עד לפני חודשים מספר הייתה תמונת המצב קודרת בהרבה. חובות החברה הגיעו לשיא של קרוב למיליארד שקל - 520 מיליון שקל (כולל ריבית) באג"חים, ו-400 מיליון שקל לבנקים. דאגה רבה שררה בשוק ההון. שערי האג"חים של החברה ירדו, והתשואה זינקה. יאיר ביטון ואייל הנדלר החליטו על שורת צעדים בשני כיוונים עיקריים: מימוש נכסים מחד-גיסא, חיסכון וייעול מאידך-גיסא.

הנדלר: "החברה ובעליה החליטו לא לדחות את פרעון האג"חים, לא לעשות מה שמכונה תספורת (קיצוץ בסכומים שיקבלו בעלי אגרות החוב, א.ל.), לא לבקש טובות. על-פי השקפתי, שוק ההון הוא כמו בנק, וצריך להחזיר את הכסף למלווים. כפי שתיארתי למעלה, מכרנו נכסים כדי שנעמוד בפרעון החובות. בנוסף, נקטנו בצעדי חיסכון וייעול, עם דוגמה אישית".

- מה עשיתם?
- הנדלר: הקטנו את מספר העובדים בחברה ל-70. נתתי דוגמה אישית: הוריתי לקצץ את שכרי ב-25%, וכך גם עשו הבעלים, יאיר ויוסף ביטון. החלפתי את הביואיק שלי במאזדה ישנה. סגני המנכ"ל הסכימו לקיצוץ של 15% בשכר, ועובדים אחרים ויתרו על 10%. לא נגענו בבעלי המשכורות הנמוכות. הודעתי לעובדים שזה לא קיצוץ סופי, אלא מעין הלוואה לחברה. הבטחתי, שעם סיום המצב נחזיר את ההפרשים. ואכן, החל מחודש מרס הקרוב, עם השיפור שאנחנו מרגישים, נתחיל, אם ירצה השם, להחזיר את הכסף לעובדים.

- על מה מבוססת ההערכה האופטימית הנוכחית?
- הנדלר: בין היתר, המכירות טובות! הביקוש לדירות הולך וגדל! סיימנו למכור 252 דירות בפרויקט מול חוף הים בראשון לציון, ונשארו לנו רק 3 דירות למכירה בפרויקט נוסף בעיר. מכרנו את כל 126 הדירות שלנו בבית שמש, את כל 54 הדירות בשלב א' של פרויקט שרי ישראל בירושלים, כמעט את כל 54 הדירות בהר חומה ו-94 הדירות במודיעין. בבניין דירות היוקרה ברחוב אנטקולסקי, בצפון תל אביב, שבו יש לנו 50%, נמכרו 55 מ-37 הדירות, והבניין בשלב שלד.

- מה נשאר במלאי?
- הנדלר: לא הרבה, בעיקר כ-100 מתוך 120 דירות בנתניה. נותרו למכירה גם כ-30 דירות באילת וכמה דירות במעלה אדומים.

ב. יאיר פעילה גם בחו"ל. היא בונה (עם שותפים ישראלים ב-30%) 250 דירות בפראג, ו-170 מהן מכורות. לפני כשלושה חודשים רכשה ב. יאיר מגרש בבודפשט, ל-328 דירות ו-2,300 מ"ר מסחרי, ב-3.25 מיליון אירו. יאיר ביטון החליט לא לקחת סיכונים: יש לו אופציה לבטל את העסקה עד 31 ביולי, בהפסד של כ-800 אלף שקל.

שאלה מסקרנת אחת נשארה ללא תשובה: האם יש בכוונת ב. יאיר למכור גם את אחד הנכסים המרכזיים שלה, הקניון בפסגת זאב, ששוויו מוערך בעשרות מיליוני דולרים? מקור המקורב לחברה מעריך: "יאיר ביטון ניהל אומנם בעבר מו"מ למכירת הנכס, אך באחרונה החליט שלא למכור. הקניון מושכר ב-99% ומכניס מיליוני שקלים בשנה בדמי שכירות. זוהי הפנסיה שלו, והוא לא ימכור אותה!".

הכל היה טוב ויפה, אלמלא נכנסה ב. יאיר, בסוף 2006, לעסקת-ענק, שבה רכשה ממינהל מקרקעי ישראל שלשה מגרשים במתחם משרד החוץ בירושלים, ושילמה כ-470 מיליון שקל. דומה, שעסקה זו היא המקור לכאבי הראש וחלק מבעיותיה של החברה. פרויקט "משכנות האומה" מיועד לבניית כ-660 דירות יוקרה, והוא הגדול ביותר מסוגו בירושלים. הוא כה גדול, עד ששום בנק לא היה מוכן לממן לבדו את קנית המגרשים והבנייה. המימון התחלק בין שלושה בנקים - לאומי מממן את המגרש הראשון, הנבנה כיום, בנק הפועלים את המגרש השני ובנק איגוד את המגרש השלישי.

בדיעבד הבין , ככל הנראה, יאיר ביטון, שעשה עסקה גדולה מדי. בעבר, ניסה למכור חלק מהפרויקט לחברות אחרות, אך ללא תוצאות. כיום הוא מוכר חלק ממנו בשיטה אחרת, לקבוצות רכישה, כמפורט בהמשך. לפי שעה, בונה החברה רק את המגרש הראשון, ל-274 דירות. למעשה, קיבלו עד היום היתר ל-233 דירות, בשמונה בניינים. החברה בנתה את החניון והקומה המסחרית, ומסיימת את בניית השלד של ארבעת הבניינים הראשונים, בני 9 קומות, ובהם 120 דירות.

- מה מצב המכירות?
- הנדלר: עד היום מכרנו 60 דירות, כלומר 50% משלב א'. היו חודשים קשים בראשית 2009, בשל המשבר הכלכלי. החל מאמצע השנה הרגשנו התאוששות, ומדי חודש נמכרות כמה דירות.

- כמה הן עולות?
- הנדלר: מדובר בדירות באיכות גבוהה. הן נמכרות ב-26,000 שקל למ"ר, בממוצע. דירות 4 חדרים מכרנו ב-2.85 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים נמכרו ב-2.3 מיליון שקל. דירות בודדות נמכרו גם ב-6 מיליון שקל ויותר.

- מי הקונים?
- הנדלר: אנשי עסקים ירושלמים, וגם קונים מחוץ לעיר. אורי בן-נון, לשעבר מנכ"ל מפעלי ים המלח, קנה דירה בת 7 חדרים (חיבור של שתי דירות) ב-4.5 מיליון שקל. משפחת ביטון לא קנתה. זה אצלם עיקרון, הם לא קונים דירה בשום פרויקט שלהם, כדי להיכנס לסימני שאלה של עסקות בעלי עניין.

- מה קנו קבוצות הרכישה, ולשם מה נעשו העסקות איתן?
- שתי קבוצות רכישה, בראשות עו"ד יגל לוי ורואה החשבון צבי רז, קנו מאתנו, בשבועות האחרונים, שני מגרשים, האחד ל-88 דירות והאחר ל-47 דירות. הם ישלמו 145 מיליון שקל, כולל מע"מ, שהם 125 מיליון שקל ללא מע"מ. קבוצה שלישית, בראשות דורון ג'מצ'י וליאור ארדיטי, מנהלת מו"מ מתקדם לרכוש מגרש ל-53 דירות, במחירים דומים. אני מקווה לסיים את המו"מ איתם בשבוע הבא. שלוש העסקות יכניסו לנו 200 מיליון שקל, וזה יאפשר גם לפרוע אג"חים וגם חובות לבנקים.

- אבל מדובר על מגרשים בשלבים הבאים של הפרויקט, שעדיין אינם נבנים ואינם נמכרים?
- הנדלר: נכון, אבל קבוצות הרכישה מתחייבות לשלם בעד המגרשים תוך חודש-חודשיים. המגרשים יעברו לבעלותם, והם ישכרו קבלנים שיבנו את הדירות. חברת ב. יאיר לא תהיה הקבלן, ורק תיתן שירותי בנייה חלקיים לחניון ולקומה המסחרית.

- מה קורה בשטחי המסחר?
- הנדלר: בפרויקט יהיו 6,500 מ"ר מסחריים ברמה גבוהה. בקרוב נתחיל בשיווק השלב הראשון, 3,500 מ"ר. יתכן שחלק מהשטח יושכר לספא ומכון כושר בעל מוניטין.

לב. יאיר יש גם מגרש לבניית 70 דירות ברחוב שרי ישראל, בשכונה הירושלמית-חרדית רוממה. בינתיים בונים רק את החניון וקומת המסחר. העירייה עדיין לא הוציאה היתר לבניית בית המגורים. הנדלר מאמין ומקווה שעד יולי-אוגוסט, כשיגיעו לשלב זה, תוציא העירייה את ההיתר.