|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב

  יפעת בן-אריה  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל
מיכי קסטנבאום
חלוק מגבת לילדים

שחזר זכויותינו כקדם?

פסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז מציף בעיות הקשורות בשחזור זכויות ומעלה את הצורך בקביעת מדיניות אחידה במסגרת החוק
07/12/2015  |   צבי שוב, יפעת בן-אריה   |   מאמרים   |   תגובות
בוסתן. דחתה [צילום: בוצ'צ'ו]

העתירות בהן אנו עוסקים כוונו נגד שתי החלטות של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז, במסגרתן הוחלט בשנת 2013 לתת תוקף לתוכנית איחוד וחלוקה ממ/5142 (תוכנית איחו"ח). כמו-כן נדחו ההתנגדויות שהגישו העותרים נגד החלטה קודמת של הוועדה, לבטל את פיסקת שחזור הזכויות בתוכנית לאיחו"ח המופקדת, ולעדכן את טבלת האיחוד וחלוקה באופן שהחלקות שייעודן שונה לדרך בתוכנית קודמת (תוכנית ממ/5310) (תוכנית הדרך) ייכנסו "מתחת לקו" (כלומר: יוענק להן בטלת האיזון שווי יחסי "0", ומכאן שלא תתקבל תמורה בעדן במצב היוצא). במסגרת העתירה התבקש ביהמ"ש לבטל את שתי ההחלטות, באופן שפסקת "שחזור הזכויות" אשר נכללה בטבלת האיזון בתוכנית האיחו"ח בעת שהופקדה, תוחזר לטבלת האיזון ותיכלל בתוכנית האיחו"ח המאושרת.

לטענת העותרים (שלא תבעו פיצוי בגין תוכנית הדרך), בין היתר לאור הבטחה שקיבלה את אישור הוועדה המחוזית על בסיס נוהג תכנוני מקובל לפיו, זכויותיהם המקוריות של בעלי הזכויות המופקעות לצורך סלילת הדרך, ישוחזרו עם הכללת שטחי הדרך בתוכנית משביחה עתידית לאיחו"ח, שהכנתה הייתה ידועה ונחזית כבר בזמן הכנת תוכנית הדרך.

אכן בתוכנית שהופקדה נכללו החלקות בייעודן המקורי, ללא התחשבות בשטחים שיועדו לדרך. אולם, בעקבות התנגדויות שהוגשו הוחלט לאמץ את עמדת השמאי היועץ תוך שנקבע, כי אין הצדקה להכליל את הדרך בטבלאות האיזון, שכן הדרך אינה מקיימת "קשר תכנוני ישיר הדוק וספציפי" עם המתחם שבאיחוד וחלוקה. על כן, ניתנה הוראה לתקן את טבלאות איזון התוכנית, באופן שלחלקות בבעלות פרטית, אשר ייעודן על-פי תוכנית הדרך שונה לדרך, יוענק שווי נכנס "0", ובחישוב הזכויות בשווי "מצב יוצא" במסגרת תוכנית איחו"ח לא תתקבל בעבורן תמורה כלשהי.

לאור זהות מרבית העובדות והשאלה העומדת לדיון בעתירה זהה (ת"א 2323/06), השופטת זהבה בוסתן המליצה לצדדים להגיע לתוצאה זהה. אולם, לאחר ישיבה שהתקיימה אצל המשנה ליועמ"ש הודיעה הוועדה המחוזית, כי עמדתה העקרונית היא שככלל, למעט חריגים, אין לבצע שחזור זכויות, כיוון שתוכנית איחו"ח איננה מכשיר לפיצוי קנייני, אלא תוכנית שצריכה להישען על "נימוקים תכנוניים". בכל מקרה צוין, כי העותרים יכולים לקבל סעד כספי שהמועד להגשתו טרם חלף, ואם חלף - ביכולתם להאריך את המועד להגשת תביעת פיצויים בגין שינוי הייעוד במסגרת תוכנית הדרך.

בית המשפט דן בהרחבה בטיעוני הצדדים, ולמעשה קיבל את מרבית טיעוני העותרים. קביעת החריגים המאוחרים של הוועדה המחוזית בשל שינוי מדיניות חדשה לצורך הכרה ב"שחזור זכויות", וקביעת הוועדה המחוזית שהעותרים אינם נכללים בהם, חורגת לדעת ביהמ"ש ממתחם הסבירות. כן נקבע, בנוגע ל"הבטחה שלטונית" לה טענו העותרים, כי החלטת הוועדה המחוזית נגועה בחוסר הגינות עד כדי חריגה ממתחם הסבירות. הוועדה כלל לא נתנה את דעתה לציפיות שפיתחו העותרים לשחזור זכויות, ואין ספק שמאז אושרה התוכנית שינו העותרים מצבם לרעה. עוד קיבל ביהמ"ש את טענת העותרים לפיה, משלא התנתה את שחזור הזכויות העתידי בהכללת הוראה מתאימה כבר בתוכנית הדרך, מנועה הוועדה כיום מלטעון ששחזור הזכויות אינו שלם.

ביהמ"ש קבע, כי אף שלגופו של עניין היה מקום לקבל את העתירות, הרי שהוא דוחה אותן בשל טענת סף מסוג "מעשה עשוי", שכן התוכנית נכנסה לתוקף כבר בנובמבר 2013. המשיבה 4 (היזמת) כבר התקשרה עם מספר בעלי זכויות הזכאים ל-400 יחידות דיור בבניינים שייבנו, והיא כבר פעלה להוצאת היתרים לשלושה בניינים. ביהמ"ש ציין בהקשר זה, כי מאחר שהעותרים נמנעו מלעכב את הליכי אישור התוכנית במסגרת בקשה לצו ביניים והמשיבים שינו מצבם לרעה, דין העתירות להידחות.


הערת הכותבים


יש הטוענים, כי אף שהעתירות נדחו, יש בפסק הדין אמירות/קביעות חשובות בנוגע למנגנון "שחזור זכויות", שנדמה כי הוא זוכה שוב להכרה בזירה התכנונית, ומן הסתם ישמש תנא דמסייע במקרים אחרים.

יתרונה של שיטת "שחזור הזכויות" הוא בקיצור הזמן שנדרש להליך התכנוני של המטרה הציבורית, על-ידי מניעת הגשת התנגדויות של בעלי הקרקע הנפקעים וחיסכון כספי לרשות המפקיעה, שאינה נדרשת לפצות את בעלי הזכויות במקרקעין מקופת הציבור, תוך הבטחת פיצוי בדרך של זכויות בתוכנית המשביחה לאיחוד וחלוקה.

מלומדים שונים טוענים, כי ייתכן שהנכון הוא לעגן ולהסדיר במסגרת החוק (ולא במסגרת מדיניות כזאת או אחרת) את התנאים לשימוש במנגנון של שחזור הזכויות. מלומדים אלה סבורים, כי מדיניות חדשה אינה צריכה לחול רטרואקטיבית ולפגוע באינטרס ההסתמכות של בעלי קרקע בדבר הכללת מקרקעיהם בייעודם ערב תוכנית הדרך. לדעתם, גם לו יוארך המועד להגשת תביעת 197, הרי שהיא לא תעניק לנפקעים הפיצוי המלא, כפי שהיו עשויים לקבל במסגרת שחזור הזכויות.

יש הגורסים, כי ההחלטה האם לעשות שימוש במנגנון "שחזור הזכויות" צריכה לנבוע בין השאר משאלת הקצאת הזכויות בתוכנית במקור. לדידם, אין הגדלת העוגה (הוספת זכויות) דומה למצב בו לא התווספו זכויות והעוגה צריכה להתחלק בין יותר אנשים. לדעתם, במקרה האחרון ישנה פגיעה בבעלי הזכויות שיקבלו נתח קטן יותר.

כמו-כן יש מי שטוען, שגם טענת הסף בדבר ה"מעשה העשוי" אינה ברורה דיה ונראה שהיא בעייתית משהו. מחד-גיסא, יש בעלי זכויות המרוצים מהקצאת הזכויות וחפצים במימוש התוכנית בהקדם. מאידך-גיסא יש בעלי זכויות הניזוקים מאישורה ונדרשים להגיש עתירה מינהלית (שהיא למעשה ערכאה ראשונה על מוסדות התכנון) ויש קושי לצפות כמה זמן תתברר העתירה, תוך הצורך בהעמדת ערבויות בסכומי עתק, שעה שמדובר בניסיון לעכב תוכנית למאות יח"ד.

לפי הדין, בעררים המוגשים על תוכנית בסמכות ועדה מקומית לוועדת הערר המחוזית, הרי שכל זמן שהערר מתברר לא יוצאו היתרים. יש מי שמציע לאמץ מנגנון זה גם ביחס להליכי עתירה מינהלית, תוך קביעה, כי עיכוב מימוש התוכנית יוגבל לתקופה ובכפוף להבטחת ערבויות סבירות כמובן. יש הסוברים, כי דחיית עתירה אך מטעם של "מעשה עשוי" ומבלי לאפשר סעדים נגדיים סבירים, תוביל לכך שלא רק שהזכויות לא ישוחזרו, אלא אף יירדו ל-"0" (תרתי משמע).
עת"מ 17184-09-13, משה רוט נ' הוועדה לתכנון ובנייה מחוז מרכז / פס"ד
דחיית עתירות בנוגע לשחזור זכויות במסגרת תוכניות איחוד וחלוקה

הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  07/12/2015   |   עודכן:  07/12/2015
עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן-אריה
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
נראה שדפוס הפעולה המתמשך, שבו שוב ושוב הימין הופך לשק החבטות של השמאל לאחר רצח טיפשי ומיותר, לא משתנה. שוב השמאל קטן וחלש, ושוב הוא רוכב על אותו גל של האלימות וחמימות המוח של הימין, ושוב הימין מרכין את ראשו, ונותן לשמאל לייסד את אות זכויות האדם ע"ש אמיל גרינצוויג, ודעה שהייתה לפני הרצח דעה קטנה וקיצונית, הופכת לדעה לגיטימית שמי שפותח עליה את פיו, מיד הופך לגזען אלים וקיצוני.
06/12/2015  |  יוסי אטיאס  |   מאמרים
לפני כחודשיים הייתה לי דלקת חזקה אי-שם בגוף, דלקת שגרמה לכאבים שאין מילים לתארם. נשארתי מספר ימים עם הכאבים ללא מענה עד שהצליחו להצביע על סיבת הדלקת והתחילו בטיפול הנכון. בנתיים, ולמרות הטיפול ומשככי הכאבים התפתלתי מעל לשבועיים מכאבים עזים על-אנושיים 24 שעות, גם כשעמדתי גם כששכבתי וגם כשהלכתי, לא מצאתי תנוחה אחת שתעניק לי פסק זמן של חסד. הייתי מוכן לשלם כל הון שבעולם עבור הפוגה ולו בת דקה מכאבים. התלבשה עלי תחושה של בילבול וכתוצאה מזאת הרגשתי חוסר אונים מוחלט, הייתי נתון כל כולי לחסדי הרופאים והגיגיהם.
06/12/2015  |  אלברט שבות  |   מאמרים
על-פי דחות מבקר המדינה, הכסף האמור היה מחולק על-ידי הרשויות ואורגני המדינה לעסקני המפלגה ומקורבים על חשבוננו ועל גב הציבור, ולמי לא נותר? לנכים [רק השבוע (2/11/2015 )נפלה הצעת חוק של אילן גילאון (תיקון - השוואת קצבת נכות 2160 שקל לשכר המינימום), התשע"ה-2015] לזקנים למשפחות חד-הוריות ולשכבות המוחלשות.
06/12/2015  |  נסים עוג'ר  |   מאמרים
בחירת הן מרוץ על ליבו של הבוחר, ומרוץ אמור להתחיל בתנאים שווים ללא יתרון לאחדים מן המתמודדים. בבחירות אנו מדברים על שוויון אבל לא ממש מקיימים אותו. לדוגמה, המפתח של מימון ממלכתי בבחירות לסיעה קיימת הוא על-פי ממוצע חברי בכנסת היוצאת והנכנסת של אותה סיעה. סיעה חדשה מקבלת מימון על-פי מספר חבריה החדשים שנבחרים, כלומר שיש קשר ישיר בין המימון ובין גודל הסיעה. סיעות גדולות מימון גדול, מפלגות קטנות מימון קטן, שוויון? לא בטוח!.
06/12/2015  |  אפרים הלפרין  |   מאמרים
תמונתם המשותפת של ראש ממשלת ישראל, מר בנימין נתניהו ושל מחמוד עבאס, לוחצים ידיים בוועידת האקלים בפריס, פורסמה בעולם כולו תוך הדגשה כי לחיצת ידיים זו באה אחרי חמש שנים של נתק בין השניים. לכאורה, עניין פורמלי המפגין נימוס בין שני בני תרבות, שהרי זו מהותה של כל לחיצת ידיים, אך בפועל ומבלי להגזים כלל וכלל - הסכמה מפורשת של ישראל להמשך ההסתה והטרור של ערביי יהודה ושומרון כנגד מדינת ישראל.
06/12/2015  |  יעקב עמר  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
היהודים היוו רוב בעיר למעלה מ-1,000 שנים מהמאה ה-10 לפנה"ס עד 70 לספירה ומ-1850 עד היום - בסה"כ 1188 שנים
טובה ספרא
טובה ספרא
תקופה מסוכנת עם פוטנציאל לעימותים, פעולות טרור ופתיחת חזית חדשה במלחמה. ייתכן אובדן חיים, בעיקר בפעולות הומניטריות. המערכה נמשכת והסכנה מתגברת. הרבה מילים חשובות לזמנים הקרובים שעי...
יוסי אחימאיר
יוסי אחימאיר
במקרה שלנו התמונה המדומיינת הפוכה: ישראל היא האריה, המותקף משום-מה על-ידי עדר זברות מתייהרות    היוכלו החיות המפוספסות, עטויות כפיות וסרטים ירוקים למצחם ללביא הבודד?
יואב קיש
יואב קיש
אין אפילו אחד מכל המרואיינים בכתבה שהיה איתי בקשר ב-20 השנים האחרונות, וכולם מרואיינים מטעם. כולל "הטייס" שהוא פעיל במחאה שאף הודיע שהוא מסרב לשרת ומעולם לא היה חבר שלי ולא היה אית...
הזה ניצחון? [צילום: פטימה שאביר/AP]
גדי חיטמן
ישראל, על-פי הפרסומים, הרגה 30,000 אנשים ברצועת עזה   האם זה אומר שניצחנו כי מתו יותר פלשתינים מישראלים?
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il