מה תכלול הטבלה שלכם?
דנוס: "בשלב ראשון, לפחות, היא תהיה זהה לטבלה של אלדרוטי: מחירי דירות 4 חדרים, יד ראשונה ויד שנייה, באותן 16 ערים מובילות שאלדרוטי מפרסם. תהיה המשכיות, ואנחנו נמשיך בנקודה שבה יעצרו את אלדרוטי".

אתם תהיו אמינים כמו השמאי הממשלתי?
דנוס: "אין לי ספק. הטבלאות יהיו זהות. צוות השמאים המומחים שלנו הוא אוביקטיבי כמו הצוות של אלדרוטי, ושני הצוותים עושים ויעשו עבודה מקצועית זהה ברמה גבוהה".

אולי כל זה לא יקרה?
דנוס: אני מקווה שאנשי המקצוע ישכנעו את שר האוצר, שהוא טועה. הוא כועס על כך שנתוני אלדרוטי דיווחו על התייקרות הדירות 2.6% ברבעון השני של 2016, לעומת רבעון קודם, בעוד שנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הצביעו על הוזלת הדירות ב-0.3% באותה תקופה. אבל, הרי לאחר זמן קצר תיקנה הלשכה והודיעה, שהמחירים עלו ב-1.6%. לאורך השנים, נתוני שתי המערכות דומים מאוד.

יש הצדקה לשתי מערכות מחירים ממשלתיות?
גנוס: "כן. הן כל כך שונות זו מזו. למעשה אין מה להשוות ביניהן. למ"ס מפרסמת נתון אחד בודד, ללא פירוט, ללא דוגמאות של מחירים, רק למטרות סטטיסטיות, כחלק מסקירה על מצב המשק. אלדרוטי מפרסם נתונים מספריים מפורטים על מחירי דירות ב-16 ערים, המשמשים לצרכי הערכת מצבו של שוק הדירות".

מדוע אתה סבור שהצעת כחלון אולי אינה חוקית?
דנוס: "מניעת מידע מהציבור עשויה להיות מנוגדת לחוק יסוד חופש המידע, המתיר לציבור לקבל כמעט כל נתון הדרוש לו. נראה, שאסור לממשלה להחליט, שהיא מונעת מהציבור סוג מסוים של נתונים, ועוד בתחום מעניין וחשוב לציבור. ואכן, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה כבר הודיע שהוא מתנגד או מסתייג מההצעה".

האם ומה תאמר לשרת המשפטים?
דנוס: השרה בחופשה, ולכן לא הביעה עמדה. בשבוע הבא אכתוב לה מכתב מפורט ומנומק, עליה להתנגד ולהטיל ווטו על ההצעה. אלדרוטי הוא עובד בכיר במשרד המשפטים, ורק לשר המשפטים סמכות להורות לו מה לעשות ומה לא לעשות.

האם להפסקת פרסם הנתונים יש משמעויות נוספות?
דנוס: "זו תהיה פגיעה באלדרוטי, אחד השמאים המעולים בישראל, אדם ישר והגון, שלא דבק בו רבב. זו גם פגיעה בשרה עצמה. לא במקום אחרון, זוהי פגיעה בציבור שמאי המקרקעין והטלת ספק ביכולתו המקצועית, ביחוד כאשר טל אלדרוטי הוא אחד החברים הבכירים בלשכה. לא נוותר בנושא זה".

כחלון טוען שאלדרוטי לא כלל בנתונים את מחירי הדירות המוזלים במחיר למשתכן.

דנוס: "אלדרוטי עצמו הודיע על כך ביוזמתו. למיטב ידיעתי לא נמכרו דירות למשתכן ב-16 הערים המופיעות בסקר הממשלתי. גם כאשר יהיו דירות כאלו, צודק אלדרוטי, והשיקול מקצועי וברור. הסקר בודק מחירי דירות שנמכרו ונמצאות בשוק למכירה. מי שקונה כיום דירה מוזלת במחיר למשתכן, אסור לו למכור אותה במשך חמש שנים מיום קבלת המפתח, כלומר 7-8 שנים מהיום. כל השנים הללו, דירות אלו אינן ולא יהיו בשוק, ולכן אין להכליל אותן בסקר".

אבל ההגיון אומר, שמכירת דירות מוזלות אמורה להשפיע על מדדי המחירים הכוללים. איך זה ישתקף בטבלאות של השמאי הממשלתי?
דנוס: "פשוט מאוד. אם מכירת דירות מוזלות רבות תביא לכך, שבעלי דירות יד שנייה ימכרו אותן במחירים מוזלים, זה ישפיע מיד על טבלת מחירי הדירות של אלדרוטי".

כחלון עורר השבוע סערה נוספת, כשהודיע שהוא עומד על תוכניתו למס על דירה שלישית. מהי תגובתך ותגובת לשכת השמאים?
דנוס: "זו הצעה פסולה, ואכן היא מעוררת תגובות-נגד זועמות מהציבור ומכל הקשת הפוליטית. העיקרון בתורת המיסים הוא, שמטילים מס על הכנסה, ולא על אחזקת נכס. מסר רכוש בוטל כבר לפני 35 שנים, ומס שבח מוטל רק כאשר למוכר הנכס יש הכנס ורווח מהמכירה. מה שכחלון מציע זה להטיל מס על אחזקת נכסים, בניגוד לעקרונות המקובלים".

תן דוגמה לאבסורד של ההצעה?
דנוס: "כבר נאמר, שבעל שלוש דירות זולות יחויב במס, ובעל שתי דירות יקרות יהיה פטור ממנו. אעלה אבסורד נוסף ובולט: אנשים רבים משכירים לילדיהם, בחינם, אחת הדירות שלהם, או אף שתים מהן. לפי הצעת כחלון, הם יהיו חייבים במס על הכנסה שאין להם".

אבל הטלת המס תביא למכירת דירות ולהגדלת היצע של דירות למכירה?
דנוס: "יתכן אבל מצד שני, הדבר יקטין את היצע הדירות להשכרה, ודמי השכירות יעלו. מדי חודש נכנס לשוק הדיור ביקוש חדש ל-4,500 דירות: 2,500 להשכרה ו-2,000 למכירה. המס של כחלון לא יגדיל את היצע הדירות. הוא יחלק אותן מחדש, קצת יותר דירות למכירה, קצת פחות דירות להשכרה. הדירות למכירה אולי יוזלו קצת, או לפחות לא יתייקרו, אבל דמי השכירות לדירות יעלו. גם ייתכן מאוד, שבעלי הדירות יחליטו שלא למכרן, אלא להעלות את דמי השכירות בגובה תשלום המס. זה יעבוד, כי הביקוש לדירות בשכירות גבוה מההיצע. השורה התחתונה: לא נרוויח דבר".

ח"כ מיקי זוהר(הליכוד) הציע אתמול (יום ה', 22.9.16), בכינוס סוכני הביטוח מטעם לשכת הסוכנים, לבטל לתקופה מוגבלת מס שבח על הרווח ממכירת דירה שניה, וכך להביא לגדול הצע הדירות למכירה. מה דעתך?
דנוס: "ניסיון השנים האחונות הוכיח, שביטול מס שבח לתקופה מוגבלת כמעט ולא הגדיל את מספר הדירות שנמכרו".

הצעה אחרת של זוהר הייתה להציע לרוכשי הדירות השקעה חילופית, תוכנית חסכון ממשלתית בריבית 3.6%. מה דעתך?
דנוס: "גם זה לא יעבוד. מי שרוכש דירה להשקעה עושה זאת לא רק להכנסה שוטפת, אלא גם כדי להחזיק ביד נכס ממשי, עם צפיה לרווחי הון בעתיד. זה לא קיים בתוכניות חסכון".

אז איך מוזילים דירות?
דנוס: "יש רק דרך אחת, לבנות יותר דירות. מה שהממשלה עושה הם הרבה דיבורים והחלטות ומעט מאוד מעשים. מה שצריך לעשות זה לדאוג ליותר פועלים, יותר מהנדסים, יותר מגרשים, יותר אשראי בנקאי ואחר, ופחות ניירות ופיקוח".