עלינו לשבח

כל מי שרצה לקבל היתר בנייה, או למכור את נכס המקרקעין שלו, בוודאי נתקל בביטוי "היטל השבחה". היטל השבחה "נולד" בשנת 1981 כאשר נוסף לחוק התכנון והבנייה. בקצרה, שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית קובע את גובה ההשבחה וההיטל הוא 50% ממנה.

השבחה נוצרת בעקבות מספר תהליכים שבהשפעתם נוצרת עליית שווי של ערך המקרקעין - השבחתם. קיימים מספר אירועים ליצירת אפשרות להשבחה. הראשון: אם התפרסמה תוכנית בינוי חדשה המקנה אפשרויות בנייה נוספות, או ניצול של המקרקעין באופן שמשביח את ערכם. למשל: תוכנית המאפשרת תוספת של מרפסת, תעלה את שווי המקרקעין ותהווה השבחה.

השני: אישור הקלה. הוועדה המקומית יכולה לאשר הקלה של אילוצי התכנון ולאשר בקשה שעל-פי התוכנית המקורית היא אסורה. למשל: בקשה לסגירת מרפסת אם תאושר, יש בה השבחה של ערך המקרקעין. השלישי: מתן אישור לשימוש חורג. אם רוצים לפתוח משרד או מרפאת שיניים בדירת המגורים, יש לפנות בבקשה לאישור שימוש חורג. ככל שיש למקרקעין אפשרויות שימוש רחבות יותר, הרי שערכן עולה ונוצרת השבחה. היטל השבחה לא יחול אם לא נוצרה השבחה, וכן אם בוצעה השבחה לא חוקית, כגון תוספת בנייה ללא אישור, שכן תוספת כזאת מהווה עבירה פלילית שעונשה בצידה.

מטרת ההיטל היא לממן את פעילות הוועדה המקומית בפיתוח מקרקעין ותשלום פיצויים לניזוקים מתוכניות פיתוח. ההיטל חל על הבעלים של המקרקעין ועיתוי החיוב הוא במימוש הזכויות. מימוש זכויות נחשב כאשר מתבצעת מכירה של המקרקעין או העברתן לאחר, כולל במתנה. גם קבלת אישור להיתר בנייה מהווה מימוש זכויות ותביא לחיוב בהיטל השבחה - אבל חשוב לזכור, שהכל בתנאי שהייתה השבחה בתקופה שבין רכישת המקרקעין למועד מימוש הזכויות. למשל: אם קיבלתי היתר בנייה על-פי תוכנית בניין שהייתה קיימת בזמן הרכישה, לא קיימת שום השבחה. אולם אם התוכנית המשביחה התפרסמה לאחר שרכשתי את המקרקעין, הרי שקבלת היתר בנייה או מכירת המקרקעין יהוו מימוש זכויות ועיתוי לחיוב בהיטל השבחה.

ההשבחה מחושבת לפי עליית השווי במועד בו פורסמה התוכנית המשביחה. יש כמה שיטות לחישוב ההשבחה, ויותר מכך - לחישוב שוויה של ההשבחה נכון לרגע מימוש הזכות. בדרך כלל סוגיה זאת מהווה כר נרחב לוויכוח מול הוועדה המקומית. ניתן להתנגד לקביעת הוועדה המקומית ולפעול במסגרת ועדת ערר, או להגיש שומה נגדית של שמאי מטעם בעל המקרקעין. הליך אפשרי נוסף הוא לבקש מינוי שמאי מכריע, שיחליט על גובה ההשבחה בוויכוח שבין שמאי הוועדה המקומית לשמאי הבעלים.

האם יש דרך להיפטר לגמרי מחובת היטל השבחה? חוק התכנון והבנייה מקנה פטור מההיטל בנסיבות מאוד ספציפיות ומוגדרות. ניתן לדרוש פטור כאשר ההשבחה היא הרחבה של דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, ובתנאי שהדירה משמשת למגוריו של מבקש הפטור.

לפני שנים התפרסמה "הלכת צרי", שנגעה לחלקת קרקע שנועדה לבנייה של מספר יחידות דיור. מאחר שתנאי הפטור מהיטל השבחה היו ידועים, רשם בעל המגרש מספר בני משפחה כבעליו. לאחר מכן בנה כל אחד מהם יחידת מגורים לעצמו וביקש פטור מהיטל השבחה. הוועדה המקומית סירבה לאשר את המעקף התחכומי הזה, שהביא למצב של פטור מהיטל השבחה על כל החלקה, בטענה שפטור מגיע רק בגין יחידה אחת ולא למספר יחידות על חלקה אחת. עמדתה התקבלה בידי בית המשפט והפכה להלכה מחייבת.

לפני חצי שנה ניתן בבית המשפט העליון פסק דין במקרה דומה (רע"א 8907/13). במקרה זה היו לחלקה אחת מספר בעלים, שאינם קשורים בקשר משפחתי, וכל אחד בנה לעצמו יחידת דיור וביקש את הפטור מהיטל השבחה. הוועדה המקומית פעלה על-פי הלכת צרי וקבעה, שלחלקה יינתן רק פטור אחד ולא לכל יחידה בפני עצמה.

בית המשפט העליון הפך את החלטת הוועדה המקומית וקבע שכל תא משפחתי יקבל פטור מהיטל השבחה עבור הדירה שלו. בית המשפט העליון, ציין כי בהלכת צרי דובר בחלקה שבעליה היו קרובי משפחה, ואילו כאן השותפים זרים זה לזה ולכן כל אחד מהם זכאי לפטור. לפיכך נקבעה הלכה, לפיה בחלקה שמוחזקת על-ידי מספר בעלים זרים - כל אחד מהם יהיה זכאי לקבל את הפטור מהיטל ההשבחה. למשל: שני בעלים של חלקה מקימים עליה מבנה דו-משפחתי, וכל אחד מהם יהיה זכאי לפטור.