|   15:07:40
דלג
  רמי אריה  
עורך דין ורואה חשבון
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
אתם מתכננים מסיבת רווקים לחבר הכי טוב שלכם? כך תעשו את זה נכון!
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות

סיבוב מהיר והפסדו בצידו

בית המשפט העליון שב וקובע: רכישה ומכירה מהירות של מקרקעין יחויבו במס הכנסה מלא, משום שמדובר בעסקה פירותית ולא בהשקעה
25/05/2016  |   רמי אריה   |   מאמרים   |   תגובות
[צילום: יונתן זינדל, פלאש 90]

מכירת בניין (או דירת מגורים) בתוך תקופה קצרה ממועד הרכישה, עלולה להיחשב כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, שיש למסות את הרווחים ממנה כהכנסה פירותית החייבת במס הכנסה מלא (וחייבת בדמי ביטוח לאומי). זאת, אף אם העסקה דווחה למנהל מיסוי מקרקעין שהפיק בגינה שומת מס שבח סופית. כך קובע שוב בית המשפט העליון בעניין מ.מ.א (ע"א 4576/15).

בית המשפט העליון חזר על הלכת חזן וקבע, כי פקיד השומה הוא בעל סמכות לשנות מקביעותיו של מנהל מס שבח מקרקעין, שכן בפניו כלל העובדות, הידע והכלים הנדרשים לסיווג עסקה במקרקעין מעסקה פטורה ממס או חייבת במס שבח בלבד לעסקה פירותית החייבת במס הכנסה מלא.

חברת מ.מ.א, העוסקת בהפעלת חניונים, רכשה ב-29.4.2004 בניין בתל אביב תמורת 8.8 מיליון שקל ומכרה אותו כעבור שנה וחצי תמורת 11.4 מיליון שקל. החברה דיווחה על העסקה למשרד מיסוי מקרקעין. חודש לאחר מכן, בדצמבר 2005, פנתה לפקיד השומה וביקשה לאשר לה קיזוז הפסד הון בסך 507,000 שקל כנגד השבח בעסקת מכר הבניין.

פקיד השומה הוציא לחברה שומה לפי מיטב השפיטה לשנים 2005-2003, בה קבע, בין היתר, כי מכירת הבניין מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי ועל-כן יש למסותה כהכנסה פירותית ולא כרווח הון ממכירת מקרקעין. החברה ערערה על שומה זו לבית המשפט המחוזי, אשר דחה את הערעור וקיבל את עמדת פקיד השומה לפיה מכירת הבניין אכן מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, נוכח מאפייניה: תקופת החזקה קצרה בנכס, נסיונות להשבחתו על-ידי שינוי ייעודו, מימון העסקה בחלקו באמצעות אשראי זר, ושימוש במיומנות וידע באמצעות אנשי מקצוע מתאימים.

בית המשפט הסתמך על עניין חזן (ע"א 9412/03) בו נקבע, כי פקיד השומה מוסמך לסווג עסקה במקרקעין כעסקה פירותית ולהטיל עליה מס הכנסה לפי פקודת מס הכנסה לאחר שכבר סווגה כעסקה הונית בשומה סופית על-ידי מנהל מס שבח מקרקעין. עם זאת הוסיף בית המשפט וקבע, כי יש להגביל את סמכותו של פקיד השומה לשנות מהחלטתו של מנהל מס שבח לנסיבות העומדות בכללי המשפט המינהלי לשינוי החלטה מינהלית. לכן, שינוי ההחלטה יותר רק במקרים כבדי-משקל.

במקרה דנן, עוד בינואר 2006 הבהיר פקיד השומה לחברה, כי לא ניתן לטפל בבקשתה לקיזוז הפסד הון כתוצאה ממכירת הבניין, אלא לאחר שיוגש הדוח לשנת 2005. במילים אחרות: החברה ידעה כבר באותו שלב ובטרם הוצאה לה שומת מס השבח, כי פקיד השומה יבקש לבחון את העסקה ולבחון את סיווגה. בית המשפט דחה את טענת החברה, לפיה אין מדובר בעסקת אקראי, שכן היא רכשה את הבניין כהשקעה, התכוונה להפוך אותו לנכס מניב ולכן המיסוי על מכירתו מקומו במישור ההוני.

קביעה זו באה לאור הפסיקה, אשר קבעה מבחני עזר לצורך סיווגה של הכנסה כפירותית או כהונית, ובהם: טיב הנכס ואופיו, תדירות העסקות, מבחן תקופת האחזקה, אופן מימון העסקה, ידענותו ובקיאותו של הנישום או שלוחיו, מבחן פיתוח והשבחת הנכס, ההיקף הכספי של העסקה ומבחן הנסיבות האופפות את העסקה (ע"א 1834/07, ע"א 111/83).

בית המשפט העליון קיבל גם הוא את עמדת פקיד השומה, לפיה מאפייניו של הבניין (בניין מסחרי בשטח של 1,000 מ"ר) ופרק הזמן הקצר אשר החזיקה בו החברה (כשנה ומחצה) מעידים אף הם על עסקת אקראי. מימון העסקה בחלקו נעשה מהון זר. בקיאותו היחסית של בעל המניות היחיד בה בביצוע עסקות נדל"ן וההסתייעות בבעלי מקצוע הבקיאים בהשבחת נכסים ושיווקם (אדריכל, מהנדסים ומשרד תיווך), מעידים, כי מדובר בעסקת פירותית ולא בעסקת השקעה לטווח ארוך. כך עולה גם מפורשות מכתב תביעה שהגישה החברה נגד אדריכל הפרויקט, לפיו היא טענה כי מדובר בעסקה למימוש מהיר.

חשוב להבהיר, כי הקביעות והמבחנים לעיל, יחולו בכל עסקה של מכר מקרקעין, לרבות בעסקה של מכר דירת מגורים אשר תימכר תקופה קצרה לאחר רכישתה והשבחתה. יזמים בנדל"ן - היזהרו.
ע"א 4576/15, מ.מ.א ניהול נ' פקיד שומה ת"א / פס"ד
דחיית ערעור על הטלת מס מלא בעקבות מכירת בניין שנרכש שנה וחצי קודם לכן

תאריך:  25/05/2016   |   עודכן:  25/05/2016
עו"ד ורו"ח רמי אריה
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
פרשת החייל היורה בחברון חשפה לא רק חוסר שליטה של הפיקוד הצה"לי בשטח על מעשי חיילים שתחת פיקודם, אלא גם נורמות פסולות 1 בטיפול באירועים עצמם וסדר-עדיפויות שגוי של הדרג הבכיר בהתייחסות לדפוסי ההתנהגות והפעולה של הכוחות בשטח. אם הדווח שבכותרת אכן משקף מה שהתרחש בשטח, צה"ל זקוק לבדק-בית דחוף.
25/05/2016  |  רפי לאופרט  |   מאמרים
חשבוניות פיקטיביות הן חשבוניות מס מזויפות, או שהופקו על-ידי מי שאינו צד לעסקה, או שלא פורט בהן תיאור העסקה, או שסכום העסקה שנרשם בהן אינו נכון. בפסיקה נקבע, כי האחריות לבדיקת החשבוניות חלה על מקבל החשבונית, והוא זה שיספוג את החיוב במס התשומות אשר נוכה שלא כדין ואת הקנסות שיוטלו בגין החשבוניות. זאת, למעט מקרים בהם יצליח מקבל החשבונית להוכיח כי נקט בכל האמצעים הסבירים, כדי לאמת את החשבוניות ואת זהות המוציא אותן.
25/05/2016  |  עו"ד ורו"ח רמי אריה  |   מאמרים
אין חג בחגי ישראל שתכניו לוטים בערפל כמו ל"ג בעומר. המקורות ליום זה דלים, ואין לו איזכור מפורש בתורה, במשנה, במדרשים, בספרות או בכתבי הרמב"ם. תשאל ילד על מקורה של מדורת ל"ג בעומר, שאת העצים להבערתה הוא אוסף מלפני פסח, והוא ימלמל משהו על אלפי תלמידים שהיו לרבי עקיבא ומתו במגפה שנפסקה בל"ג בעומר.
25/05/2016  |  ד"ר יואל רפל  |   מאמרים
רוני דניאל היקר, מה אני אגיד לך, לא הפתעת אותי.
24/05/2016  |  אפרים הלפרין  |   מאמרים
רוני דניאל הוא קורבן טיפוסי של פולחן האגו של כתבי תקשורת בישראל, במיוחד כאלה שהתרגלו לחזקה על תחום דיווח מוגדר, או בכלי תקשורת מסוים.
24/05/2016  |  רפי לאופרט  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
היהודים היוו רוב בעיר למעלה מ-1,000 שנים מהמאה ה-10 לפנה"ס עד 70 לספירה ומ-1850 עד היום - בסה"כ 1188 שנים
עידן יוסף
עידן יוסף
כ-900 אלף כרטיסי רב-קו עם יתרות בשווי עשרות מיליוני שקלים יופקעו מהציבור ויגיעו לאוצר המדינה    משרד התחבורה טוען שהמצב הנוכחי מקשה עליו טכנולוגית, אך בפועל "תורם" את כספי הנוסעים ל...
דן מרגלית
דן מרגלית
לאחר 170 ימי המלחמה, לא נסכים עוד שנכדינו ונכדותינו ישלמו בדמים אלה או בדמים אלה את מחיר הטפילות של החרדים
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il