נעם בנימיני - עדיפות לתמ"א 38/2

הוא סיים תואר שני במינהל עסקים, ואחר כך לימודי שמאות מקרקעין. כיום הוא חבר בלשכת שמאי מקרקעין. ב-2001 למינהל מקרקעי ישראל, והחיה פעיל בין היתר בפינוי-בינוי, האח הגדול של תמא 38/2. לפני כשש שנים הצטרף לדניה-סיבוס, חברת הבנייה של אפריקה-ישראל-מגורים, וניהל את "דניה 38", שעסקה בתמ"א 38 בקנה-מידה קטן. במאי 2013 אישרה האסיפה הכללית של אפריקה-מגורים את רכישת תמ"א 38 ב-4.7 מיליון שקל, בנימיני עבר עם החברה לבית החדש.

כאן החלה התנופה הגדולה. "אפריקה 38" - השם החדש של, "דניה 38" - החלה לחתום בזה אחר זה על חוזים עם דיירים בבניינים ישנים, להריסת הבניין ולבניית חדש במקומו.

כמה בניינים יש לכם?

בנימיני: "אנחנו מתרכזים באזור הביקוש העיקרי, תל אביב והסביבה. יש לנו כיום 17 בניינים ישנים - 10 ברמת גן, 6 בגבעתיים, אחד בתל אביב".

למה דווקא בשלוש הערים הללו?

בנימיני: "אנשים רוצים לדור במרכזי הערים. זו המגמה לא רק בישראל, אלא בערים רבות בעולם. זה נוח מאוד, אם יש לך די כסף.".

בכמה דירות מדובר?

בנימיני: "בכל הבניינים יחד יש כיום 212 דירות. לאחר שנהרוס אותם, נבנה 555 דירות. הדיירים יקבלו דירה תמורת דירה, ואנחנו נמכור את 345 הדירות האחרות, הבניין הנוכחי הגדול ביותר הוא בתל אביב, כיום בן 40 דירות".

היכן?

בנימיני: "מצטער, איננו יכול לתת כתובות".

אבל, להלן רשימה של שבעת הבניינים המובילים של החברה, שקיבלו או עומדים לקבל היתר בנייה, ושיווקם יתחיל בקרוב, במשרד המכירות ברחוב הרואה 22 פינת האשל 2 בר"ג: 2, רמת גן, שבה יבנו חמשת בניינים ראשונים: שני בניינים בני 8 קומות ברחוב עוזיאל 128 ו-133; בניין בן 9 קומות ברחוב רוקח 116, בניין בן 9 קומות, 28 דירות, ברחוב יכין 1; והפרויקט הגדול ביותר כיום - שני בניינים תאומים, ברחוב חרות 19-17, ובהם יחד 37 דירות, כאשר דניה-סיבוס תהיה הקבלן הראשי.

החברה גם משווקת שני בניינים, קטנים יחסית, בני 7 קומות, בגבעתיים: 22 דירות ברחוב גורדון 29, ומספר דומה ברחוב טייבר 48 נזכור, כי בכל בניין, משווקת החברה רק כ-60% מהדירות, והדירות הנותרות ינתנו חינם לדיירים הנוכחיים, תמורת המגרש.

בנימיני: "אנחנו מביאים לתמ"א 38/2 את האיכות הגבוהה של אפריקה-ישראל, את השם הטוב של החברה, את הביטחון הכלכלי מאחוריה. הצוות שלי קטן, אך מקצועי מאוד: מהנדס, שני מנהלי פרויקטים (אחד מהם עורך דין) ואדריכלית".

תן דוגמה לפרויקט.

בנימיני: "בבקשה. מגרש בן 1.6 דונם, שעליו עומדים שני בניינים קטנים, ובהם 24 דירות, כ-60 מ"ר לדירה. נהרוס את הבניינים, ונבנה על המגרש בניין רב-קומות בן 71 דירות. הדיירים יקבלו בחינם 24 דירות בנות 80 מ"ר בממוצע. בבעלותנו ישארו 47 דירות, בשטח ממוצע של כ-100 מ"ר, נמכור אותן ונרוויח. אנחנו מקווים לסיים את הבנייה תוך 28 חודש מקבלת היתר הבנייה".

בנימיני לא אמר היכן הבניין, אך מבדיקת News1 עולה שהמדובר ככל הנראה בבניין ברמת גן, משך הבנייה שלו, כמו של כל הבניינים האחרים של "אפריקה 38", נקבע,במסמך פנימי, לשלוש שנים, מטעמי זהירות.

מהן הבעיות?


בנימיני: "אחרי שחתמנו עם כל הדיירים, ואחרי שיש תוכניות מאושרות והיתר בנייה, מגיעות הבעיות המיוחדות לתמ"א 38. אנחנו פותרים אותן מתוך הכלל של "ואהבת לרעך כמוך". הדיירים מתפנים, אחרי שקיבלו הודעה של 90 יום מראש. הם שוכרים דירות כרצונם. אנחנו מחזירים להם את כ דמי השכירות, וגם משלמים בעד הובלת הרהיטים. ההוצאה הכוללת בסעיף זה - 3.3 מיליון שקל. הדיירים מוזמנים למנות מפקח ועורך דין מטעמם, ואנחנו משלמים את שכרם. עורך-הדין מקבל 10-13 אלף שקל לדירה. המפקח ועורך הדין מעירים הערותיהם, ואנחנו פתוחים לשמוע ולתקן, אם צריך". במלים אחרות, הכל (כמעט) על חשבון הברון.

האם הדיירים חייבים לשלם מיסים? האם הם מקבלים ערבויות?

בנימיני: "על-פי החוק, פטורים הדיירים ממס שבח ומס רכישה. ליתר ביטחון, אנחנו מבקשים מכל דייר למלא שאלון מפורט. הדיירים מקבלים מאתנו ערבות חוק מכר, לפי החוק, ואנחנו משלמים את העמלה לבנק, עד 1% מגובה הערבות. כל דייר מקבל כמובן מקום חניה, בחינם".

זה עולה לכם הרבה כסף.

בנימיני: "נכון. האדריכלים שאנחנו שוכרים, ברמה גבוהה, גובים מאתנו 7,500 עד 12,000 שקל לדירה. "אפריקה 38" גם שוכרת חברת ניהול לתקפת הבנייה,והוא גובה 14,000 שקל ויותר לדירה. גם הבנק המממן שוכר מפקח מטעמו - על חשבוננו. וכמובן, עלות הבנייה, כמקובל בשוק, ועלות החניות, ועוד ערבויות וכדומה".

אפשר עוד להרוויח?

נעם בנימיני סבור שכן. הוא לא מפרט, אך מבדיקת News1 עולה, שההשקעה בבניין האמור תהיה כ-71 מיליון שקל, כולל הכול. זוהי השקעה נמוכה, כי המגרש לא עולה דבר במזומן. הרווח הגולמי (לפני הוצאות מימון) יהיה 22%. בנימיני: "אנחנו לא נכנסים לשום פרויקט, אם לא מובטח לנו רווח של 20%".

אפריקה 38 תשקיע בשנים הבאות, בכל 17 הפרויקטים, 570 מיליון שקל, ההשקעה נמוכה יחסית, כי לא משלמים בעד המגרש, וחלק מהדירות ינתנו לדיירים, כך שגם הוצאות השיווק נמוכות. 345 הדירות שלה ימכרו - זו התחזית - בכ-740 מיליון שקל, לא כולל מע"מ, שהם כ-.2.5 מיליון שקל בממוצע לדירה, כולל מע"מ.

הפנטהאוזים יעלו כמובן הרבה יותר. אלו מחירים סבירים, אם נזכור את המיקומים הטובים של הבניינים.. הרווח הגולמי הצפוי יגיע ל-23%.

אמנם, החברה הפסידה אשתקד 3.5 מיליון שקל, אבל זה משום שעד עתה היו לה רק הוצאות. עוד מעט, מקוים בנימיני וחבריו, תתחיל מכירת הדירות, והקופה תתמלא. כרגע היא נעזרת בהלוואה בת 21 מיליון שקל שקיבלה מהחברה-האם, בתנאים טובים, רבית 3.2%, ללא הצמדה וללא מועד פרעון.

נעם בנימיני משתכר לא רע. שכרו החודשי ברוטו היה אשתקד 48,000 שקל. יחד עם תנאים סוציאליים מלאים, והוחזר הוצאות רכב וטלפונים, קיבל אשתקד 68,000 שקל ברוטו לחודש. כן קיבל מענק של 157 אלף שקל (קצת יותר משתי משכורות) אחרי שעמד ב-97% מהיעדים בקידום הבנייה, כמו פתיחת תיקים בועדות וקבלת התרי בניה.

השנה הוא צפוי, אם הכול יהיה כשורה, לקבל מענק של 2.25 עד 4.5 משכורות, וב-2017 יקבל, כך הוא מקווה, מענק של 3 משכורות חודשיות. נעם בנימיני יכול לחזור בשקט, אחרי יום העבודה, לדירתו החדשה ברחוב נסים אלוני, פארק צמרת בתל אביב, לאשתו שרון ושני ילדיו.