|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
קבוצות הרכישה: החגיגה נגמרה
|
המלצות ועדת רשות המיסים עלולות לחסל את הענף הגואה של קבוצות רכישה ● שתי נחמות קטנות: אפשר יהיה להפעיל קבוצות קטנות של עד 9 רוכשים, או למצוא דרכים יצירתיות שיעקפו את הגזירות החדשות
|
|
איפה הכסף? [צילום: פלאש 90]
|
|
|
|
|
המלצות ועדת מזרחי ברשות המיסים מסיימות את החגיגה של קבוצות הרכישה. אמנם, פה ושם עוד יוכל יזם להקים קבוצה כזו, אבל נשיא הקבלנים נסים בובליל וחבריו למקצוע מוזמנים כבר היום להרים כוסית. מדוע? הבה וננתח את ההמלצות, יחד עם החלטות קודמות של בנק ישראל, ונקבל את התמונה הבאה: - מע"מ על רכישת המגרש: אחד ממוקדי הביקוש להצטרפות לקבוצות רכישה היא העובדה, שחברי הקבוצה אינם חייבים כיום לשלם מע"מ על מרכיב המגרש. מעכשיו, כלומר מ-1 בינואר הקרוב, נגמרה החגיגה, ויהיה עליהם לשלם מע"מ של 16%. פורמלית יגבו עובדי האוצר את המס ממוכרי המגרשים, אבל ברור שהמוכרים יגלגלו את המס על הקונים, ביחוד בגלל המחסור במגרשים. המגרש הוא בדרך כלל כ-40% ממחיר הדירה, כך שהמע"מ ייקר את הדירה בכ-6.5%.
- מס רכישה: קוני הדירות לא שילמו עד עתה את מס הרכישה, כי טענתם הייתה שהם קונים מגרש ושירותי בניה, ועל מרכיבים אלו אין מס רכישה. הוועדה קובעת, שהאמת היא שהם קונים דירה, ולכן יש לחייבם במס רכישה. המס מדורג, החל מ-0.0% ועד 3.5% (ברוב המקרים). מכיון שמדובר בדרך כלל בדירות לא זולות, יש להניח שהמס הממוצע יהיה בסביבות 1.5%.
- הקטנת הכדאיות: שני המסים שתוארו לעיל ייקרו את הדירות בכ-8%. זה מקטין מאוד את כדאיות הרכישה באמצעות קבוצה.
- דרישה מוגדלת להון עצמי: הבנקים כבר דורשים משותפי הקבוצות הון עצמי מוגדל, כתוצאה מהוראה של בנק ישראל לבנקים. דרישה זו כבר הקטינה את הפעילות בענף, ואף הביאה להתפרקות אחת מקבוצות הרכישה הגדולות, של רביעיית פלורנטין.
|
|
ברור, שהמלצות אלו, ככל שימומשו, מנחיתות מכה אנושה על הענף. לכאורה, נשארו לו עוד ששה חדשי חיים, עד לכניסת החוק המוצע לתוקפו ב-1 בינואר. אבל איזה אדם שפוי והגיוני יכניס מעכשיו את הראש הבריא שלו למיטה, העלולה להיות חולה ונגועה? עם זאת, אינני בטוח שמימוש ההמלצות, אפילו ככתבן וכלשונן, יביא באמת את הסוף לקבוצות הרכישה. נותרו האפשרויות הבאות: - להפעיל את הקבוצות במסגרת החוקים החדשים, תוך ניסיון של עורכי דין מפולפלים לעקוף אותם בצורה זו או אחרת. אני כבר רואה את עורכי הדין שהתמחו בנושא מוצאים פתרונות (במירכאות או בלי מירכאות), ואחר כך את התביעות המשפטיות של פקידי המס והיזמים, אלו כנגד אלו. יהיה מעניין.
- להפעיל את הקבוצות בלי שום עקיפה או פלפול, ולשכנע אנשים שכדאי להצטרף לקבוצות, כי בכל זאת יש להן יתרון: הרווח היזמי נמוך במידה מסוימת מהרווח הקבלני – לא ברור בכמה.
- לנסות להקים בכל זאת בחצי השנה הקרובה קבוצות רכישה, בתקווה (מוצדקת כנראה) שהחוק המוצע לא יחול למפרע.
- לארגן קבוצות קטנות של עד 9 אנשים, שהחוקים החדשים לא יחולו עליהם. אולי ניתן לקחת פרויקטים לא-גדולים ולפצל אותם לכמה קבוצות קטנות, בעסקות נפרדות.
- לנסות להשפיע על בכירי האוצר, ואחר כך על חברי ועדת הכספים של הכנסת, לרכך את ההמלצות החדשות, אם לא לבטלן מכל וכל. זו דרך בעיתית, כי מול יזמי הקבוצות יעמוד המימסד הקבלני, המתנגד לקבוצות אלו ומחפש כל דרך לפעול נגדן.
|
|
המשקיעים יכולים להגיד יפה שלום
|
|
- מעקב אחרי הקונים-מוכרים: חלק מחברי הקבוצות – 30 עד 70 אחוז לפי הפרויקט – קונים את הדירות כהשקעה. הם מתכננים למכור את הדירות תוך זמן קצר, ולהפיק רווח יזמי מהיר. החוק כיום קובע, שמכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים פטורה ממס שבח וממס הכנסה. לפי ההמלצות – לא עוד: פקידי המס יערכו מעקב אחרי חברי הקבוצות. זה לא קשה, כי כל מכירה חייבת לעבור דרך משרדי מס שבח. ברגע שיתברר, שמדובר במכירה מהירה, יקבעו השלטונות שזו לא עסקה של מכירת דירת מגורים, אלא עסקה מסחרית-אקראית, ונא לשלם מס. החגיגה באמת נגמרת לגבי כל המשקיעים. הם יכולים להגיד יפה שלום, ולחפש השקעות אחרות.
- מעקב אחרי המארגנים: דוח הוועדה חושף תרגיל של מארגני הקבוצות, ונסביר אותו בדוגמא: אדם מצטרף לקבוצה וקונה דירה ב-1.5 מיליון שקל, כולל תשלום של 10% למארגנים, שהם 150 אלף שקל. לגבי המארגנים, זוהי הכנסה החייבת במס, המצטבר למליוני שקלים. מה עושים? גובים עמלה של 5% בלבד, שהם 75 אלף שקל. במקביל, קונה המארגן פנטהאוז, שמחירו האמיתי 6 מיליון שקל, אך משלם רק 4 מיליון שקל. אחר כך הוא מוכר את הפנטהאוז, אפילו ללא רווח, אין חיוב במס, וכך "העלים" הכנסה של 2 מיליון שקל. (את ההפרש בין המחיר האמיתי למחיר-ההנחה משלמים יתר חברי הקבוצה, על-ידי יקור מסוים של כל דירה). מעכשיו – סוף גם לחגיגה הזו. מעקב של שלטונות המס יגלה שמדובר בעסקה מהירה-מסחרית, ומכירת הפנטהאוז תחויב במס.
|
|
| תאריך:
|
21/06/2010
|
|
|
עודכן:
|
21/06/2010
|
|
אלעזר לוין
|
|
קבוצות הרכישה: החגיגה נגמרה
|
|
הפרשנים סברו שתמיכת רוב הציבור במלחמת עזה תתורגם לתמיכה בברק ובמפלגתו בבחירות לכנסת. אלא שהציבור הוריד אותם לתוצאה הנמוכה ביותר של מפלגת העבודה (לגלגוליה) אי-פעם.
|
|
|
|
|
כידוע, בתום כל מלחמה או מבצע ממליצים מפקדים על חייליהם שהצטיינו בקרב בצורה חריגה לציון לשבח. ההמלצות מועברות על-ידי המפקדים לוועדת צל"שים פיקודית שבפניה נידונות ההמלצות השונות, והוועדה מחליטה, לאחר גביית עדויות ודיון, אלו מן ההמלצות לקבל ואלו לדחות. ההמלצות שהוועדה מחליטה לקבל מלוות בהמלצת הוועדה לסוג הצל"ש עד לצל"ש אלוף. סבורה הוועדה שהמעשה שהובא בפניה ראוי לצל"ש או לעיטור המוענק על-ידי הרמטכ"ל - תעביר הוועדה הפיקודית את המלצותיה לוועדה מטכ"לית. אישור לצל"שים עד לצל"ש אלוף יינתן על-ידי הרמטכ"ל. במקרה שהוועדה המטכ"לית לצל"שים תמצא את המעשה כראוי לעיטור המופת או העוז, תובא ההמלצה בפני הרמטכ"ל לאישור. מצא הרמטכ"ל כי המעשה ראוי לעיטור הגבורה, יעביר הרמטכ"ל את המלצותיו לשר הביטחון אשר יחליט אם לאשר את עיטור הגבורה אותו הוא גם מעניק. במרבית המקרים, הרמטכ"ל מאשר את עבודת הוועדה. 1
|
|
|
|
|
המשט הטורקי גרם למדינת ישראל נזק מדיני ותדמיתי גדול בעיקר בגלל שהצליח להפילה בפח. מדי חדשות לבקרים אנו שומעים על משטים חדשים שמתארגנים לצאת לעבר רצועת עזה. כרגע, על-פי המידע הגלוי בתקשורת, האסטרטגיה החדשה להשחיר את פניה של ישראל כוללת משטים שאמורים להגיע לאזור גם בחודש אוקטובר. וייתכן שזה עדיין לא הסוף...
|
|
|
|
|
כיצד הגענו למצב כל-כך מסובך, כאשר קהילה חרדית המונה מאות אלפי מאמינים, קוראת תִיגר על החלטת בית המשפט העליון, ואלה מהם, המואשמים בביזיון בית המשפט, מוּבָלים לכֶּלֶא.
|
|
|
|
|
יתרונותיה של הרשת ידועים זה מכבר. הרשת מאפשרת הפצת מידע נרחבת ומיידית, מאפשרת את הקמתן ואת קיומן של קבוצות חברתיות ושל קבוצות ייעודיות שונות, היא מאפשרת תקשורת בין-אישית מסוג חדש וקשר אישי, קרוב, לעולמות שונים שלפני כן היו 'מחוץ לתחום' לרבים רבים, בהם עולם הפוליטיקה, התקשורת, הספרות, המדע, הרפואה, ועוד ועוד. יש לה גם יתרונות ברורים לנשים, בכך שהיא מאפשרת יצירת קשרים וניהולם בדרך קלה יותר, באמצעות כתיבה, בלוגים, צ'טים, למי שלפני כן התקשו או שנמנע מהן להשמיע את קולן ברבים, ליזום, לבטא את דעתן בכל נושא אפשרי, לקשור קשרים חברתיים, מקצועיים ואחרים. האפשרויות הרבות לביטוי וֶרבָּאלי, הנגישות הקלה, בכל מקום ובכל עת, וכן החסות האנונימית שהרשת מעניקה, פותחות לפני נשים רבות עולם רחב של גילוי עצמי, של יחסים ושל פעילות.
|
|
|
|
|
ממצרים העתיקה שבה העבדים העברים סיפרו על יציאת האבות מהגלות, עד ליציאת מצרים של תקופתנו היא מדינת ישראל
