לתמיד?

"לא. רוב פשיטות הרגל אירעו בשנים 2011 ו-2018. לכן, ב-2018 יתחדש הביקוש לדירות ובתים, והמחירים יתחילו לעלות. יש חלון הזדמנויות של שלוש שנים לרכוש נכס בזול, ולמכרו לאחר מכן ברווח. היתרון של הישראלים ושל הקונים הרבים ממדינות אחרות הוא, שהם אינם פושטי רגל ואינם כפופים לחוק האמריקני בעניין זה... מי שרואה את הנולד קונה דירות כבר עכשיו".

אין סיכון?

"התחזית היא כאמור, שהביקוש ימשיך ויעלה. אפשר להשכיר את הדירות בתשואה של 10% נטו, הרווח מדמי שכירות ומרווחי הון עד 3,800 דולר לשנה, פטור ממס. הרווח מעל לתקרה זו חייב במס מדורג של 10% ויותר. ניתן להכניס הוצאות, כולל נסיעה לארה"ב, "כדי לעקוב אחרי מצב הנכס", ולהקטין את תשלומי המס".

המשקיעים האמריקנים, שאינם פושטי רגל, אינם יודעים זאת?
"האמריקני הממוצע חי על משכורת או הכנסות קבועים. הוא לא מחפש הרפתקאות, ואיננו נכנס להשקעה בנדל"ן. השחקנים העיקריים בשוק הם סינים, הודיים, יפנים ומשקיעים ממזרח אירופה. אלו משקיעים מתוחכמים. הישראלים הם חלק קטן משוק זה. ארצות הברית היא מדינה גדולה, ויש מקום לכולם".

תאר ישראלי ממוצע המשקיע בנדל"ן בארצות ברית.

"גימלאי, שהיוון חלק מהפנסיה שלו, וקיבל 500 אלף שקל במזומן. אם ישקיע בארץ, יקבל, בריבית של היום, 400 עד 700 שקל לחודש, לכל היותר. אי-אפשר לחיות מזה. בארצות הברית ניתן לרכוש בתים ווילות בתשואה גבוה בהרבה. הכסף שלו יאשר לו לקנות וילה, או אולי שני בתים בעיר מרוחקת יחסית, ב-60,000 דולר לבית. הוא ישכיר את שני הבתים, ויקבל הכנסה נטו של 10% לשנה, שהם 1,000 דולר, או 4,000 שקל לחודש. איזה הבדל".

עו"ד שוורץ נכנס לפעילות בארה"ב לפני כעשר שנים. תחילה, הוא מספר, השקיע בשביל עצמו, קנה ומכר דירות. בינתיים נשא אישה והוליד שלושה ילדים. תוך כדי עיסוקו גילה חלל: בשוק האמריקני פעילות כ-30 חברות בבעלות ישראלים, המוכרים נכסים לבני עמם. אלא שהישראלים, שבדרך כלל אינם אנשי נדל"ן, מתקשים לעקוב אחרי העסקה ולהשלים אותה. "החלטתי להכנס עם הידע שלי, ולייעץ לישראלים" - הוא אומר.

ממה צריך להזהר?

"הסכנה הגדולה ביותר היא עקיצה. הבתים אמיתיים, העסקה טובה, החוזים בסדר גמור, אבל פתאום יש בעיות. החוזה קובע, שניהול הדירה או הבית יהיה בידי חברת אחזקה, שתגבה בין 300 ל-1,500 דולר לשנה, לפי טיב הנכס, אך יש לשלם בנפרד על תקלה במערכת הקירור או החימום. התקלה הגיעה. חברת האחזקה מודיעה לבעלים, שהשקיעה 5,000 דולר בהחלפת המערכת, נא לשלם. כל תחזית הרווחיות הלכה. מי בכלל יודע, גם אם התקלה אמיתית, שהחברה אכן התקינה מערכת ראשונה ויקרה, או שקנתה מערכת חימום סוג ב', בכמה מאות דולרים בלבד? בעליו של הבית יושב כאן, ואינו יכול לעקוב".

יש עוד עקיצות?

"חברת אחזקה הודיעה לבעלים הישראלים, שיש להחליף שטיח בן 40 מ"ר, ב-40 דולר למ"ר, סך הכל 1,600 דולר. באתי לדירה וגיליתי, שיש להחליף רק 20 מ"ר, לפי 21 דולר למ"ר, כלומר 420 דולר בלבד". "זאת ועוד", ממשיך שוורץ, "המוכרים מספרים נפלאות על הבית, שולחים לקונים סרט וידאו שמראה כמה הוא נהדר. בפועל, מתברר שהקירות רטובים והרהיטים מתפוררים. סוכן הביטוח גובה פרמיה של 1,000 דולר לשנה בעד ביטוח הבית, אבל אולי הפרמיה מוגזמת? כל החישובים נעשים בהנחה, שהדירה תושכר ל-12 חדשים בשנה. אבל לעתים היא עומדת ריקה חודש-חודשיים, ואולי יותר, וזה כמובן פוגע קשה ברווחיות. שיעור מס רווחי הון עשוי להשתנות, והישראלי לא יודע".

אז מה עושים?

"אני מוכר שקט למשקיעים. תחילה אני בודק נכסים המוצעים למכירה, בדיקה כלכלית ומשפטית. אם הישראלי קנה, אני מדריך אותו איך להעביר את הכסף לארצות ברית, בדרך הבטוחה והזולה ביות. רוב החברות גובות עמלה של 1.5% ויותר על העברת כסף. איתרתי חברה אמינה, שגובה עמלה של 0.5% בלבד. אני עוזר לקונה לפתוח חשבון בנק בארה"ב, לקבלת דמי השכירות".

כמה זה עולה לקונה?

"לא כלום. אני מקבל את עמלתי ממוכרי הבית, פרטיים או באמצעות חברה. כך מקובל בארה"ב".

האם בכך הסתיים הטיפול?

"בשנה האחרונה פתחתי שירות נוסף. זה התחיל מדירה שבאתי לקנות באטלנטה בשביל משקיע ישראלי. בעליה של דירה, גם הוא ישראלי, פתח את הדלת. התברר שהוא מתגורר בישראל, ללא חברת ניהול או נציג מקומי, ואין לו מעקב אחרי הדירה, אינו יודע האם הרוויח או הפסיד, וכמה. זה נתן לי רעיון - אני מקבל מחברת הניהול את נתוני ההכנסות וההוצאות, ובודק אותם בעבור הקונה".

גם זה בחינם?

"התשלום הוא 1,000 דולר לשנה".

האם אתה גם מארגן קבוצות של קונים?

"לא. לדעתי, עדיף לאדם לרכוש נכס קטן בעצמו, ולא להשתתף בקבוצה גדולה, שבה הוא אחד מרבים. אם ירצה למכור את הנכס, יגלה שחברי הקבוצה אולי אינם מוכנים למכור. הוא תלוי בהם ואינו עצמאי".

היכן משיגים בתים בזול?

"הבתים בניו-יורק ובשיקגו יקרים מאוד. אשר להשיג בתים בזול באלטנטה ובמדינות אחרות. אני קונה בממוצע בית בחודש. לשם כך אני טס לפחות 7 פעמים בשנה לארה"ב. בימים אלו קניתי, בעבור משקיע ישראלי, בית בן 310 מ"ר, עם חצר בת 100 מ"ר, באטלטה. הקונה שילם 80,000 דולר. בבית יושב שוכר, שישלם דמי שכירות הנותנים תשואה של 12%. תראה לי וילה במקום כלשהוא בישראל, ב-320 אלף שקל".

איך מממן הקונה את העסקה?

"יש זוגות צעירים שקונים דירה בישראל, מבקשים מהבנק משכנתה גדולה יותר, וקונים בה גם דירה בארצות הברית. במקרים אחרים יש להם חסכונות או רווחים חד-פעמיים".

אפשר לקבל משכנתה בארצות הברית?

"זו באמת בעיה. ברוב המקרים לא יכול ל ישראלי לקבל משכנתה מבנק אמריקני.. לעתים אפשר לקבל משכנתא, עד 50% משווי הנכס, לאחר בדיקות והערכות של הבנק. הריבית היא 6% לשנה, הרבה יותר מרבית השוק בישראל".

אז אולי העסקה לא כדאית?

"אם התשואה נטו היא 10% ויותר, עדיין כדאי לשלם רבית של 6%. הקונה פורע את ההלוואה מתוך הכנסותיו משכר דירה. לאחר מספר שנים יוכל למכור את הדירה ברווח נאה – כך אנחנו מקוים".