מגדלים פורחים באוויר?

האם ארה"ב שוב ניצבת בפני סכנה של משבר פיננסי שיתחיל בענף הנדל"ן - בשאלה זו עוסק (12.4.17) פייננשל טיימס. הרגולטורים הפיננסיים החלו החודש לפעול על-מנת להבטיח שהלווים הגדולים ביותר יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם, כדי שהכלכלה האמריקנית לא תחזה בשידור חוזר של אותו משבר בדיוק.

הפדרל ריזרב הורה לבנקים לבדוק כיצד יושפעו אם מחירי הנדל"ן להשקעה יצנחו ב-35%. משבר בענף הנדל"ן הוא תמיד חלק ממבחני הלחץ של הבנקים, אך הבנק המרכזי מבקש שהשנה יתנו לו תשומת לב מיוחדת, לנוכח החששות הגוברים מפני התפתחותה של בועת נדל"ן. המספר שבחר הפד אינו מקרי: במשבר של 2008 צנחו המחירים באותו ענף ב-40%.

כמו תמיד, החשש הוא מפני זיכרון קצר מדי של המשבר ושחזור שלו. כיום הבנקים מעניקים מימון נדיב לשכירת דירות, במיוחד בערים הגדולות בארה"ב, בין היתר משום שהרגולציה שאחרי 2008 מקשה עליהם להעניק משכנתאות (שהיו הגורם הישיר לאותו משבר). לכך תורמת העובדה שבני הדור הנוכחי נוטים יותר לשכור דירות במרכזי הערים מאשר לקנות אותן בפרברים.

פייננשל טיימס מציין, כי נכון לסוף 2016 הלוו המוסדות הפיננסיים למעלה מ-2 טריליון דולר למימון נדל"ן להשקעה - משרדים, שטחים מסחריים ובנייני דירות. קצב הגידול של הלוואות אלו אומנם הואט בחודשים האחרונים, אך הסכום עדיין עלה ביותר משליש בתוך ארבע שנים. ההלוואות לבנייני דירות זינקו בשיעור גבוה במיוחד - 63%. כך נבנו למעלה מ-1.5 מיליון דירות מאז 2011, ובשנה שעברה הסתיימה בנייתן של דירות במספר הגבוה ביותר מאז 2000. התוצאה הישירה הברורה היא, שהמערכת הבנקאית פגיעה יותר למשבר בענף.

הרגולטורים בודקים גם את האשראי למשקי הבית, מדווח העיתון, ויש להם סיבה טובה לדאגה. מנכ"ל בנק ליברטי בקונטיקט, צ'נדלר הווארד, אומר בגלוי שהוא רואה אצל מתחריו עלייה במתן הלוואות מסוכנים. מצד שני, יש הטוענים שהלחצים הרגולטוריים עלולים להפוך לנבואה המגשימה את עצמה ושהפדרל ריזרב מודאג מדי וללא הצדקה.

נכון לעכשיו אין סימנים למצוקה בקרב יזמי הנדל"ן והאשראי עודנו זול, אבל בעלי ניסיון בענף מזהירים שהגלגל עלול להתהפך בקלות וחלקם אף רואים באופק איתותים מדאיגים בדמות יזמים הנקלעים לקשיים. מחירי הנדל"ן להשקעה הוכפלו מאז השפל אליו ירדו ב-2009, בעוד הכנסותיהם של השוכרים לא עלו באותו קצב. כבר כיום, התשואה על ההון בתחום זה ירדה לשפל של 16 שנים. בחודש שעבר ירדו המחירים ב-0.5% - סימן לכך שהיזמים מתחילים להיות זהירים יותר.

בערים הגדולות עדיין קיים מחסור בדיור בר-השגה, ממשיך העיתון, אך בשווקים היוקרתיים יותר - כגון מנהטן - כבר יש מי שמציעים מבצעים כמו חודשיים-שלושה ללא שכירות. הסיבה: שיעור הדירות הפנויות, במיוחד היוקרתיות שבהן, נמצא בעלייה. לתמונה זו מצטרפים האיתותים מוושינגטון, שכבר הביאו את ההלוואות לנדל"ן להשקעה בניו-יורק לרדת אשתקד ב-17% ל-82 מיליארד דולר. הבנקים ימשיכו להיות זהירים כאשר הרגולטורים פוקחים עליהם עין, וסקר של הפד העלה שמחציתם מתכוונים לצמצם השנה את ההלוואות לתשלום דמי שכירות לדירות.