דירה זוגית

חוקי המס רואים במקרים רבים את התא המשפחתי הכולל את בני הזוג וילדיהם עד גיל 18, כחייבים במס ביחד. חיוב כזה גורם למס מוגדל על התא המשפחתי, הן במס הכנסה, הן במס רכישה ומס שבח. רק במקרים חריגים נקבע, כי יינתן לבני הזוג חישוב מס נפרד המקל מאוד על חבות המס שלהם.

בעניין קיויתי קבע (22.3.17) בית המשפט המחוזי בחיפה, כי כדי לסתור את החזקה שבסעיף 49(ב) או בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין ולקבל את ההטבה של "חישוב מס נפרד" במס רכישה או במס שבח, יש להביא ראיות לפיהן הוסכם ע"י בני זוג על הפרדה רכושית מלאה בהסכם יחסי ממון ביחס לנכסים שכל אחד מבני הזוג הביא לתא המשפחתי, וכי הסכמה זו התגשמה בפועל ביחסים בין בני הזוג.

ראשית, נדרש הסכם ממון כדי לדון בטענה בדבר הפרדה רכושית ואין מקום לקבל טענה של הסכמה בעל-פה על הפרדה רכושית. עם זאת, בהסכם יחסי ממון אין די לצורך סתירת החזקה, אלא נדרשת הוכחה לפיה בני הזוג פעלו על-פי ההסכם הלכה למעשה, וכי ההפרדה הרכושית לא הייתה רק על הנייר אלא התקיימה בפועל.

לפני נישואיהם של בני הזוג קויתי, קיבלה האישה במתנה דירת מגורים אשר נרשמה על שמה. לאחר נישואיהם רכשו בני הזוג דירה משותפת. הם ביקשו שיעור מס רכישה מופחת בגין רכישת הדירה המשותפת, בנימוק שזוהי דירת המגורים היחידה של הבעל. זאת, להבדיל מבת זוגו, אשר בעניינה אין כל מחלוקת שמדובר בדירה שנייה שבבעלותה, נוסף לדירת המתנה.

בפרשת פלם קבע בית המשפט העליון, כי יש להתייחס לתא המשפחתי כיחידה אחת ולבחון את מצבו הכלכלי החל ממועד יצירתו וביחס לנכסים שנרכשו במסגרת התא המשפחתי. עוד נקבע, כי נכסים השייכים לאחד מבני הזוג בלבד ומתקופה שקדמה ליצירת התא המשפחתי, אינם מהווים אינדיקציה למצבו הכלכלי של התא המשפחתי כשלעצמו, אלא מדד למצבו של בן הזוג המחזיק בנכסים הללו לבדו.

נראה אפוא, כי העיקרון המנחה שנקבע בפרשת פלם הוא, כי דירת מגורים שנרכשה על-ידי אחד מבני הזוג לפני הנישואין, לא תיחשב כדירתו של בן הזוג האחר לצורך מתן ההקלה במס רכישה, אם יסתבר כי בן הזוג האחר לא רכש בה זכויות, בין אם מחמת קיומו של הסכם ממון או בין אם מחמת סיבה אחרת.

בפרשת שלמי (ע"א 3178/12) נדונה שאלת פרשנותה של הוראת סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, העוסקת במתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה. שם נקבע, כי אותה "פיקציה" הקיימת בסעיף 49(ב), הרואה לצורכי מס את התא המשפחתי כ"מוכר אחד" לצרכי מס שבח, קיימת גם בהוראת סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין בהקשר של מס רכישה.

בפרשת שלמי נקבע גם מהן הראיות שיידרשו בני הזוג להציג בכדי לסתור את החזקה שבסעיף 49(ב) או בסעיף 9 לחוק. בראש ובראשונה: הסכם יחסי ממון, בו נקבעה הפרדה רכושית ביחס לנכסים שכל אחד מבני הזוג הביא לתא המשפחתי. ללא הסכם ממון אין לדון בטענה בדבר הפרדה רכושית ואין מקום לקבל טענה של הסכמה בעל-פה על הפרדה רכושית. אולם, כאמור, נדרשת הוכחה שבני הזוג פעלו על-פי ההסכם הלכה למעשה.

לצורך בחינת קיומה של הפרדה רכושית בפועל, הסתייע בית המשפט העליון במבחני עזר הנהוגים בדיני משפחה ואשר ממילא מצויים בהוראת ביצוע 5/2011, ביניהם מגורים במשותף, מימון משותף, תשלום משכנתה משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף וכיוצ"ב.

במקרה הנדון, הסכם הממון מתייחס אך ורק לעניין זכות הבעלות בדירת המתנה, אך אין בו כל התייחסות באשר לזכות השימוש בדירת המתנה או לזכות ליהנות מפירותיה של דירת המתנה, ככל שהושכרה לאחרים. סעיף 9 להסכם הממון מאפשר לבני הזוג לבטל את ההסכם לאחר שיממשו את רצונם לקבל שיעור מס רכישה מופחת. סעיף זה יכול לשקף במידה מסוימת את הלך הרוח בין הצדדים בכל הנוגע לשאלת ההפרדה הרכושית ביניהם.

מההודעה המוסכמת שהגישו הצדדים עולה, כי בני הזוג התגוררו יחדיו בדירת המתנה כשנתיים לפני נישואיהם ועוד כשנתיים לאחר נישואיהם. לנוכח המבחנים שפורטו לעיל, הרי שמגורים משותפים של בני הזוג בדירת המתנה שוללים את טענתם להפרדה רכושית.

לא הובאה כל ראיה באשר למהות השימוש שנעשה בדירת המתנה לאחר תום השנתיים הנוספות בהן התגוררו בני הזוג בדירת המתנה. עולה השאלה, מה נעשה בדירת המתנה לאחר שנת 2004, האם הושכרה לצד ג'. ואם כן, מי נהנה מדמי השכירות בגינה? האם דמי השכירות שימשו את משק הבית המשותף שניהלו בני הזוג?

בנסיבות אלה, על בני הזוג מוטל הנטל להוכיח שדמי השכירות תמורת דירת המתנה אינם משולמים לחשבון בנק משותף. אולם הם לא הביאו כל ראיות לגבי גביית דמי השכירות ובכל הנוגע לשימוש שנעשה בדירת המתנה למן המועד בו חדלו בני הזוג לגור בה יחדיו ולזהות הנהנה מפירות דירת המתנה (לאיזה חשבון בנק הופקדו דמי השכירות). מכיוון שכך נקבע, כי בני הזוג (הבעל) לא יוכלו לקבל את ההטבה של חישוב מס רכישה נפרד לעניין הדירה המשותפת.