|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
יונית הראל: איך לשווק דירות יוקרה
|
מנהלת הפרויקט של רובינשטיין ברעננה, שהגיעה מחברת רכב, עשתה היסטוריה ● השכירה בתוך חודשיים 34 דירות בפרויקט הראשון של דירות להשכרה בישראל ● עוד 30 חוזים בדרך ● והיא גם מממנת נבחרת רובוטיקה מצטיינת
|
|
רמי רובינשטיין ויונית הראל-ידלין. השעות הפנויות - לבית ולילדים [צילום: יח"צ]
|
|
|
|
|
יונית הראל-ידלין (42) נשואה למהנדס פרויקטים ואם לחמישה, עשתה זה עתה היסטוריה: היא השכירה את כל 34 הדירות הראשונות שנבנו בפרויקט הדירות להשכרה של חברת א.א. רובינשטיין. עוד מעט תחתום על 30 חוזים נוספים. 238 הדירות, שהחברה בונה במערב רעננה, הן הראשונות מתוך אלפי דירות להשכרה, שרשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי עומדים לקדם (כך הם מקווים) את בנייתן בשנים הבאות.
לפני שנתיים וחצי בדיוק זכתה רובינשטיין במכרז של רשות מקרקעי ישראל, וקנתה מגרש בן 18.9 דונם, לבניית 238 דירות להשכרה, בשכונת נאות עוזי ברעננה. החוזה קבע ש-60 דירות יושכרו בהנחה ניכרת לעומת מחירי השוק, ויתר 178 הדירות יושכרו במחירי שוק רגילים. רובינשטיין שילמה בעד המגרש 25 מיליון שקל, כולל פיתוח, שהם 105 אלף שקל לקרקע לדירה. המחיר הנמוך נובע כמובן מכך, שהדירות מיועדות להשכרה ולא למכירה.
הכל מאורגן, אבל מי ישכיר את הדירות?
החברה, בשמה המלא "א.א. רובינשטיין נכסי דיור מוגן", קידמה את הבנייה בהליך המקובל: חתמה על חוזה עם הרשות, סיימה את התכנון, חתמה על חוזה ליווי פיננסי, קיבלה היתר בנייה מהעירייה ושכרה את שירותיה של החברה הקבלנית הירושלמית "האחים אלה", שרובינשטיין עובדת איתה כבר שנים. הבנייה החלה. משרד השיכון קיבל אחריות על השכרת 60 הדירות המוזלות. רק שאלה אחת נשארה פתוחה: מי ישווק את 178 הדירות הרגילות?
א.א. רובינשטיין, חברה פרטית שאינה נסחרת בבורסה ונמצאת בשליטת רמי רובינשטיין ובנו גיל, הטילה את התפקיד על יונית הראל-ידלין, ומינתה אותה למנהלת הפרויקט. יונית היא בעלת תארי ב.א. בעבודה סוציאלית, מדעי המדינה ותשורת, ועד אפריל אשתקד ניהלה, במשך 11 שנים, את חברת השכרת הרכב אלאמו. לכאורה, לא היה בנתונים אלו כדי להכשיר אותה לשווק דירות, ועוד בפרויקט חדשני, אבל כיום נראה, שהצליחה.
איך שיווקת?
יונית הראל-ידלין: "תחילה לא היה לי ניסיון בתחום זה. פניתי באופן עצמאי לעובדי חברות ההיי-טק היושבות ברעננה. פשוט, נכנסתי למשרדים ודיברתי עם העובדים. זה לא הצליח!".
אז מה עשית?
הראל-ידלין: "ישבתי וחשבתי. בחברת אלאמו השכרתי רכב דרך מועדוני לקוחות. אז החלטתי לנסות את השיטה גם בהשכרת דירות. יצרתי קשר עם הייטק-זון, מועדון לקוחות גדול, המאגד 170,000 עובדי חברות היי-טק בכל הארץ. נסעתי למשרדיהם בהרצליה, ונפגשתי עם מנהל תחום הנדל"ן שלהם. הוא בא לבקר בשטח, נפגש עם המנכ"ל גיל רובינשטיין, גילה עניין - אבל דרש הטבות!".
|
|
מה נתתם?
הראל-ידלין: "כל חבר מועדון שישכור דירה לשנתיים לפחות, יקבל ארבעה חודשי שכירות חינם. זוהי הטבה ששווה 25,000 עד 30,000 שקל! חתמנו על ההסכם לפני כחודשיים, ויצאנו לדרך. חברי המועדון הסתערו, ובתוך כמה שבועות השכרנו את 34 הדירות הראשונות שהחברה הקצתה. אני מנהלת מו"מ עם כ-30 משפחות נוספות על חוזי שכירות".
על אלו דירות מדובר?
הראל-ידלין: "לא על 60 הדירות המוזלות, כי הן באחריות משרד השיכון, ומיועדות למשפחות שאין להן דירה בבעלותן, ושכרם (בעל ואישה יחד) 17,000 שקל ברוטו לחודש לכל היותר. עובדי היי-טק אינם זכאים לשכור דירות אלו, ולו גם משום ששכרם כפול מהתקרה שנקבעה. אני משכירה את 178 הדירות האחרות, בדמי שכירות לפי מחירי השוק".
|
|
הדובדבן: חוזים לתקופות ארוכות
|
|
אם דמי השכירות הם כמו בשוק החופשי, מדוע הסתערו על הדירות? הראל-ידלין: "ראשית, אנחנו נותנים להם, כפי שציינתי, ארבעה חןדשי שכירות חינם. שנית, וזה אולי העיקר: חוזי השכירות אינם לשנה, אלא לתקופות ארוכות, בין שנה וחצי ל-10 שנים, עם אופציות להארכה. לפחות, כמעט כל העובדים שכרו את הדירות ל-5 שנים, עם אופציה לעוד 5. היו גם עובדים ששכרו את הדירות ל-10 שנים ועוד אופציה של עשר!".
זה כדאי להם?
הראל-ידלין: "ודאי! הם יכולים לתכנן מגורים, חינוך וחיי קהילה לטווח ארוך. הם לא צריכים לעבור כל שנה לדירה אחרת, וכאמור גם קיבלו הנחה. דמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן, ולא יותר! הדירות באיכות גבוהה, עם חניה לכל דירה וכל השיפורים. ראש העיר זאב בילסקי, העוזר לנו מאוד, גם הבטיח שהעירייה תיתן אבטחה לשכונה. רעננה היא עיר טובה למגורים, עם בתי ספר ברמה גבוהה. מיקום השכונה טוב, במתחם נאות עוזי במערב העיר, ליד פארק וכבישים ראשיים. רוב השוכרים עובדים בחברות ההיי-טק המקומיות, ויגורו קרוב למקום העבודה!".
|
|
הדירות מיועדות רק למגורים
|
|
עם זאת, יש הגבלות, בדרך כלל סבירות. ביניהן: הדירות מיועדות למגורים בלבד, לא למשרדים או למרפאה. אין להכניס שינויים בדירה, או להשכירה בשכירות משנה, ללא הסכמה מראש של החברה. השוכרים חייבים לתת לרובינשטיין ערבות בנקאית לתשלום שכר הדירה, וכן שטר חוב וערבות של "שני ערבים טובים". רובינשטיין תהיה זכאית לדרוש פינוי הדירה, אם ננקטו נגד השוכר הליכי פשיטת רגל או כינוס נכסים. החברה כתבה תקנון שיחייב את כל הדיירים.
דמי השכירות נראים גבוהים!
הראל-ידלין: "אינני סבורה כך. השיטה של רובינשטיין קובעת, שדמי השכירות יורדים, ככל שמשך החוזה ארוך. זה כדאי גם לחברה, כי הוא מבטיחה לעצמה שוכרים לתקופה ארוכה. למשל, מי ששוכר דירת 4.5 חדרים לשנה וחצי ישלם 6,900 שקל לחודש, אבל מי שישכור ל-5 שנים ויותר - וכמעט כולם עשו זאת! - ישלם רק 6,200 שקל לחודש. רבים מהם עשו עסקות אישיות מצוינות!".
|
|
יוסיף 1,100 שקל לחודש, ויקבל דופלקס
|
|
תני דוגמה.
הראל-ידלין: "מנהל פיתוח בחברת היי-טק, שמשרדיה ברעננה, שכר מאיתנו דופלקס בן 134 מ"ר, בחוזה ל-6 שנים עם אופציה לעוד 6. הוא ישלם 7,600 שקל לחודש, צמוד למדד ללא תוספת. כיום הוא מתגורר עם משפחתו בדירה בת 4 חדרים בבעלותו, בשכונה סמוכה. הוא השכיר את הדירה ב-6,500 שקל לחודש, בחוזה ל-5 שנים, עם אפשרות להעלאת שכר הדירה מדי שנה. הלקוח שלנו מוסיף 1,100 שקל לחודש, ועובר מדירה רגילה לדופלקס, בחוזה לטווח ארוך! יש להניח, שעם עליית דמי השכירות בדירתו, בשנים הבאות, יהיה הסכום שעליו להוסיף קטן עוד יותר!".
מי יהיה אחראי לאחזקה?
הראל-ידלין: "אנחנו! הקמנו חברת ניהול משלנו. היא תגבה מכל משפחה 300 עד 425 שקל לחודש, לפי גודל הדירה. בתמורה נהיה אחראים לניקיון, למעליות, לגינון ולאחזקה כללית. זה באמת זול!".
מתי יושכרו וימסרו יתר הדירות?
הראל-ידלין: "אחת לכמה חודשים תסתיים בנית כמה בנייניים. בניית השכונה תסתיים בעוד שנה, ואני מקווה שאצליח להשכיר את כל הדירות. סביר להניח שרוב מוחלט של הדירות יושכרו לחברי מועדון היי-זון".
|
|
שכירות בזול: 4,050 שקל לחודש
|
|
מה קורה עם 60 הדירות המוזלות?
הראל-ידלין: "אנחנו בונים 14 בניינים, 17 דירות בבניין. הקצינו בכל בניין 5-4 דירות לזכאי משרד השיכון. הם אמורים להתחיל בהרשמת מועמדים בעוד כחודש. התהליך לא יהיה קצר, והוא כולל בדיקת זכאות מפורטת. אחר כך יהיו הרשמה והגרלה. כל הדירות שלהם יהיו בנות 4 חדרים, 95 מ"ר, בשכר דירה מוזל של 4,050 שקל לחודש, בחוזים לטווח בינוני. שוכרים אלו ישלמו לנו דמי ניהול זהים לאלו של עובדי ההייטק".
מה תעשי עם גמר הבנייה, ההשכרה והאכלוס?
הראל-ידלין: "אהיה מנכ"ל חברת הניהול של השכונה. לצוות שלי, ולי עצמי, לא תחסר עבודה!".
אולי יהיה לה קצת יותר זמן לעיסוק האחר שלה, כולו בהתנדבות. יונית הראל-ידלין היא יושב-ראש "האפיק הבינלאומי" של רוטרי בכפר יונה, שם היא מתגוררת עם משפחתה בקוטג' (בבעלות, לא בשכירות...) כפר יונה בנתה נבחרת רובוטיקה בת כ-20 נערים ונערות, שזכתה באליפות המדינה. הנבחרת טסה לארה"ב, לאליפות העולם, וזכתה במקום השמיני מבין כ-70 מדינות. יונית הראל מממנת ומסייעת במימון פעילות זו. השעות הפנויות שנותרו לה מוקדשות לבית וילדים, "והם החשובים יותר מכל" - היא אומרת.
|
|
| תאריך:
|
03/07/2015
|
|
|
עודכן:
|
03/07/2015
|
|
אלעזר לוין
|
|
יונית הראל: איך לשווק דירות יוקרה
|
|
בגיל 32, ימימה ביסמוט מצאה את עצמה במצב שאין לקנא בו: גרושה טרייה, אם לשני תינוקות שחולים כל שני וחמישי ולא מאפשרים לה לצאת לעבוד, המתקיימת בקושי מקצבת הכנסה. "חיינו כך מספר שנים, כשאני מתייצבת מדי שבוע בלשכת העבודה המקומית וממשיכה לחיות מהקצבה ומצדקה", היא מספרת. "נפלטתי ממעגל העבודה ולא ידעתי איך לחזור אליו. אומנם היה לי תואר בתחום העיצוב הגרפי אבל ידעתי שהידע שלי כבר לא מעודכן".
|
|
|
|
|
בסוף השבוע החשיבה פתוחה יותר ועוזרת לנו להתבונן על המתרחש בדרכים שונות ולכוון את האנרגיה והכישורים לכיוון הרצוי. אל תזניחו את מה שנמצא באחריותכם סביב התאריך 6.7 - מדובר בחובות שצריך למלא, תשלומים שיש לשלם ולבצע את העבודה הנדרשת. הצורך להתגונן יתעורר לקראת סוף השבוע. קיים רצון להגן על השטח הפרטי מתוך הרגשה שהטריטוריה האישית, או האדם עצמו, מאוימים. זכרו שהכוכבים פועלים לא פעם כמה ימים לפני ההיבט המדויק. תהיה נטייה להיכנס למאבקי כוח, ואלו מביניכם שהם פגיעים, ירגישו בכך במיוחד. בימים 6.7-5.7 הכעס החבוי יבעבע ולא חייבים להגיב לכל מצב של חוסר הסכמה או ויכוח מתוח. אולי כדאי "לבחור" את הקרבות שלכם על-פי החשיבות שלהם בחייכם ו/או בסדר היום שלכם. חפשו דרך לשחרר קיטור, אולי באמצעות ריקוד, אימון בחדר הכושר, ריצה קלה על שפת הים באוויר הצח או כל דרך אחרת שעובדת עבורכם.
|
|
|
|
|
טביעה איננה מערבת תמיד שאיפה של מים לתוך הריאות והיא מוגדרת כהפסקת נשימה ממושכת עקב טבילה מלאה במים. בחלק מהמקרים, הטובע מגיב בסגירה לא רצונית של בית הבליעה, באופן שאינו מאפשר חדירת המים לריאות, אך גם לא מתיר לאוויר להיכנס.
|
|
|
|
|
במבט על תוצאות הבחירות הכלליות של 2015 בטורקיה, נראה כי כל צד חש עצמו מנצח: "מפלגת העם הרפובליקנית" (CHP) ו"מפלגת הפעולה הלאומית" (MHP) חשות מנצחות היות ש"מפלגת הצדק והפיתוח" (AKP) לא זכתה למספר הכסאות המיוחלים בפרלמנט הטורקי. המפלגה הפרו-כורדית, "מפלגת העם הדמוקרטית" (HDP), עברה את אחוז החסימה והגיעה למעל 13 מנדטים ומובן מאליו שהיא רואה עצמה מנצחת. אך גם ה-AKP נוטה לראות את עצמה כמנצחת, על-אף שהגיעה ל-41% מן הקולות בלבד ולא הגיעה ל-400 הכסאות המיוחלים בפרלמנט.
|
|
|
|
|
ב-1945, בשיא שגעון רדיפת הקומוניזם כתב ג'ורג' אורוול את יצירתו הנצחית "חוות החיות". בה הוא מדמה את בני האדם לחיות החיות בחווה, תחת שלטון העריצות והניצול של האדם, עד שיום אחד הן מחליטות לעשות מהפכה, ולהינתק משלטון בני האנוש. לכאורה - מצבם היה צריך להיות טוב יותר: הם זכו בחופש להחליט, בדמוקרטיה, באפשרות לבחירות - כל הנושאים שהם מושא תשוקתם של כל היצורים בחלד.
|
|
|
|
|
