עסקה למכירת נכס
מקרקעין יכולה להיות עתירת מיסוי - מס שבח שבו חייב המוכר ומס רכישה המוטל על הקונה. צדדים לחוזה מכר מקרקעין עלולים לנסות לחסוך בצורה בלתי חוקית בהוצאות המיסוי ויוצרים שני חוזים: אמיתי ופיקטיבי. בחוזה האמיתי נקבעים התנאים והסכומים שעליהם הסכימו הצדדים באמת, ולרוב הוא נעשה בעל-פה; ואילו בפיקטיבי, הלובש צורה כתובה וחתומה, מופיעים סכומים נמוכים בהרבה. הכל במטרה להונות את רשויות המס. מה דינו של הסכם שכזה?
סעיף 30 לחוק החוזים, שכותרתו "חוזה פסול", קובע: "חוזה שכריתתו, תוכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל". מאחר שכוונת הצדדים בהתקשרות שכזו היא הפחתת תשלומי מס באופן בלתי חוקי, בדרך של הונאת רשויות המס, ניתן לראות הסכם זה כחוזה פסול.
אך אין פירוש הדבר שבכל מקרה בית המשפט יבטל חוזה פסול בחינת היה כלא היה. פתרון מעין זה היה מוציא חוטאים נשכרים, משום שמי שפונה לבית המשפט בבקשה לקבלת סעד, הוא, בדרך כלל, מי שהיה צד לחוזה הפסול, ולאחר שהתקשר בו - הוא מנסה לנצל לרעה את הדין ולבטל את ההתחייבות שנטל על עצמו.
החוק נבון יותר והוא מאפשר לבית המשפט להגיע לפתרון צודק. לפי סעיף 31 לחוק החוזים, במקרה של חוזה פסול בית המשפט רשאי לפטור צד לחוזה מהתחייבויותיו, באופן מלא או חלקי, וגם לחייב צד לחוזה לקיים התחייבויותיו במידה כזו או אחרת; הכל בהתאם לנסיבות ולפי תחושת הצדק. סעיף זה מקנה לבית המשפט שיקול דעת רחב מאוד ביחס לתוצאותיו המשפטיות של חוזה פסול.
בהפעלת שיקול דעת זה, בית המשפט מחויב לאזן בין שתי מגמות יסוד: עשיית צדק והשגת הרתעה. ב"צדק" הכוונה לתוצאה הנכונה והצודקת של הכרעת הסכסוך בין הצדדים לחוזה הפסול (לדוגמה: המוכר והקונה), תוך מניעת תוצאה של חוטא היוצא נשכר. "הרתעה" פירושה חינוך הציבור לכך שישמור על החוק ויימנע מהתקשרות בחוזים פסולים.
הוראה נוספת בחוק החוזים עניינה חוזה למראית עין. "חוזה שנכרת למראית עין בלבד", מורה אותנו סעיף 13 לחוק, "בטל". שלא כבמקרה של חוזה פסול, כאן לבית המשפט אין שיקול דעת אם לבטל את החוזה, אם להורות לצדדים על השבה כלשהי זה כלפי זה או אם לחייב אותם בקיום החוזה, כולו או מקצתו. מחובתו להכריז על בטלות ההסכם, ולהורות לכל צד שלא היה תם לב וידע על הפיקציה להשיב לרעהו את ששילם בקשר לחוזה.
בפסקי דין ובכתבי מלומדים רבים נשמעו דעות שונות לגבי הסיווג הנכון של חוזה שמטרתו להונות את הרשויות: האם מדובר בחוזה פסול או בהסכם למראית עין. בעניין זה אין הכרעה סופית עד היום, וקיימות דעות לכאן ולכאן.
באחרונה נדרש בית המשפט העליון לסוגיה. חברה רצתה לרכוש חנות באשדוד. בינה לבין בעל החנות נערך זכרון-דברים שלפיו הרוכשת תשלם למוכר בעד החנות 861,000 שקל בצירוף מע"מ. כעבור מספר חודשים ערכו הצדדים זכרון-דברים נוסף, והפעם ציינו במסמך שמחיר החנות רק 418,000 שקל בצירוף מע"מ. כפי שהתחוור לימים, הצדדים בכוונה הסתירו סכום נוסף של כחצי מיליון שקל שהיה על הרוכשת לשלם לבעל החנות, וזאת במטרה לחסוך בתשלומי המס החלים על העסקה.
אלא שהחברה הרוכשת לא שילמה לבעל החנות את הסכום הנוסף שלא צוין בזכרון-הדברים השני, וכעבור זמן קצר עתר בעל החנות לבית המשפט בבקשה להכריז על זכרון-הדברים השני כחוזה כפסול ובטל.
בית משפט השלום קבע שאמנם הצדדים ניסו להונות את רשויות המס תוך הסתרת הסכום הנוסף, אך בנסיבות אלה התוצאה הנכונה והצודקת לא תהיה ביטול ההסכם. במקום זאת נפסק, כי על הצדדים לקיים את ההסכם שערכו, תוך ריפויו באמצעות הוספת הסכום הנותר ותשלום המיסים לרשויות.
הצדדים לא שבעו נחת, ערערו למחוזי שלא התערב בפסק הדין של השלום, ובסופו של דבר הסכסוך הגיע לבית המשפט העליון. השופטת דפנה ברק-ארז הותירה את קביעות עמיתיה מבתי משפט השלום והמחוזי על-כנן (3.5.15).
ברק-ארז חזרה על ההשקפות השונות הקיימות בפסיקה ובספרות לעניין סיווגו של הסכם שמטרתו להונות את הרשויות - אם פסול או למראית עין - גם הפעם בלא שהכריעה בין הגישות. בצד זאת ציינה, שלדעתה נכון להחיל על הסכם שכזה את דיני החוזה הפסול, ובכך לאפשר לבית המשפט לאזן בין האינטרס הציבורי הרחב לשיקולי הצדק הנוגעים לצדדים עצמם.
