העברת מקרקעין כדי להימנע ממס ירושה

מסתבר כי מלאכת הרכבת הממשלה החדשה, האמורה לקום בתקופה הקרובה, בראשותו של בנימין נתניהו - כמו-גם מינויו הצפוי של משה כחלון לתפקיד שר האוצר, על-רקע הצהרותיו הפומביות בדבר כוונתו להטיל מס ירושה בשיעור של 20%-25% על נכסי מקרקעין, בסכום של מעל ל-10 מיליון שקלים - גרמו לאנשים רבים לנצל התקופה האחרונה, כדי לבצע עסקות מקרקעין שמהותן העברת נכסי מקרקעין, במתנה, לשאריהם, עוד בחייהם. מחלקת המקרקעין במשרדנו לא הייתה עמוסת עבודה, כה רבה, בחולו של פסח האחרון, בהשוואה לשנים קודמות, בשל גל הלקוחות שביררו אפשרות - וחלקם אף מימשו האפשרות להעביר נכסי מקרקעין שלהם, בחיים, לשאריהם ובכך להימנע מתשלום מס ירושה.

מן הראוי, לעשות סדר בדברים ולהימנע מיצירת פאניקה והיסטריה מיותרת. נכון הדבר, כי אחת מהבטחות הקמפיין של המועמד הכמעט-מובטח לתפקיד שר האוצר בממשלה הבאה, משה כחלון, נגעה להטלת מס ירושה בשיעור של 20%-25% על ירושות בסכום של יותר מ-10 מיליון שקל. כחלון צוטט בתקשורת, כאומר משפט זה: "אם אדם מקבל ירושה של 10 מיליון שקל, אז לא יקרה שום דבר אם הוא ישלם לחברה כמה מיליונים כמס ירושה". יושם אל לב ויודגש, כי מדובר בהצהרת כוונות בלבד ולא במימוש הצהרת כוונות, בדרך של חקיקת חוק וגם/או התקנת תקנה בקשר לכך.

עם זאת, בהנחה שמשה כחלון יתמנה לשר האוצר בממשלתו ה-34 של בנימין נתניהו ובהנחה שהוא אומנם יממש הצהרת הכוונות שלו ויטיל מס ירושה בשיעור הנע בין 20%-25% על ירושות, עדיין מדובר על מס ירושה, שיחול על ירושות בסכום של יותר מ-10 מיליון שקלים. במצב דברים זה, הרי בני זוג שהינם בעלים משותפים של דירת מגורים ממוצעת באזור תל אביב ומרכז הארץ כמו-גם בצפונה ובדרומה של הארץ אינם אמורים להיות מוטרדים מהצהרת הכוונות להטלת מס ירושה, שכן שוויה של דירה ממוצעת שכזו נע בין שולשה לחמישה מיליון שקלים בלבד.

אבל מה ייעשו אלה מסוגו של לקוח חשדן של משרדנו, בעל עסק ממוצע שבנפשו מביא לחמו וטרף לבני משפחתו, שהטיח בפני כשאמרתי לו שמס הירושה אמור לחול, אך ורק על ירושות בשווי של מעל ל-10 מיליון ש"ח: "אני לא מאמין לפוליטיקאים האלה. הם מתחילים בגדול ומסיימים בקטן. הדירה שלי אומנם שווה רק ארבעה וחצי מיליון שקלים, אבל אני רוצה לישון בשקט ולדעת שהעברתי אותה, לבן שלי, בלי לשלם להם, שום גרוש, מס ירושה או מס עננים או מס אלוהים או מס, אני יודע מה. לא מספיק שילמתי להם, כל החיים?", סיים נאומו, קובע-שואל בפני והניף אצבעו המורה, כלפיי.

אז נכון. איש לא מבטיח שמס הירושה לא יחול מהאגורה הראשונה, כמו-גם אף לא מבטיח שיחול, בכלל, מס ירושה. למי שרוצה לישון בשקט ולהימנע באופן וודאי ומוחלט מתשלום מס ירושה, אין לנו אלא להמליץ על העברת נכס מקרקעין, בחיים, על שמו של שאר בשר, המוגדר בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), כ"קרוב". סעיף 62 (א) לחוק זה קובע, כי: "מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו - שאינו איגוד בשליטתו - יהיו פטורים ממס". סעיף 62 (ב) לחוק זה קובע, כי: "מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס; לעניין זה, "בן זוג המתגורר יחד אתו בדירה" - מי שעשוי לחול עליו סעיף 55 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965 וחי ביחד עם בן זוגו חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה".

בעוד שהמעביר נכס מקרקעין, במתנה - לקרובו, פטור כליל מתשלום מס שבח, הרי מי שמקבל נכס מקרקעין שכזה, ללא תמורה מקרובו, ישלם רק שליש מגובה מס הרכישה, שהינו מס מדורג, לפי שוויה של הדירה, בעת ביצוע עסקת המתנה. סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר קרוב, כבן זוג; הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה; אח או אחות ובני-זוגם וכן איגוד שהוא בשליטתו של מעניק המקרקעין לקרובו, ללא תמורה, כלומר - במתנה גמורה.

מבולבלים? לא נורא. זה רק מתחיל. מה קורה כיש לכם/לכן לא רק בן יקיר אחד וגם/או לא רק בת יקירה אחת? מה קורה אם יש לכם שני ילדים ויותר?. אז נכון שאותו דין יחול על שאר בשר קרוב, כמו-גם על שם שני שארי בשר. עם זאת מי שיש לו 50% מבעלות בדירה ומעלה, נחשב לעניין החוק ולעניין חוקים נוספים, כבעל דירה. מישהו כזה וגם/או מישהי כזו, עלולים למצוא עצמם במצב נחות בבואם לממן רכישת המחצית השנייה של הדירה, בקבלת משכנתא. מי שהינו "בעל דירה" ואף בעל מחצית דירה, יקבל משכנתא, בתנאים פחות נוחים מהבנק, ממי שאין לו דירה, כלל וכלל.

רגע. רגע. עוד לא סיימנו. חוק המיסוי הינו חוק שופע "טלאי חוק" ותיקונים מתיקונים שונים. כך למשל מגדיר הוא "דירת מגורים מזכה" כדירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח או ארבע השנים שקדמו למכירתה. מי שמוכר דירת מגורים מזכה, זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיים אחד מאלה: הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 1997) אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו או אם המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה: (1) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש (2) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת (3) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

מרבית תביעות הנזיקין המוגשות בשל רשלנות מקצועית נגד עורכי דין, הן בתחום חישוב לקוי של שיעורי המיסים החלים בעסקות מקרקעין. לכן, כל המובא לעיל, הינו רק בגדר של טעימה על קצה המזלג, כאשר בכל מקרה יש לבדוק כל עסקת מקרקעין לגופה, עם עו"ד מקצועי העוסק בתחומי מקרקעין ומיסוי מקרקעין.