לפני כשנה ניתן על-ידי בית המשפט העליון פסק הדין בעניין אליק רון (רע"א 3002/12), אשר הדיון העיקרי בו מתייחס לשאלות המועד הקובע בהיטל השבחה בנוגע לזכויות מותנות בתוכנית מתאר מקומית והאם יש לחייב אף בגינן בתשלום היטל השבחה נפרד. במאמר זה נבחן את ההשלכות של פסק הדין על עסקות מכר ועל ניסוח החוזה.
פסק הדין דן במצב בו קיימות הוראות בתוכנית מתאר מקומית המתנות הענקה של זכויות, כגון: ניוד שטחי בנייה בין קומות, הוספת שטחי בנייה עיקריים בגין תוספת קומות וכדומה, באישור נוסף של הוועדה המקומית (להלן: "הזכויות המותנות"). הזכויות המותנות משולבות בתוכנית עם יתר הזכויות שבתוכנית, אלא שהן "מותנות" - ייתכן שיאושרו בעתיד וייתכן שלא, הכל בכפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית.
בעניין אליק רון, המקרקעין עליהם חלה התוכנית נמכרו והמוכר הוציא אישור עירייה לטאבו על העדר חבות בהיטל השבחה. לאחר זמן מה, ביקש הקונה לממש את הזכויות המותנות שבתוכנית והגיש בקשה להיתר בנייה. הוועדה המקומית ביקשה לגבות מהקונה היטל השבחה, בטענה לפיה אישור הזכויות המותנות מחייב בתשלום היטל השבחה. הקונה מצידו טען, כי היטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות כבר שולם במועד מכירת המקרקעין.
בית המשפט נדרש לדון בשאלה, האם יש לחייב בהיטל השבחה נוסף עקב אישור הזכויות המותנות, ואם כן - מהו "התאריך הקובע" לחישוב ההשבחה בגינן. במילים אחרות: מה מעמדן של זכויות בתוכנית מתאר מקומית או מפורטת שאישורן תלוי בשיקול דעת נוסף של הוועדה המקומית, לצורך החיוב בהיטל השבחה? האם כטענת הוועדה המקומית יש לגבות את היטל ההשבחה בגין זכויות אלו רק בשלב מאוחר יותר - במועד אישור אותן הזכויות בפועל, אישור אשר לטענתה הוא שמסיים את ההליך התכנוני לגביהן? או שמא, כטענת היזם, ההשבחה נוצרה במועד אישור התוכנית אשר כללה את אותן הזכויות, כך שמלוא ההשבחה שולמה כבר על-ידי המוכר בעת המכירה?
ההשבחה נובעת מאישור התוכנית
השופט
יצחק עמית הגיע למסקנה, כי הזכויות שהוטמעו בתוכנית אינן בגדר "הקלה" ויש לראותן כזכויות מעין-מוקנות. לכן, מועד ההשבחה שהוא מועד אירוע המס, הוא עם אישור התוכנית ולא מועד אישור הזכויות בפועל, אולם מימוש הזכויות הוא "דו-שלבי" (בעת המכירה ובעת הוצאת היתר הבנייה).
בית המשפט העליון קבע, כי כאשר המקרקעין נמכרים לאחר אישור התוכנית, הרי שעל אף שמדובר בהשבחה אחת הכוללת את הזכויות המותנות, ניתן לומר שההשבחה התממשה בשני שלבים: בשלב הראשון, עם הכללתן של הזכויות המותנות בתוכנית, ובשלב השני - עם אישורן בפועל. שני השלבים התממשו כתוצאה מאישורה של תוכנית אחת, במובן הרחב של השבחה עקב תוכנית. בכל אחד מהשלבים היה אחד מהנישומים הבעלים של המקרקעין, כך שבית המשפט העליון אינו רואה בעיה לחייב את שניהם בהתאם למידת הניצול שניצל כל אחד מהם את ההשבחה במועד מימוש הזכויות.
מסקנתו של בית המשפט העליון היא, שההשבחה נובעת מאישור התוכנית הכוללת את הזכויות המותנות וזהו אירוע המס; המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התוכנית; על-פי סעיף 7 (ב) לתוספת ניתן לגבות היטל חלקי בעת המכירה ולחייב ב"השלמת היטל" בעת אישור הזכויות המותנות במועד הוצאת היתר הבנייה, בבחינת מימוש השלב השני של אירוע המס. ההיטל ייקבע בניכוי ההיטל שכבר שולם במועד המכירה בגין הכללת הזכויות המותנות במסגרת התוכנית.
ככל שיבקש הנישום לממש את ההשבחה בגין הזכויות המותנות, הוא ישלם היטל בהתאם למידה שבה מנוצלת ההשבחה בפועל. אם מכר הנישום את המקרקעין לפני שאושרו הזכויות המותנות בפועל, הוא ישלם היטל חלקי בהתאם לעליית השווי שנגרמה עקב הכללת הזכויות בתוכנית. ככל שיבקש הקונה לממש את "יתרת ההשבחה" כתוצאה מאישורן של הזכויות המותנות הלכה למעשה, יהיה עליו לשלם היטל חלקי המשלים לשיעור ההשבחה הכוללת.
נוצר חוסר ודאות
לקביעה זו של בית המשפט יש השלכה מהותית על עסקות המכר וחלוקת תשלום היטל ההשבחה בין הצדדים לעסקה. עד לפסק הדין בעניין אליק רון מקובל היה, כי בעסקת מכר נושא המוכר בהיטל ההשבחה אשר התגבש עד למועד החתימה על ההסכם, ואילו הקונה נושא בהיטל ההשבחה שהתגבש ממועד החתימה. הרציונל שעמד בבסיס מוסכמה זו היה העובדה, שמחיר המכירה אותו משלם הקונה למוכר, נותן ביטוי לכל הזכויות הגלומות בנכס אשר ידועות עד למועד החתימה על ההסכם. בהתאם לכך מקובל היה, כי בידי בא-כוח המוכר ייוותרו חלק מכספי התמורה בנאמנות, עד שהמוכר ימציא אישור עירייה והוועדה המקומית המופנה ללשכת רישום המקרקעין המאשר שלגבי המקרקעין הנמכרים לא קיימת חבות, לרבות בגין היטל השבחה, וזאת עד למועד המכירה.
ההלכה בעניין אליק רון יצרה חוסר ודאות בעסקות מכר, המצריך להבנתנו שינוי במתווה ההסכמות המקובל בעסקות המכר, כמו גם שינוי בניסוח סעיפי החוזה הדנים בחלוקת החבות בתשלום היטל ההשבחה בין הצדדים לעסקה. לכאורה, כיום הקונה נוטל סיכון שאם רכש נכס אשר יש לגביו תוכנית ובה "זכויות מותנות", הוא יידרש לשאת בתשלום היטל השבחה בעת הוצאת היתר הבנייה בעתיד, וזאת אף אם המוכר שילם היטל השבחה בעת המכירה והמציא אישור לטאבו על העדר חבות בהיטל השבחה. לכן נראה, כי הצדדים נדרשים לסכם/להסדיר באופן מפורש האם התמורה כוללת גם את "הזכויות המותנות" ככל שאלו יאושרו.
במקרה בו המחיר כולל תמורה בעבור הזכויות המותנות הללו, נראה שעל הצדדים לסכם, כי על המוכר לדרוש שהוועדה המקומית תוציא לו במועד המכירה, שומת היטל השבחה המתייחסת גם ל"זכויות המותנות". על המוכר יהיה לשלם כבר עתה, למרות שלא חל מימוש עדיין לגבי זכויות אלו, את היטל ההשבחה בגינן. לשם הבטחת תשלום זה, על הצדדים לסכם, כי ייוותרו כספים מתוך כספי התמורה בנאמנות, וזאת עד לקבלת אישור עירייה והוועדה המקומית לטאבו המתייחס גם לזכויות הללו. נציין, כי לא ברור, במבחן הפרקטיקה, האם הרשויות ישתפו פעולה במקרה כזה של קבלת תשלום בטרם מימוש הזכויות המותנות.
אפשרות נוספת היא שהצדדים יסכמו, שהתמורה החוזית איננה כוללת תמורה בעבור ה"זכויות המותנות", שכן אלו אינן קיימות. לפיכך, אם בעתיד יאושרו זכויות מותנות אלו, כי אז תוגדל או לא תוגדל התמורה החוזית למוכר בסכום שיסוכם מראש, והמוכר ישא בהיטל ההשבחה שיידרש במועד הוצאת ההיתר עבור מימוש זכויות אלו. הקושי בסיכום זה הוא העובדה שיהיה על המוכר להמשיך ולהיות מעורב בהליכי התכנון וההיתר בקשר עם הנכס.
תוצאת הדברים היא, שפסק הדין בעניין אליק רון מצריך שינוי בנוהג שהיה קיים באשר לאופן חלוקת החבות בתשלום היטל ההשבחה בעסקות מכר, כמו גם שינוי בניסוח ההסכמים באופן שיתנו ביטוי מלא להסכמות הצדדים. חשוב מאוד להיות ערים לכך, על-מנת שצד לא יידרש לשאת בתשלומים משמעותיים אשר לא צפה אותם כחלק מהעסקה.
בפסק הדין לא נקבע אם הלכה זו חלה רטרואקטיבית או לא. היועץ המשפטי לממשלה הביע את הדעה, כי במקום שבו הייתה הסתמכות על הפרקטיקה לפיה גובה הוועדה המקומית את ההשבחה בגין הזכויות המותנות במועד מכירת המקרקעין, אין מקום להחיל את הלכת אליק רון רטרואקטיבית אלא מעתה ואילך. אולם ברי הוא, כי הכרעה בסוגיה זו חיונית לחיי מכר תקינים ועל-מנת שניתן יהיה לכלכל צעדים בהתאם.
