|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל

ביהמ"ש: דיירי בית גרונר יפנו דירותיהם

המחוזי ת"א: שלטון החוק הינו עיקרון יסוד בשיטתנו המשפטית, שקיומו הכרחי על-מנת לקיים חברה תקינה ומתפקדת. למרבה הצער, וככל שהדבר נוגע לתכנון ולבנייה, אי כיבוד החוק איננו בגדר תופעה נדירה יזמים ואנשים פרטיים רואים לנגד עיניהם את הרווח הפוטנציאלי העצום שיוכלו להפיק מבנייה בלתי חוקית - ומתפתים לרמוס את החוק על-מנת להשיגו. וזאת קבע בית המשפט, יש למגר
23/05/2013  |   צבי שוב   |   מאמרים   |   תגובות
ביהמ"ש המחוזי תל אביב. לא מאשר בנייה לא חוקית בדיעבד [צילום: איתמר לוין]

ביום 13.5.13 ניתן פסק דין בעתירה עת"מ (ת"א) 4145-11-11 אלעד ישראל מגורים בע"מ ואח' נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואח' בפני כב' הש' מ' רובינשטיין בבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

עסקינן בשתי עותרות שהן חברות בתחום יזמות הנדל"ן, אשר היו בעלות בחלקת מקרקעין ברמת גן שגבלה בחלקה שהייתה בבעלות עיריית רמת גן. בשנות ה-90' המוקדמות של המאה הקודמת ביקשו העותרות לנצל את המקרקעין לפרויקט נדל"ני. על-פי המצב התכנוני שחל באותה העת, בהתאם לתב"ע רג/787 ניתן היה לבנות בניין מגורים בן 15 קומות ו-60 דירות, כל אחת בשטח 120 מ"ר.

העותרות חפצו להגדיל את מספרן של יחידות הדיור, ואילו עיריית רמת גן מצידה חפצה שיוקם על גבי המקרקעין בניין לדיור מוגן, בכדי ליתן מענה לצרכיהם של קשישים (טיפוליים וסיעודיים).

לנוכח ההנחה שקשישים נזקקים לדירות בשטח קטן יותר, העירייה רצתה לאפשר הקמת בניין בו מספר גדול יותר של דירות קטנות באמצעות הגדלת הצפיפות המותרת לבנייה, וזאת מבלי לחרוג מאחוזי הבנייה המותרים.

על כן החלו העותרות ועיריית ר"ג ליזום תוכנית בניין עיר חדשה רג/במ/ 16/ 1005 (להלן: "תב"ע 1005"), אשר תשנה את תב"ע 787 לעיל, ובחודש פברואר 1992 נכרת בין העותרות לבין העירייה הסכם המסדיר את הזכויות וההתחייבויות של כל אחד מהצדדים באשר לבנייה ולפיו ההנחה היא כי תב"ע 1005 אושרה, למרות שבמועד חתימתו חלה עדיין תב"ע 787, ובהתאם לכך בין היתר העירייה תתיר לעותרות לבנות על גבי המקרקעין מגדל מגורים הכולל 120 יחידות דיור, במקום 60 יחידות.

בחודש דצמבר 1992 אושרה תב"ע 1005 במסגרתה נקבע בין השאר כי אופי הבינוי המותר על גבי המקרקעין יהיה, בין היתר, 120 יחידות דיור, 15 קומות מעל 2 קומות מסחריות וכיוצ"ב. עוד נקבע בתב"ע זו כי תוקם חברת ניהול וייקבעו, בשיתוף עם עיריית רמת גן, קריטריונים לקבלת דירות, שיבטיחו את מימוש תכלית הפרויקט לדיור מוגן.

אלא שתב"ע לחוד, ומעשים לחוד: לימים התברר כי העותרות אומנם בנו את בית גרונר בהתאם למפרט הטכני וכללו את הפונקציות הבסיסיות הנדרשות לצורך דיור מוגן (חדר רופא, חדר אחות וכד') - אך בחרו להתעלם כליל ממטרת הפרויקט. למרות שהבנייה ומכירת הדירות נעשו במשך כ-6 שנים (1999-1993), לא נקטה העירייה פעולה כלשהי לבלום את מכירת הדירות לאוכלוסיה הכללית. ולא רק זו אלא שבשנת 1999 אף סיפקה הוועדה המקומית לבניין טופס 4 וזאת למרות שגם במועד האמור טרם הוסדרו קריטריונים. רק בשנת 2000 התעוררה העירייה מ"תרדמתה", לאחר שלדבריה "נודע" לה על מעשי העותרות. בעקבות זאת, הגישה כנגד העותרות כתב אישום.

בהכרעת הדין שניתנה נקבע כי השימוש שנעשה בפועל בבניין סותר את ההוראות התכנוניות וההיתרים שניתנו, עוד נקבע כי כל הגורמים המעורבים ידעו על קיום התב"ע, עיינו בה ואף ידעו על המגבלה שקיימת להקים בניין המיועד לקשישים ולפיכך המסקנה הייתה כי העותרות פעלו בחוסר תום לב תוך ביצוע עבירות חמורות - במטרה לגרוף רווחים שלא כדין וכן כי בשום שלב, העירייה לא העניקה היתר לשיווק הדירות בשוק החופשי ולא הבטיחה לעותרות כי יורשו לעשות כן.

עם סיום ההליך הפלילי החלו העותרות ועיריית רמת גן לפעול להכשרת העבירה באמצעות שינוי ייעוד הקרקע למגורים. לשם כך יזמו תב"ע חדשה לשנות את ייעודה למגורים.

התוכנית נדונה בוועדה המקומית שהחליטה להמליץ ואילו הוועדה המחוזית החליטה לדחות את התוכנית, שכן השתכנעה כי במאזן הכולל, האינטרס הציבורי של מניעת עידוד עבריינות בניה וחיזוק שלטון החוק מטה את הכף לחובת התוכנית.

על החלטה זו הוגש ערר ע"י העותרות לידי ועדת הערר של המועצה הארצית שהחליטה לדחות את הערר בקבעה בין היתר כי העותרות תכננו מלכתחילה לעשות שימוש במבנה בניגוד להוראות התוכנית והסוו את כוונתן מעיני הוועדה המחוזית. על-רקע האמור, קבע ביהמ"ש כי יש לייחס לשיקול של שלטון החוק משקל רב ביותר. כמו-כן, נקבע בוועדת הערר כי אין לאפשר הכשרת עבירות בנייה רק משום שהבעלות בנכס הועברה לצד שלישי, מדיניות כזו לדעתה תיצור מצב בו עברייני בנייה ינצלו את פתח המילוט הקל הזה להכשרת פעולותיהם. לבסוף נקבע כי אין מקורה של הפגיעה בדיירים בהחלטה כזו או אחרת של מוסדות התכנון אלא בעותרות, ועל כן תרופתם של בעלי הדירות בפועל יהא בדרך של הליכים אזרחיים כנגדן.

על החלטה זו של ועדת המשנה לעררים, הוגשה העתירה דנן.

לאחר בחינת מעמיקה של הדברים החליט בית המשפט המחוזי בתל אביב בפסק דין ארוך ומנומק לדחות את עתירת העותרות להכשרה בדיעבד של בית גרונר ברמת גן כמגדל מגורים, בקבעו בין השאר כי שלטון החוק הינו עיקרון יסוד בשיטתנו המשפטית, שקיומו הכרחי על-מנת לקיים חברה תקינה ומתפקדת. לדברי בית המשפט למרבה הצער, וככל שהדבר נוגע לתכנון ולבנייה, אי כיבוד החוק איננו בגדר תופעה נדירה יזמים ואנשים פרטיים רואים לנגד עיניהם את הרווח הפוטנציאלי העצום שיוכלו להפיק מבנייה בלתי חוקית - ומתפתים לרמוס את החוק על-מנת להשיגו. וזאת, כך קבע בית המשפט, יש למגר.

בפסק דינו קבע בית המשפט אמות מידה לבחינת המשקל שיש לייחס לשיקול של שלטון החוק:

(1) חומרת העבירה - כאשר עסקינן בבנייה בלתי חוקית רחבת היקף, "הלבנת" מעשה העבירה מביאה לרווחים גבוהים לעבריין, עוצמת המסר השלילי גדל והפגיעה בתקינות המערכת התכנונית היא משמעותית. לכן, ככל שהתוכנית נועדה להכשיר עבירות בנייה חמורות יותר, כך גובר משקלו של השיקול השמירה על שלטון החוק. בנסיבות של עבירות בנייה חריגות, ניתן לדחות את התוכנית על בסיס שיקול זה בלבד;

(2) ההצדק התכנוני - פרמטר זה בוחן אם התוכנית עולה בקנה אחד עם מדיניות תכנונית ראויה במובנה הפיסי והאם אישורה יהיה לתועלת הציבור הרחב או הקהילה. ככל שלתוכנית הצדקה תכנונית רבה יותר במובן הפיסי, תגבר הנטייה לאשרה, גם אם היא נועדה להכשיר עבירות לא קלות; (

3) הפעולות שננקטו על-ידי הרשויות - במסגרת קריטריון זה, יש לבחון האם ננקטו הליכים פליליים כנגד העבריינים, ומה הייתה תוצאתם. מטבע הדברים, כאשר הרשות נמנעה מלפעול גם במישור זה, המסר שבהכשרת הבנייה שלילי יותר.

במקרה הנדון, קבע בית המשפט כי מעשי העותרות נושאים גוון של חומרה מיוחדת, שכן המדובר בחברות יזמיות גדולות, אשר חרף היותן מודעות למגבלות שהטילה התוכנית בדבר אופי השימוש המותר, מכרו את הדירות לכל דורש, וכך הפך בניין שהיה מיועד לדיור מוגן לבניין מגורים. התנהלות העותרות, אשר הפגינו אדישות למגבלות החוק ולגורל עשרות רבות של רוכשים שנתנו בהן אמון, הייתה פסולה מהיסוד ונוגדת נורמות בסיסיות של הגינות ויושרה.

עוד הוסיף בית המשפט כי אין להניח שהעותרות באמת ובתמים חשבו שיוכלו להסוות לאורך זמן את אופי השימוש הבניין. סביר שקיוו כי באמצעות קביעת עובדות בשטח הן תאלצנה את הרשויות להנציח את המצב הקיים ולהכשיר את מעשה העבירה - שכן מטבע הדברים לאחר שהבניין אוכלס עלולים להיות מושפעים מאכיפת הדין צדדים שלישיים שרכשו בו זכויות. אלא שאותו "היגיון" מנחה עברייני בנייה רבים. לכן, קבע ביהמ"ש כי שומה על הרשויות להישמר מלהכשיר עבירה בשל הסתמכות צדדים שלישיים - שכן הדבר יהווה פתח מילוט נוח לעבריין ויצור מצב בלתי נסבל.

עוד קבע בית המשפט' כי המזור לדיירים לא צריך לבוא באמצעות הכשרת מעשה העבירה, אלא בהליכים אזרחיים שינוהלו כנגד היזמיות - שהן - ולא רשויות התכנון - עוולו כלפיהם. בנוסף ציין בית המשפט בפסק דינו כי לא נראה שיש הצדקה לכפות על הרשויות את "הלבנת" מעשה העבירה, משום שהעותרות הרהיבו עוז ולא נרתעו מלגרור עימן לתוך ביצת האי חוקיות גורמים נוספים. ברור גם, כי ה"דאגה" שמפגינות העותרות לדיירים לא דאגה היא, ומקורה בחשש שיעמדו בפני תביעות עתידיות אילו התוכנית תידחה. יחסם האמיתי כלפי הדיירים נלמד ממעשיהן בזמן אמת, טרם נתפסו בקלקלתם (במאמר מוסגר ציין בית המשפט כי ניתן לצפות מבעלי הדירות לבחון את מצבו המשפטי של הנכס בטרם רכישה, בחינה מדוקדקת צפויה הייתה יכולה לחסוך את הקשיים ועוגמת נפש שנגרמו להם).

באשר להצדק התכנוני קבע בית המשפט כי מבחן המגרש הריק צריך להיבחן על-פי שיקולי התכנון כיום, כלומר, המבחן בודק אם התוכנית ראויה תכנונית לפי שיקולי התכנון כיום בעת אישור התוכנית ולא לפי השיקולים במועד התחלת הבנייה. השאלה העיקרית בעניין ההצדק התכנוני היא האם בכלל קיים צורך בשינוי הייעוד מדיור מוגן למגורים, ולא אם ראוי לאשר בנייה למגורים בצפיפות המבוקשת. במידה ולא קיימת הצדקה תכנונית לשינוי ייעוד הקרקע, לשאלת הצפיפות אין נפקות. ובמילים אחרות, בענייננו, קבע בית המשפט, "מבחן המגרש הריק" נחלק לשני חלקים: בחלק הראשון - נבחנת השאלה האם בהנחה שלא הייתה בשטח המיועד בנייה והייתה מוגשת תוכנית להפכו למגורים, היו מאשרים את שינוי הייעוד? בחלק השני - ורק אם התשובה לשאלה הראשונה חיובית, קיימת חשיבות לשאלה אם ראוי לאשר הבנייה למגורים בצפיפות הנוכחית.

עוד קבע בית המשפט, כי גם אם התוכנית אפשרית מבחינה תכנונית, לא היו מוסדות התכנון חייבות לאשרה. שכן, כאשר התוכנית היא אפשרית אך ניתן מבחינה תכנונית לדבוק גם בתוכנית המקורית, שיקול השמירה על שלטון החוק עשוי להכריע את הכף לדחייה. מאידך, במידה וקיימת עדיפות תכנונית ברורה לייעוד המבוקש בתוכנית על פני הייעוד המקורי, התוצאה יכולה להיות שונה.

בשולי פסק הדין, ניתנה ביקורת באשר לתפקודה של העירייה, שכן קשה להסביר כיצד במהלך כל השנים שחלפו בין אישור התב"ע (1993) לאכלוס הבניין (1999), אף גורם בעירייה לא ראה ולא שמע כי העותרות משווקות את הדירות בשוק החופשי? הרי מדובר בבניין עתיר קומות, המצוי במרכז העיר, והעותרות אף בנו עבור העירייה יחידות שונות שנותרו בבעלותה (בין היתר אולם ציבורי). על כן, אין ספק שגורמים בעירייה ביקרו במקום לאורך השנים. בתב"ע אף צוין שקריטריונים שיבטיחו מכירת דירות לאוכלוסיה המבוגרת, ייקבעו בשיתוף פעולה עם העירייה. ולמרות זאת, לאורך כל תקופת הבנייה, ואף לאחר שהתבקש טופס 4, לא נמצא גורם בעירייה שיפנה את תשומת ליבן של העותרות לעניין החובה לקבוע קריטריונים.

כאמור, העתירה נדחתה ונפסקו הוצאות לטובת המשיבות.

אין ספק כי התוצאה אליה הגיע בית המשפט הינה קשה מבחינת הדיירים, שכן משמעות ההכרעה הינה בפועל היאלצותם של אותם דיירים שרכשו את הנכס ממיטב כספם לעזוב את דירותיהם בעקבות הפיכתו לבית לדיור מוגן. עם זאת, פסק הדין מחזק את העמדה כי ראשית יש לפעול בהתאם לדרכים הקבועות בחוק ולא לעשות "דין עצמי" ולסמוך כי תאושר הבניה הבלתי חוקית בדיעבד, שכן כפי שנוכחנו סטייה מכך עלולה להוביל לתוצאה "הרסנית" כבמקרה זה, כמו-כן, פסק הדין מחזק מצד שני גם את העמדה המצדדת בכך שבכל עסקת רכישה קיימת חשיבות רבה לבדוק את המצב התכנוני של הנכס, שכן ברי הוא כי לו הדיירים היו בוחנים את המצב התכנוני בטרם הרכישה, אולי היו יכולים הם למנוע את הנזק שנגרם להם כעת (פינוי הדירה, ירידת שווי הנכס ואף עוגמת נפש שנגרמה בין היתר מניהול הליכים משפטים שניים רבות).

לסיכום נראה כי לא נאמרה המילה האחרונה בהקשרו של פרויקט זה, הן בעניין התכנוני והן בעניין תביעות כספיות שיש סבירות כי יוגשו בהמשך, וזאת על-אף שנים כה רבות שחלפו מתחילת הסאגה עד היום, נקווה כי מסכת זאת של עובדות תוביל להפקת לקחים לעתיד במקרים נוספים.

תאריך:  23/05/2013   |   עודכן:  23/05/2013
עו"ד צבי שוב, עו"ד אביטל חי אדרי
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
ביהמ"ש: דיירי בית גרונר יפנו דירותיהם
תגובות  [ 2 ] מוצגות   [ 2 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
כותרת התגובה שם הכותב שעה    תאריך
1
שימי
23/05/13 14:52
2
קירשטיין משה
27/05/13 20:12
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
הארץ מאשים את ישראל בהווצרות האסון הפלשתיני ומודה בתמיכתו בנכבה - "במשך השנים התבררו פרטים רבים המלמדים שלצד הישראלי אחריות רבה להולדת בעיית הפליטים. רק מעט מהמידע בנושא זה מצליח להגיע לתלמידי התיכון בישראל. מניעת המידע מתבצעת באמצעות מערכת החינוך הנשלטת ע"י פוליטיקאים בעלי תפישות לאומניות".
23/05/2013  |  מתי דוד  |   מאמרים
אחת התעלומות הגדולות שבתורה הינה העלמותו המיסתורית של הערב רב, אותו ערב רב עצום שיצא עם בני ישראל ממצרים.
23/05/2013  |  חננאל ובר  |   מאמרים
שוב מתפרסם דוח נציב תלונות הציבור , דוח חשוב ביותר שמציב בפנינו תמונה קשה של פני השירות הציבורי בישראל. מהדוח עולה כי ישראל הינה שיאנית, שלילית גם בתחום זה, של תלונות שנמצאות מוצדקות. למרבה הצער נראה שגם השנה הכלבים ינבחו והשיירה תעבור.
23/05/2013  |  עו"ד רם א. גמליאל  |   מאמרים
באוקטובר 2011, מינתה הממשלה ועדה בראשות מנכ"ל משרד המים והאנרגיה, שאול צמח, לבחון את מדיניות הממשלה בנושא משק הגז הטבעי. הממשלה אמורה לאמץ את המלצות הוועדה, שפורסמו באפריל 2012 מיד עם תום דיוני התקציב. בדיון בוועדת הכלכלה ב-13 במאי 2013 הכריז יושב-ראש הוועדה, אבישי ברוורמן, כי הכנסת היא שתכריע בעתיד ההמלצות ובמיוחד בשאלת היחס בין היקף הגז שיופנה לצרכי המשק המקומי וזה שיופנה ליצוא. זאת, בהסתמך על כך שהכנסת היא זו שגם הכריעה בשאלת גובה התמלוגים שתגבה המדינה מההכנסות בגין מכירת הגז הטבעי. כך או כך, הוויכוח בנושא התלהט וחלק מן הטוענים כנגד היצוא (אפילו בשיעור נמוך), מתוך כך שהדבר יפגע בצרכן הישראלי, מפגינים בימים אלו מול בתיהם של מעורבים ישירות בנושא.
23/05/2013  |  ערן עודד  |   מאמרים
במוסף סופהשבוע של מעריב התפרסם תחקיר על התפוררותו של "קיר הברזל". איש לא הגדיר זאת כך, המילים הללו לא נכתבו שם, אך מי שיחפש את אותו קיר חסר סדקים ואת כוח המגן שלא ניתן להכניעו, לא ימצא אותו. לא כאן בכל אופן. כבר שנים שאנו מנסים להוכיח כי צה"ל הוא הצבא המוסרי ביותר בעולם, ומתמודדים עם דוחות גולדסטון ודומיו. הנרטיב סביב ישראל מוקיע אותה כאומה חסרת מוסר, וזה בעולם בו במלחמה שמתרחשת קילומטרים בודדים מאיתנו מתרחשים אירועי זוועה של קניבליזם, של רצח עם, של אונס וביזה, ועדיין – אנו אלו שמתמודדים עם ההאשמות המוסריות הגדולות ביותר, פעם אחר פעם.
23/05/2013  |  עקיבה לם  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
טובה ספרא
טובה ספרא
תקופה מסוכנת עם פוטנציאל לעימותים, פעולות טרור ופתיחת חזית חדשה במלחמה. ייתכן אובדן חיים, בעיקר בפעולות הומניטריות. המערכה נמשכת והסכנה מתגברת. הרבה מילים חשובות לזמנים הקרובים שעי...
אלי אלון
אלי אלון
בעוברי ברחוב צד את עיני נוסחו המוזר של שלט הרחוב שמופיע עליו הכיתוב הבא בלבד: "דוד סמילנסקי פקיד ועסקן, מנהל מחלקת המים בעיריית תל אביב"    משום אין אזכור בשלט ולו ברמז לעובדת היותו...
איתמר לוין
איתמר לוין
עם חיוך תמידי והמון סבלנות ואנושיות, חוי טוקר מנהלת בנינוחות דיוני חדלות פרעון - אם כי לעיתים תכונות אלו גורמות לה לאפשר לעורכי דין להאריך מדי ואף לנהל שיחות ממש מתחת לדוכן
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il