עלייה במחיר המקרקעין אינה ראייה כי הם לא נפגעו

באומרנו "מקרקעין" - יכול להיות שיהא מדובר, במסגרת זו, בקרקע לבנייה, כמו גם: במבנה הבנוי עליה, ובאומרנו "פגיעה במקרקעין" - במסגרת זו - לא יהא הבדל אם הפגיעה הינה בקרקע בגלל תוכנית מתאר פוגעת, או שהפגיעה בערך המקרקעין היא בשל קיומם של ליקויי בנייה בבניין.

השאלה היא, האם מקרקעין שנרכשו בסכום כספי מסוים ולאחר כמה שנים נמכרו ברווח ריאלי - הם מקרקעין שהוכח לגביהם כי ערכם עלה, ולפיכך כל טענה של פגיעה בערכם דינה להידחות?


היבט אובייקטיבי

יש לדעת כי יכול להיות מצב בו מחיר המקרקעין עלה בערכו הריאלי, ולמרות זאת המקרקעין נפגעו. לדוגמא, מחיר המקרקעין עלה בגלל תנודות השוק בתקופת זמן x ב-40%, ואולם בגלל פגמים שנפלו במקרקעין בגין ליקויי בנייה במבנה או בגין תוכנית מתאר פוגעת - עלה ערכם הריאלי של המקרקעין רק ב-20%. לפיכך ברור כי למרות עליית מחיר המקרקעין בערכים ריאליים, הם נפגעו וכתוצאה מפגיעה זו - עליית הערך במכירה הייתה יותר מתונה בהשוואה למצב בו לא נוצרה פגיעה במקרקעין.


היבט סובייקטיבי

פלוני רכש מקרקעין בסכום כסף וכעבור שלוש שנים מכר אותם לאלמוני, אשר הוא במקרה בעל מקרקעין גובלים ולכן חפץ במקרקעין של פלוני, והיה נכון לשלם עבורם מחיר מיוחד כדי לחברם יחדיו למגרש, רחב ידיים, הנחוץ לו, לאלמוני, למטרותיו האישיות. לאור ההתעניינות המיוחדת של אלמוני דווקא במגרש של פלוני, אשר לא כל כך חפץ במכירת נכסו, העלה אלמוני את מחיר העסקה ופלוני נעתר לוותר על המגרש מפני המחיר הגבוה במיוחד שהוצע לו; וזאת, על אף שמול מגרש-המכר בו מדובר, הורחב כביש סואן שיצר מפגע ומטרד. לאמור, למרות הפגיעה שבמגרש, בגלל הכביש הסואן, נמכר מגרש זה ברווח כספי ניכר בערכים ריאליים, לאורן של נסיבות סובייקטיביות.


הערכה שמאית של קרקע או בניין, אינה תואמת בהכרח את מחיר העסקה בפועל

בת"א 934/85 ורדי נ' מליבו, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ט' שטרסברג-כהן, [לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" מהדורת תשס"ב עמ' 235] התייחס בית המשפט למקרה דומה, בו דייר שתבע פיצויים בגין ליקויי בנייה - מכר את דירתו ברווח ניכר, ונטענה טענה נגדו כי לאור רווחיו במכירת הדירה, הוא אינו זכאי לפיצויים, כי הרי הדירה כלל לא ירדה בערכה.

בית המשפט פסק:

"טוען הקבלן כי פליישר מכר את דירתו במהלך שנת 1990 ב-110,000$ סכום הגבוה פי 2 מהסכום בו נרכשה במקור, ולפיכך לא סבל פליישר כל נזק ממשי מהליקויים בדירתו [נ/3]. עוק טוען הקבלן כי פליישר רכש דירה באותו הבניין ממר וייס בהנחה של כ-5000 $ בגין הליקויים, ולפיכך זכאי מר וייס לקבל פיצוי בסכום של עד 5000 $ בלבד.

אינני מקבלת טענות אלו.

בענייננו, כאשר הנזקים בדירות הוכחו על-ידי מומחה מוסכם, פורטו הליקויים וניתנו הערכות של עלות התיקונים הדרושים, יש לפסוק לדיירים פיצויים אלה. מחובתה של חברת הבנייה לשלם עבור תיקוני ליקויים שבאחריותה.זאת ועוד, אין בהכרח קורלציה בין מחיר דירה בהימכרה לבין מחירה משנרכשה או בין דירה שלוקה בליקויים מסוימים ובין דירה אחרת שאינה לוקה. מחיר דירה נקבע על-ידי גורמים ומרכיבים רבים ושונים, שליקויים, יכול ויהיו אחד מהם ויכול ולא יהיו. בנוסף לכך, לא הוכחו מחירי השוק של דירות דומות או זהות בצורה שניתן יהיה להסיק מכך מסקנות לגבי השפעת הליקויים על המחיר, אם בכלל".


עקרון דומה יחול גם כאשר ירידת הערך היא לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה:

גישה דומה ננקטה בתיק שועלי כפי שיבואר:

שועלי ואח' היו בעלי חלקה בראש פינה, והגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה בגלל תוכנית פוגעת שכללה תחנת דלק מול החלקה שלהם. הוועדה המקומית דחתה את התביעה וטענה כי המקרקעין דווקא עלו בערכם.

במסגרת הדיון בפני הוועדה, מונה שמאי מכריע אשר קבע כי אכן יש ירידת ערך בשיעור של 60,000 דולר + מע"מ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פנתה בעניין זה לוועדת ערר מחוזית בטענה כי חוות הדעת של השמאי המכריע היא פגומה מששלושה טעמים:

1.מחיר הקרקע בפועל דווקא עלה - כי בינתיים מכרו בעלי הקרקע את המגרש ברווח כספי ניכר, רווח של 43%!
2.טעה השמאי בקביעתו כי ערך הקרקע ירד בגלל התוכנית - מה גם שכבר יצאה תוכנית מתקנת המבטלת את הפגיעה, אף שתוכנית זו קיבלה תוקף לאחר מועד המכירה.
3. טענות אלו התקבלו על-ידי וועדת הערר המחוזית אשר ביטלה את דוח השומה של השמאי המכריע. על כך הוגשה עתירה מנהלית בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, אשר ביטל את החלטת וועדת הערר והחזיר את קביעותיו של השמאי המכריע על כנן.

על כך הוגשה בקשת רשות ערעור מנהלית - בר"מ 4281/06 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אצבע הגליל נ' עו"ד יהודה שועלי ואח', בית המשפט העליון, שופטת: מ' נאור, לא פורסם.

בית המשפט העליון אימץ את פסק דינו של בית המשפט קמא, ואישר את קביעתו כי -

לגבי העובדה לפיה מכרו המשיבים את המקרקעין ברווח, קבע בית המשפט כי אין הדבר רלוונטי כלל, שכן המועד הקובע לגבי השאלה אם חלה ירידה בשווי המקרקעין הנו מועד אישור התוכנית הפוגעת ולא תאריך הרכישה של המקרקעין.

לאמור, אין כלל משמעות לשינויים בערך המגרש - וקובע רק השינוי בערכו בעת אישור התוכנית הפוגעת, ובגלל תוכנית זו, להבדיל ממחירי כל עסקת מכר.