|   15:07:40
דלג
  אלעזר לוין  
עיתונאי עיתונות זהב בע"מ
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל

אנשי הנדל"ן של השבוע

כך הסתבכה חברתו של דוד גוזלן

לבעליה של "יובל בניה" היו עיניים גדולות והוא רצה ממקום מגוריו בצרפת להפוך לחברה מובילה בתמ"א 38 שורת טעויות עסקית גררו את החברה לקשיים ולהפסדים ועסקיה הוקפאו חובות ב-82.5 מיליון שקל ו-107 דיירים וקוני דירות מודאגים
16/12/2016  |   אלעזר לוין   |   כתבות   |   תגובות
לוי רחמני [צילום: איתן ריקליס]

חגי אולמן [צילום: איל יצהר/גלובס]

שוב נקלעה השבוע חברת בנייה, יובל בניה, לקשיים ולחובות בעשרות מיליוני שקלים. שוב הוציא השבוע בית המשפט צו הקפאת הליכים לחברה כנגד נושיה. זו כבר השגרה המקובלת של התמוטטות חברות בנייה וקבלני ביצוע בזה אחר זה. במקרה של יובל בניה יש לפחות שני דברים יחודיים: החברה לא בנתה בניינים חדשים, אלא שיפצה בניינים קיימים, בשיטת תמ"א 38/1. בנוסף, בעליה אינו ישראלי, אלא יזם נדל"ן יהודי-צרפתי, דוד גוזלן.

גוזלן מתגורר בצרפת, ובבעלותו המלאה חברה יזמית בשם שאטו מורמוז. ייתכן שהיה או הוא עדיין מעורב בעסקות נדל"ן באנגליה. יש לו לפחות נכס אחד בארץ, מגרש בנתניה, ששוויו 7 מיליוני שקלים או יותר.

ב-2011 הקימה שטאו מורמוז חברה ישראלית בשם יובל בניה. גוזלן, באמצעות חברתו הצרפתית, הוא בעל 62% ביובל בניה. דוד גוזלן ממשיך להתגורר בצרפת. הוא מינה את הקבלן אילן דרעי למנכ"ל יובל, והקצה לו 12% ממניותיה. פלונית, מיכל נבון, מחזיקה 2% נוספים בנאמנות בעבור אדם לא ידוע. לא ברור מי מחזיק ביתר 22% ממניות יובל. דרעי פעיל בשנים האחרונות כקבלן, ומתגורר בקוטג' במרכז הארץ עם אשתו קטי ובני משפחתו.

רצו להיות חברה מובילה

יובל בניה החליטה להתרכז בבנייה לפי תמ"א 38/1, כלומר שיפוץ בניין קיים והגדלתו, והוספת דירות, בדרך כלל על הגג. מסלול זה דורש השקעות קטנות יחסית, והסיכונים לכאורה אינם גדולים. דוד גוזלן הלך בגדולות, ותכנן להפוך את יובל לחברה מובילה. בנוסף ל-5 בניינים בבנייה, כמפורט מיד, מנהלת החברה מו"מ על 10 פרויקטים אחרים, כולם באזור תל אביב. בנוסף, ניהלה מגעים ראשונים עם דיירים של 60 בתים נוספים בערים שונות במרכז. לו התגשמו התוכניות, הייתה החברה הופכת לאחת הדולות בענף. אולם ההסתבכות הנוכחית שלה מעמידה בסימן שאלה את כל התוכניות הגדולות האלו.

לפני שנתיים-שלוש חתמה יובל על חוזים עם דיירים בחמישה בניינים ישנים. ארבעה מהם הם סיפור אחד - רחוב יסוד המעלה 22 ו-24 בהוד השרון, רחוב עץ האפרסק 13 ביהוד, רחוב טיומקין 1 בראשון לציון. הבניין החמישי, ברחוב הירשפלד 15 ראשון לציון, הוא סיפור שונה.

על-פי נתונים שמסרו אילן דרעי ואחד מנושי יובל, יש בחמשת הבניינים כ-70 דירות ישנות. דרעי הצליח לחתום על חוזים עם כל הדיירים והתחיל לבנות. התוכנית היא לבנות 53 דירות חדשות. עד היום מכרו 37 דירות. במילים אחרות, יש כאן סיפור עם כ-110 משפחות, העלולות להינזק מקריסת יובל בניה.

דוד ברוך נתן הלוואות, לוי רחמני ערבויות

גוזלן היה זקוק לכסף. הוא פנה לשותפות "יסודות א. נדל"ן ופיתוח", חברה למימון פרויקטים בבניה, פעילה בפרט תמ"א 38. בראש "יסודות" עומדים המנכ"ל-לשעבר של בנק ירושלים דוד ברוך, ומשנהו-לשעבר בבנק, יעקב סיסו, יסודות הלוותה ליובל 12.8 מיליון שקל. איילון, בשליטת לוי יצחק רחמני, נתנה לדיירים ולקוני הדירות, באמצעות מחלקת הערבויות שלה, ערבויות חוק מכר בסך 27 מיליון שקל. אם ימומשו הערבויות, תתבע איילון מיובל להחזיר את הכסף עם ערבויות נוספות. חייבת יובל ליסודות-איילון (כולל מקרה של מימוש הערבויות) כ-42 מיליון שקל.

גם חברת "א.א. בניין עדי עד", בשליטת בוריס הנדלמן, העוסקת במימון פרויקטים בבנייה, הלוותה מיליוני שקלים. אלא שבשנה האחרונה הורע מצבה של יובל בניה. סגן מנכ"ל יסודות, אייל בלכר-כהן, מתאר כך את מצבה של החברה: "קצב הבנייה הואט מאוד. הפרויקט ביהוד נעצר בגלל צו הפסקת עבודה של העירייה. אנשי מקצוע הפסיקו את ההתקשרות. באחרונה, החברה משותקת. יש הידרדרות מבחינה כספית, ניהולית וביצועית". על-פי נתונים שבידי News1, בארבעת הבניינים (לא כולל הירשפלד, שבו המצב טוב בהרבה) בנו 35% עד 45% מהמתוכנן. בחודשים האחרונים כמעט נעצרה הבנייה, לוח הזמנים השתבש, והדיירים מודאגים.

מה קרה?

בדיקת News1 מגלה שבקופה פשוט חסר כסף. החברה אמורה להשקיע בחמשת הבניינים כ-45 מיליון שקל, בחיזוק הדירות הקיימות והגדלתן, ובבניית 53 הדירות החדשות. עד היום מכרה החברה רק 37 דירות. ההכנסות הצפויות מהמכירות הן 43 מיליון שקל. הפסקת המכירות, לא רק שחיסלה את התקוות לרווחים, אלא יצרה "חור" תקציבי של 2 מיליון שקל, וחוב גדול בהרבה בתזרים המזומנים. אין כסף לסיים את הבנייה. ה"חור" במזומנים, הולך וגדל, צובר ריבית.

"נושא משרה הוציא מהחברה כספים"

סיבות נוספות?

הנדלמן מ"עדי עד" (במסמך שהוגש לבית המשפט): "דוד כהן, לשעבר נושא משרה בחברה, הוציא מהחברה כספים, והעביר לקרובי משפחתו כ"דמי תיווך". הוא גם פרט המחאות של החברה בשוק האפור".

הגרעון הצפוי מראש, הפסקת הבנייה ביהוד, הקיפאון במכירת 16 הדירות האחרונות עקב שיתוק הבנייה, הכספים שהוצאו מהחברה (לטענת הנדלמן) גרמו לקשיי נזילות. גורם נוסף: הם יחסים עכורים בין המנכ"ל לבעל השליטה.

המנכ"ל נתן לדיירים ערבויות אישיות

המנכ"ל ובעל 12% בחברה, אילן דרעי: "אני המנהל הכללי של החברה. אני נמצא בקשר עם הדיירים. אני חתום על ערבויות אישיות לטובת הדיירים"...מכלל הן אתה שומע לאו: גוזלן, היושב בצרפת, אינו אחראי לניהול השוטף של החברה ואינו נמצא בקשר עם הדיירים. מאלפת העובדה, שאילן דרעי, שהוא בעיקר מנכ"ל שכיר אצל גוזלן, נתן לדיירים ערבויות אישיות, דבר שאינו מקובל ביחסים בין מנהל שכיר לבין חברה.

מה קרה בין המנכ"ל לבעלים?

בלכר-כהן מיסודות: "התעוררו סכסוכים בין גוזלן ודרעי. הם גם הגישו תביעות זה נגד זה. המחלוקת הזו הביאה לשיתוק החברה".

גוזלן הבטיח 13.1 מיליון - ולא קיים

הנדלמן החליט לפני חודשיים לנסות ולהציל את החברה. הוא הציע לגוזלן עסקה: "בניין עדי עד", תקבל את השליטה בפרויקטים, ותסיים את הבנייה ותמכור את הדירות. הנדלמן התחייב להזרים, ואף הזרים, מיליוני שקלים ליובל. הוא העריך שיוכל למכור את 16 הדירות שנותרו במלאי, ולהרוויח.

גוזלן הסכים. הוא אף התחייב לפרוע מכיסו הפרטי את יתרת החובות של יובל בניה - 13.1 מיליון שקל. למשך ימים אחדים היה נדמה, שהכל מסתדר.

אולם לאחר זמן קצר החלו בעיות. מסמכים שהוגשו לבית המשפט המחוזי בתל אביב אומרים שגוזלן לא הזרים את 13.1 מיליוני השקלים שהבטיח. עיריית ראשון לציון הוציאה צו הפסקת עבודה לאחד הבניינים.

המכה הסופית: הלוואה בשוק האפור

לפני שבועיים הופיע "הקש ששבר את גב הגמל" כדברי הנושים. הם גילו, שיובל בנייה לוותה 6.7 מיליון שקל מחברת השוק האפור שילת. מן הסתם בריבית גבוהה. בניין עדי עד ביטלה את הסיכומים עם יובל, ופנתה לבית המשפט. שלשום (יום ד', 13.12.16) הוציא בית המשפט צו הקפאת נכסים לחודשיים. בינתיים יראה הנאמן, עו"ד חגי אולמן, מה אפשר להציל מהמפולת.

אין מאין לפרוע את החובות

כמה חייבת יובל, והאם וכמה מזה יפול על דוד גוזלן? חוץ מהחוב של 42.1 מיליון שקל ליסודות-איילון, חייבת יובל בניה 15.2 מיליון שקל לבנק הפועלים (שמממן את רחוב הירשפלד בראשל"צ) 7 מיליון שקל (כולל ריבית במאות אלפי שקלים שנצברה בתוך זמן קצר), לחברת השוק האפור שילת, ו-4.65 מיליון שקל לבניין עדי עד, כספים שהזרימה בניסיון להביא את החברה מיודענו דוד כהן דורש מהחברה כ-1.6 מיליון שקל. רשימה די ארוכה של נושים שונים, בעיקר קבלנים וספקים, ללא ביטחונות, דורשת 10.8 מיליון שקל. רשויות המס תובעות 1.1 מיליון שקל. לחברה יש רק 4 עובדים קבועים, והיא פעלה באמצעות קבלני משנה...

סך כל החובות 82.5 מיליון שקל. מהיכן ישלמו? לחברה אין נכסים, ותקוותה היחידה היא לגבות כספים מקוני הדירות, דבר שיכסה חלק מסוים מהחוב. בינתיים, 107 הדיירים, ישנים וחדשים, תקועים עם בניינים באמצע בנייה, מטרדי לכלוך וזיהום, חיים בדאגה, ביחוד 37 הקונים, שאינם יודעים אם ומתי יקבלו את דירותיהם. רק חברת שילת מחייכת: היא תעקל את המגרש של גוזלן בנתניה, המשועבד להלוואה.

הלקח לציבור הרחב מפרשה עגומה זו: אל תמהרו לחתום עם חברה על חוזים לפי תמ"א 38. דירשו ערבויות כספיות.

כל הנדל"ן בכף-ידך
תאריך:  16/12/2016   |   עודכן:  16/12/2016
אלעזר לוין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
כך הסתבכה חברתו של דוד גוזלן
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
לפנינו ימים שבהם יש נטייה לעבודה פרטנית. המגמה היא להתמקד ביעדים, או בעבודה שמטרתה להשיג שיתופי פעולה, אבל ייתכן גם שתביא לפרסומים מתסכלים ברשתות החברתיות או בתקשורת. החל ב-21.12 נכון יהיה להתחיל לעבוד על פרויקט שיש לו פוטנציאל להתממש ברובו. שילובי הכוכבים ברקע יכולים לגרום שהתכלית תביא איתה הצלחה גדולה.
16/12/2016  |  טובה ספרא  |   כתבות
"ההיסטוריה המרהיבה של עכו וממלכת הצלבנים השנייה חוברת לגורלו של אדם יוצא דופן, גיום דה בוז'ה. הוא נולד, כנראה, בשנת 1233. היה אביר ואח וראש מסדר הטמפלרים, חבר במסדר מגיל עשרים ועד יום מותו במצור על עכו, בשנת 1291, כשנפלה עכו, ואחריה נפלו כמגדל קלפים כל מעוזי הצלבנים בחוף ארץ ישראל, בלבנון ובסוריה. מן הפאר וההדר לא נותרו אלא גלי חורבות.
15/12/2016  |  יוסף כהן אלרן  |   כתבות
העידן המודרני הביא עימו יתרונות רבים לחיינו, ובעיקר הקל על כל מיני משימות שבעבר היו דורשות מאיתנו הרבה זמן, והיום הן נעשות בקלות. לצד אותם יתרונות, יש גם לא מעט חסרונות, בהם: המרוץ הבלתי פוסק אחר עוד כסף, הנאות, קריירה וכו'.
15/12/2016  |  הראלה ישי  |   כתבות
גילויים חדשים על עברה העתיק של אשדוד, כציר מרכזי לתרבות וחיים, נחשפים לראשונה בתערוכה נדירה של "חולות הזמן", שנפתחה בימים אלה במוזאון העירוני לתרבות הפלישתים. בזכותה של התערוכה מתאפשרת זווית-ראייה חדשה של העיר העתיקה שמלפני הספירה, שחלקה עודנו מסתתר תחת חולות הזמן של רחובותיה המוכרים, ויחד עם זה מאפשרת התערוכה גם טעימה ראשונית לממצאי החפירות העכשוויות הנערכות בימים אלה בעיר ושנערכו בה לאורך כל שנות-קיומה.
15/12/2016  |  ראובן לייב  |   כתבות
אלון קסטיאל, 36 רואה חשבון בהשכלתו, יושב עתה ובשבוע הקרוב במעצר על-פי הוראת בית המשפט. הוא חשוד בעבירות מין. פרסומים בימים האחרונים תארו אותו כיזם נדל"ן, ללא פירוט. בניגוד ליזמים רבים אחרים, הוא משקיע אך ורק בתל אביב (חוץ מנכס אחר, כמפורט בהמשך), לעתים לבדו, לעתים עם בני משפחה, לעתים עם שותף.
15/12/2016  |  אלעזר לוין  |   כתבות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
עידן יוסף
עידן יוסף
כ-900 אלף כרטיסי רב-קו עם יתרות בשווי עשרות מיליוני שקלים יופקעו מהציבור ויגיעו לאוצר המדינה    משרד התחבורה טוען שהמצב הנוכחי מקשה עליו טכנולוגית, אך בפועל "תורם" את כספי הנוסעים ל...
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
היהודים היוו רוב בעיר למעלה מ-1,000 שנים מהמאה ה-10 לפנה"ס עד 70 לספירה ומ-1850 עד היום - בסה"כ 1188 שנים
דן מרגלית
דן מרגלית
ביבי הוא הסוכן המדיני היעיל ביותר של אירן אף שאינו עושה זאת במודע ובמתכוון חלילה    הוא הסוכן הפוליטי של טראמפ נגד המפלגה הדמוקרטית במודע
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il