פסק דינו של בית המשפט העליון
בעניין חברת פרידמן-חכשורי מהווה נקודת ציון נוספת במגמה ההולכת וגוברת בפסיקה, להקשיח את התנאים לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף בעסקות קבלן. ככלל, קביעותיו של פסק הדין מתיישבות היטב עם התפיסה המקובלת בפסיקה ובחוק, ולפיהן כאשר הצדדים לעסקה הם קבלן ורוכש דירה, נקודת המוצא הבסיסית היא שיחסי הכוחות נוטים באופן טבעי לטובת הקבלן. לכן, לצורך הגנה על רוכש הדירה, הפסיקה נוטה לפרש את החוק באופן מחמיר יותר כנגד הקבלן.
פסק הדין ניתן בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בו נקבע, כי חברת פרידמן-חכשורי לא הוציאה מן הרכוש המשותף את המחסנים והחניות במתחם הבניינים שבנתה, ולכן יש לראותם כחלק מן הרכוש המשותף השייך לכלל הדיירים. השאלה העיקרית עליה עמד ביהמ"ש היא, מהי רמת הבהירות הנדרשת בחוזה בעת הוצאת חלק מן הרכוש המשותף בבית המיועד להירשם כבית משותף.
הנטל הוא על הקבלן
נקדים ונציין, כי שטחי בית משותף שייכים לאחת משתי קטגוריות: דירות או רכוש משותף. זאת, בהתבסס על סעיף 77א לחוק המקרקעין, אשר מגדיר "רכוש משותף" כ"כל חלקי הבית חוץ מהדירות". מבחינה קניינית, אין משמעות להוצאת חלק מרכוש משותף כאשר אינו צמוד לדירה מסוימת, כך שלמעשה נראה, כי לא ניתן להיות בעלים של רכוש משותף בבניין ללא בעלות על דירה בבניין, כמשמעותה בחוק המקרקעין.
סעיף 6(א)(1) לחוק המכר (דירות) קובע, כי מוכר המבקש להוציא חלק מן הרכוש המשותף, "חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין". לכאורה, לשון הסעיף ברורה, ועל כן קבלן המעוניין להוציא חלקים מהרכוש המשותף, צריך לציין במפרט את הפרטים בדבר הוצאת החלקים, או לחלופין לצרף לחוזה המכר פרטים בדבר אותה הוצאה.
אלא מאי? לאורך השנים פורש סעיף 6(א)(1) נגד הקבלן באופן כזה, שלרוב הוצאת חלק מן הרכוש המשותף צריכה להיות מעוגנת במפרט וגם בהסכם המכר, ורק במקרים חריגים ייתכן שתתקבל טענה לפיה די בעיגון ההוצאה רק באחד מהמסמכים. בתיק ע"א 7746/11 קבע השופט
נעם סולברג, כי קבלן צריך לעמוד בשלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין: הוצאת החלקים תיעשה במסמך נפרד לחוזה; המסמך הנפרד יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו; הוצאת החלקים תיעשה באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים.
לכך יש להוסיף את דבריו של השופט
אליקים רובינשטיין (ע"א 374/08), המשקפים היטב את מגמת הפסיקה: "ככלל, על בתי המשפט בבואם לשקול טענות בדבר החרגת חלקים מן הרכוש המשותף להטיל את הנטל על המבקש להחריג להוכיח את ההסכמה בעניין זה, ולהקפיד עימו ביותר. הדברים נאמרים מעבר למקרה זה, ומטרתם כמטרת חוק המכר (דירות), קרי, להגן על רוכשים".
במקרה הנוכחי קבע בית המשפט, כי ההסכם בין הצדדים אכן מאפשר לחכשורי להוציא חלק מהמחסנים והחניות מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות, אם כי ניתן היה לנסח זאת באופן מובהק וספציפי יותר. עוד קבע בית המשפט, כי ניסוחים כגון "לפי קביעת החברה" או "שייקבע על-ידי החברה" אינם תקניים. כלומר: אין מקום להותיר לחברה שיקול דעת מעבר להוצאת חלקים ספציפיים, וניסוחים עמומים וכלליים מעין אלה אינם יכולים להיכלל במפרט.
לאן להצמיד?
מחלוקת נוספת שנידונה בפסק הדין שרלוונטית אף היא לקביעות ביהמ"ש בעניין החמרת התנאים לפי סעיף 6(א)(1) לחוק, מתבטאת בשאלה האם קבלן יכול להוציא חלקים מהרכוש המשותף מבלי להצמידם לדירה כלשהי בבית המשותף.
הגדרתה של "דירה" הרלוונטית לענייננו מצויה בסעיף 52 לחוק המקרקעין: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". כפי שכבר ציינו, לא ניתן להצמיד רכוש משותף לרכוש משותף אלא רק ל"דירה" כהגדרתה דלעיל, והצמדה אינה יכולה לעמוד בפני עצמה ללא "דירה".
על-רקע האמור לעיל, באה לעולם טכניקת "הקולב המשפטי". טכניקה זו הוכרה בפסיקה כלגיטימית והיא נפוצה בעסקות קבלן, לפיה משאיר הקבלן בבעלותו חדר או תא קטן הנחשבים ל"דירה" לפי חוק המקרקעין, ו"תולה" עליה הצמדות שונות מהרכוש המשותף.
במאמר מוסגר נציין, כי קיימות בחוק מגבלות הקובעות, כי יש רכוש משותף אותו לא ניתן להצמיד לדירה. לדוגמה, סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון... שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות". כך גם סעיף 158א1(ב) לחוק התכנון והבנייה, האוסר על הצמדת יותר משני מקומות חניה לדירה אחת למעט בחריגים מסוימים.
נזכיר בהקשר זה, כי בתיק ע"א 11965/05, המוכר נכשל ביצירת "קולב משפטי", שכן היחידה שנרשמה כ"דירה" הייתה למעשה חלל ריק מתחת למדרגות הבניין. שם נקבע, כי היא איננה יחידה עצמאית ונפרדת, לא מבחינה חזותית ולא מבחינת הייעוד שלה.
לומר בצורה ברורה
בפסק הדין הנוכחי קבע השופט
יצחק עמית, כי מבחינה עקרונית, אין מניעה שהקבלן יעשה שימוש בטכניקת "הקולב המשפטי", אלא שבהתאם לסעיף 6(א)(1) לחוק, כאשר הקבלן עושה שימוש בטכניקה זו - חל עליו נטל של חובת גילוי מוגברת, מעבר לנטל הרגיל הקבוע בסעיף.
הרציונל העומד בבסיס קביעה זו הוא שקבלן שמכר את כל הדירות בבניין, אך נשאר בתמונה באמצעות ה"מחסן" או "תא", אחר ששייר לעצמו, המהווה "קולב משפטי", הוא כמו צד ג' שאין לו דירה בבניין. בנסיבות אלו, קם הצורך להפנות את תשומת ליבם של רוכשי הדירות, כי בדעת המוכר להישאר בתמונה כמעין "שותף רדום". מכיוון שכך קובע ביהמ"ש, כי חובת הגילוי שחלה על המוכר במועד עריכת החוזה, היא לא רק לעצם הוצאת החלקים מהרכוש המשותף, אלא, גם לאפשרות שהחלקים שיוצאו יירשמו כ"דירה" שתישאר בבעלותו.
במילים אחרות: בית המשפט הדגיש, כי לא די לכתוב במפרט שהקבלן שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף. על המפרט הטכני או המסמך הנספח להסכם להיות בהירים ולהורות, כי המוכר שומר לעצמו גם את הזכות להותיר בידו את החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ולרשום אותם כיחידה בבעלותו.
ביהמ"ש העליון מסביר, כי "מאחר שחוזי מכר דירות הם על-פי רוב חוזים אחידים, ארוכים ומנוסחים בלשון משפטית, שימוש בלשון כללית וגורפת עלול לעמעם את המשמעות המעשית של הכוח שהמוכר מבקש לשייר בידיו ו'להרדים את חושיו' של הקונה" לכן, נדרש המוכר להבהיר לרוכש בלשון ברורה ובהירה, כי המחסן או התא ששייר לעצמו, יכול לשמש גם בייעוד של "דירה", להבדיל מייעוד של מחסן הצמוד לדירה.
לסיום קבע בית המשפט, כי לעתיד לבוא הדרישות מקבלנים העורכים חוזי מכר יהיו קשוחות יותר. כיום סעיף 6(א) על-פי פירושו הפשוט מסתפק בכך שהמוכר יאזכר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, מבלי לדרוש ממנו לפרש שהחלקים שיוצאו מהרכוש המשותף יכול וישמשו אותו כ"דירה" נפרדת. אולם מכאן ולהבא יידרש הקבלן לבצע הבחנה מפורשת ולציין בחוזה המכר ובמפרט, האם הוצאת החלקים מן הרכוש המשותף היא לצורך "קולב משפטי" שישמש אותו, או שמא ההוצאה היא לצורך הצמדה לדירה זו או אחרת בבניין.
