שלושה שמאים וקרקע אחת

האם כאשר ניתנו שתי חוות דעת שונות של שמאים מכריעים שמונו על-ידי יו"ר מועצת השמאים לגבי אותה חטיבת קרקע, מוסמכת ועדת הערר להורות על מינוי שמאי מכריע נוסף?

עסקינן במקרקעין אשר הבעלות בהם רשומה על שתי חברות. בעקבות תוכנית משביחה, התקשרו שתי החברות בהסכם נפרד למכירת זכויותיהן במקרקעין עם אותה חברה קבלנית, בהפרש של חודש ימים. כתוצאה מכך, הוציאה הוועדה המקומית דרישת היטל השבחה אחת ללא הפרדה בין חלקה של כל קבוצה. כל אחת מהחברות פנתה ליו"ר מועצת השמאים על-מנת שימנה שמאי מכריע ואכן מונו שני שמאים מכריעים, אשר הגיעו לתוצאות שונות באופן ניכר זה מזה.

ועדת הערר דנה בעררים שהוגשו על השומות המכריעות וקבעה, כי כאשר הוכנו שתי חוות דעת של שמאים מכריעים וקיים פער גדול במסקנות השמאים, לא ניתן להכריע על בסיס אף אחת מחוות הדעת. לאור זאת, החליטה הוועדה למנות שמאי שלישי אשר ידון בהשבחת החלקות עקב אישור התוכנית לגבי שתי העסקות. על החלטה זו הוגש הערעור שבנדון. החברות טענו, כי הוועדה לא הייתה מוסמכת להחליט על מינוי שמאי נוסף, שכן לא נמצאה כל עילה להתערבות בשומות המכריעות. ההחלטה בדבר מינוי שמאי מכריע, לטענתן, מסורה רק ליו"ר מועצת השמאים.


תקיפה ישירה ותקיפה עקיפה


בפסק הדין מנתח בית המשפט את הוראת סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, לפיה ועדת הערר מוסמכת לדון הן בתקיפת עצם החיוב בהיטל השבחה והן על גובה החוב (להלן: "תקיפה ישירה"), וכן מוסמכת היא לדון בערר על הכרעת השמאי המכריע (להלן: "תקיפה עקיפה").

סמכויות הוועדה שונות בכל אחד מסוגי התקיפה. במסגרת התקיפה הישירה הוועדה רשאית להכריע במחלוקת על-פי טענות הצדדים וחוות הדעת שיגישו בפניה. הוועדה מוסמכת גם לפנות ליו"ר מועצת השמאים למינוי "שמאי מייעץ", אשר תפקידו לסייע לוועדה להכריע במחלוקות, המהווה לגירסתה מעין "מומחה מטעם בית המשפט". לעומת זאת, במסלול תקיפה עקיפה - תפקידה של ועדת הערר שונה. בערר כזה פועלת הוועדה כגוף מעין שיפוטי. ועדת הערר מוסמכת להעביר תחת שבט ביקורתה קביעות מקצועיות של השמאי המכריע ואין היא מוגבלת בעילות הביקורת.

למרות שבתוספת השלישית אין כל הוראה מפורשת המקנה לוועדה סמכות לדחות את השמאות המכרעת שבפניה ולפנות ליו"ר למינוי שמאי מכריע חדש, קבע בית המשפט, כי לוועדה יש סמכות להורות כך. ממעמדה של הביקורת המופעלת על-ידי ועדת הערר ומהצורך ליתן לוועדה כלים לקבל החלטה נכונה, יש לגזור גם את הסמכויות הדיוניות. התערבות הוועדה אינה מוגבלת לעילות ההתערבות המינהלית (פגמים, חוסר סבירות וכדומה). ועדת הערר היא גוף מקצועי שמוסמך לאשר, לדחות או לקבל חלקית את השומה, בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית. התכלית היא לאפשר ביקורת רחבה, עניינית ומקצועית. מכאן מסיק בית המשפט את המסקנה, כי יש לפרש את סמכויותיו של גוף ביקורת שכזה כמאפשרת למנות שמאי חיצוני.

ההלכה היא, כי ועדת הערר תצמצם את ההתערבות בחוות דעת של השמאי המכריע לאותם מקרים בהם נפל פגם בהליך. אולם בית המשפט קבע, כי ייתכנו מצבים נוספים בהם תהיה ועדת הערר מוסמכת להתערב בחוות דעת השמאי המכריע ולהורות על מינוי שמאי מכריע נוסף, גם אם לא נפל פגם בהליך.

במקרה הנדון, מצב בו שווי המקרקעין לאותו מועד עבור אותם בעלים משתנה בשל הגשת בקשות נפרדות למינוי שמאי מכריע, אינו סביר, פוגע באמון הציבור בהליכי השומה. על כן ראוי ונכון היה למנות שמאי מכריע נוסף ויחיד לכל המקרקעין, בדיוק כפי שצפוי שייעשה מלכתחילה. בית המשפט דחה את הערעור על כל חלקיו.


הדרכה להחלטה מושכלת


הערת מערכת: רבים המקרים בהם דוחה ועדת הערר על הסף עררים המוגשים בפניה על שומות של שמאים מכריעים, בטענה שאם לא נפל פגם בהליך, הרי שיש לפרש בצמצום את סמכות ההתערבות של הוועדה. אולם בנדון, בית המשפט מורה, כי על-מנת לקבל שומה ראויה, כך שהחייב לא ישא בהיטל גבוה מדי והקופה הציבורית לא תיפגע אם תאמץ שומה הנמוכה מהשווי האמיתי, יש להקנות לוועדת הערר סמכות רחבה.

יש לברך על החלטה זו. פסק הדין מנתח בצורה רחבה את מעמדו של השמאי המכריע והשמאי המייעץ, ומבדיל בין שני ההליכים באופן שיסייע לנישומים ולבעלי המקצוע לקבל החלטה מושכלת בעתיד בדבר בחירת המסלול הראוי לבירור ההליך.