נוספות שימומשו בעתיד, על-ידי צד להסכם על חלק ממבנה השייך לו, אלא אם היתה כוונה מפורשת לעשות זאת בהסכם.
על-מנת לקבוע את היקף הזכויות שיחולקו בהסכם, יש לבחון את ההסדר אליו הגיעו הצדדים בהוראות ההסכם ואת אומד דעתם העולה ממנו.
מאחר ובהסכם שנידון בפני בית המשפט, התמורה שקיבלה מוקתדר תוארה במפורש במפרט, ומכיוון וצויינה בהסכם במפורש האפשרות לבנות זכויות נוספות, והקבלן התחייב לבנות את גג הבניין כך שיתאפשר מימוש אותן זכויות ושמר לעצמו את הזכות לבנות את אותן זכויות לרצונו, הסיק בית המשפט כי טענת מוקתדר לזכות בתוספת הבניה אינה מעוגנת בהסכם.
בית המשפט מצא לנכון לציין, כי לא הוכח כי תוספת הבניה שנעשתה באמצעות הקבלן, הביאה לקיפוח זכותה של מוקתדר לממש אחוזי בניה נוספים על חלקה במבנה.
ע"א 2534/99 יעקב בדאני נ' רחל מוקתדר
__________________
הכותב הוא עו"ד במשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות'
