הנחלה נמכרה, אך לאן נעלמו היתרי הבניה?

סיפורים רבים נוכל לספר על הבעיות שטומנות בחובן עסקות מכר ורכישה של נחלות, בנושאים של מס שבח ורכישה, דמי הסכמה, היטלי השבחה, תכנון ובניה, הורשה, בן ממשיך והתנהלות מול מינהל מקרקעי ישראל, אשר הטביע את פקידיו בכ-1300 החלטות מועצה שמקשות מאוד על העבודה והיישום של העסקות, כאשר בימים אלה קיימת מגמה לסדרן ולהסדירן, במסגרת קודקס החלטות שפורסם על-ידי המינהל.

הפעם אבקש לשתף את הקוראים בסיפור על עסקת מכר של נחלה במושב במרכז הארץ, שיכולה הייתה להסתיים בנזק ממוני רב לבעל הנחלה, אך במזל, הסתיימה כמו סיפור סינדרלה. הטיפול בתיק הגיע אלינו לאחר שהדברים הסתבכו וכמעט עלו על שירטון בין הצדדים לעסקה והעובדות יובאו להלן בשינויים הנדרשים.

המדובר בעסקת מכר של נחלה הכוללת שני בתי מגורים, מחסן ישן, בית אימון וכן חממות הבנויות על חלקה א' של הנחלה ששטחה עומד על 12 דונם.

הצדדים חתמו על הסכם מכר של הנחלה בסכום העולה על חמישה מיליון שקלים, במסגרתו נקבע, כי הקונה יקבל את הזכויות בנחלה בהתאם למצבה ביום החתימה על ההסכם, מבלי שהמוכר יוכל לבצע הריסה ו/או שינוי של המבנים בנחלה ומהצד השני, התחייב המוכר, כי יעביר וירשום את הזכויות בנחלה ע"ש הקונה, בתוך 12 חודשים מיום החתימה על ההסכם, כאשר המבנים יהיו במצבם וכוללים היתרי בניה כדין.

העסקה דווחה לרשויות מס שבח בתוך 40 יום כנדרש בחוק וכן לאחר שהקונה התקבל באסיפה הכללית של אגודת המושב, דווחה העסקה גם למינהל מקרקעי ישראל, על-מנת להתחיל בהליך העברת הזכויות ובכדי שהמינהל יוציא שמאי לצורך תשלום דמי הסכמה.

המינהל כדרכו שלח פקח לנחלה על-מנת לבחון את מצב המבנים בנחלה בהשוואה להיתרים שנמצאים בתיק המינהל. לאחר ביקור פקח המינהל בנחלה, החל הסיפור לקבל מפנה חד ודרמטי. המוכר קיבל מכתב מפתיע מהמינהל שאומר לו כי בית המגורים השני, המחסן ובית האימון בנחלה בנויים ללא היתר ובבית הראשי קיימות תוספות בניה ללא היתר. המינהל דרש מהמוכר, להמציא היתרים ולהרוס את המבנים בגינם לא ניתן לקבל היתר. המינהל סיים את המכתב בהודעה, כי הוא שומר על זכותו לדרוש "דמי שימוש" עבור תקופת העבר בגין השימוש במבנים, בהתאם לחוו"ד שמאי עדכנית.

בעל הנחלה שעולמו התהפך עליו ברגע, פנה לבדיקת הנושא, במינהל ובוועדה המקומית לתכנון ובניה, ולהפתעתו הרבה גילה, כי לא קיימים כלל היתרי בניה למבנים ולבתי המגורים בנחלה וכן לחממות.
בצר לו, פנה המוכר לסיוע של אדריכל על-מנת שיוציא עבורו היתרים ולאחר בחינת המצב התכנוני, מצא האדריכל, כי יש בעיה בקווי בניין בניגוד לתב"ע וכן במרחק בין המבנים וכי על-מנת להכשיר את בתי המגורים בהיתר, יש להרוס חלק מהבתים וכן להרוס את המחסן הבנוי על קו הגבול עם השכן ולבנות ממ"ד שעלותו כ-100,000 שקלים. סה"כ עלות העבודות, לרבות הוצאות נילוות לרבות עלויות למינהל מקרקעי ישראל בגין שטחי מגורים העולים על 160 מ"ר, נאמדו בכ-800,000 שקלים.

הודעה זו נחתה על המוכר באופן מפתיע וכרעם ביום בהיר, מה שחירב את כל תוכניותיו ביחס לתמורה שתיוותר בידיו לאחר מכירת הנחלה, לצורך הקיום עד סוף ימיו. ויותר מכך, הוא מצא עצמו בהפרה יסודית של ההסכם מול הקונה ובסיכון לתשלום פיצוי מוסכם בסך העולה על חצי מיליון שקלים.

לאחר בדיקה שערכנו נמצא, כי לא בוצעו בדיקות כנדרש ביחס להיתרי הבניה בטרם ביצוע העסקה וזו אחת הסיבות, שהביאה לכך, כי נחתם הסכם בין הצדדים, שלא משקף את המציאות ומעמיד את המוכר בסיכון רב, כאשר הוא מתחייב להעביר ולרשום את הזכויות בנחלה ע"ש הקונה, כשהנחלה כוללת את כל המבנים במצבם לרבות היתרי בניה ומבלי שהמוכר יוכל לבצע כל הריסה או שינוי של המבנים.

לאחר חקירה של הנושא התכנוני בוועדה המקומית ובמינהל ובחינת המסמכים שהומצאו על-ידי המוכר, החלטנו לבקש מהמרכז למיפוי ישראל, תצלומי אוויר של הנחלה, לפני שנת 1965 (כלומר בטרם נכנס חוק התכנון והבניה לתוקף).

לאחר המתנה מורטת עצבים של המוכר, הגיעה הישועה מהמרכז למיפוי ישראל. הומצאו למוכר תצלומי אוויר משנת 1964 ולשמחתו נמצא, כי המבנים הבנויים עד היום בנחלה, קיימים גם קיימים בתצלום האוויר משנת 1964, במצבם וללא כל שינוי שנעשה בהם עד היום.
וכעת נסביר, חוק התכנון והבנייה, נכנס לתוקף בשנת 1965, כלומר, בגין מבנים שניבנו בטרם שנה זו, לא ניתן היה לקבל היתרים בהתאם לחוק התכנון והבניה. כאשר מתבצעת עסקה בנחלה, יש לבחון האם קיימים היתרים למבנים הבנויים בנחלה, הן במינהל והן בוועדה המקומית. ככל ולא נמצאו היתרים, יש להזמין תצלום אוויר מהמרכז למיפוי ישראל על-מנת לבחון האם המבנים היו קיימים בטרם החוק נכנס לתוקף. ככל ויימצא כי המבנים קיימים בתצלום האוויר, ולא בוצע בהם כל שינוי עד היום, ניתן יהיה לבצע את העסקה ללא כל חשש, שכן הוועדה המקומית וגם המינהל, לא יוכלו לדרוש את הוצאת היתרים.

יש לבחון, כי המבנים כיום בנויים בדיוק כפי שהם מופיעים בתצלום האוויר, שכן במצב זה ניתן להתגבר גם על דרישות התב"ע ביחס לקווי בניין ולמרחק בין הבתים. כמו-כן, לא ניתן יהיה לדרוש בניית ממ"ד וככל והקונה יבקש לבנות ממ"ד, יהיה עליו לסמן את המבנים הקיימים בבקשה להיתר ולקבל היתר רק עבור הממ"ד.

הגילוי המרעיש ביחס לקיום המבנים בתצלום האוויר, הביא לכך כי העסקה הושלמה בהתאם להתחייבות המוכר בהסכם ומבלי שנגרם לו כל נזק כלכלי.

אבקש להביא לשימת ליבם של בעלי הנחלות, כי יש לבצע בדיקות קפדניות בטרם ביצוע העסקות, שכן המינהל מקשיח עמדות בכל הנושא של היתרים, חריגות בניה ושימושים חורגים בנחלות ואף עמדת הפרקליטות המייצגת את הוועדות המקומיות הינה "אפס סבלנות" ביחס למקרים אלה וגזרי הדין מעידים על קנסות גבוהים ובייחוד במקרים של שימוש לעסק במחסנים חקלאיים.

בהערת אגב אזכיר את החלטה 1155, שאושרה בבג"ץ לפני כשנתיים ימים, אך עדיין לא מיושמת, הלכה למעשה במינהל, כתוצאה מהעדר הוראות אגף, דבר שגורם נזק לבעלי הנחלות, הואיל והחלטה 1155 מאפשרת פתרונות יצירתיים ביחס להכשרת מבנים ובייחוד כאשר מדובר בבעיה של רצף בין דורי, אשר בוטל על-ידי החלטה 1155.

עוד נזכיר, את החלטה 1265, הקובעת את ההסדר ביחס לתשלום עבור חובות עבר בגין שימושים חורגים בגינם לא שולמה תמורה למינהל. לפיה, בעל נחלה אשר יסדיר את השימושים בנחלה בתוך שנתיים ממועד אישור ההחלטה, ויפעל בהתאם להוראות החלטה זו, ישלם את דמי השימוש בגין שתי תקופות: תקופה ראשונה, המונה 4 שנים עד למועד אישור ההחלטה בסך של 5% לשנה (סה"כ 20%) ותקופה שניה, ממועד אישור ההחלטה ועד למועד ההסדרה, סך של 5% לכל שנה.