המגרשים שהולידו מתחם ענק

הכל התחיל במגרש קטן. אבי מוסלר, מנכ"ל אמות השקעות, מספר: "בבעלותנו היה מגרש קטן, בן 3 דונם, ועליו מחסן, ברחוב תוצרת הארץ 5. רצינו לקנות עוד מגרשים כדי ליצור מתחם שנוכל לבנות עליו מיזם גדול".

זה מה שעמד כבר אז מאחורי העסקה המשותפת לרכישת מגרש נייר חדרה. אחרי עסקה זו היו לחברות 10.6 דונם, אבל הוא לא היה גדול די הצורך כדי לממש תוכנית שאפתנית. החליטו לרכוש מגרשים סמוכים נוספים.

יו"ר אמות השקעות ומבעליה, נתן חץ: "לפני שבע שנים נכנסתי למשרדו בלונדון של האדריכל רון ארד, ואמרתי לו שאנחנו מבקשים לקנות מגרשים נוספים. מינינו אותו לאדריכל המיזם. לאחר מכן הצטרף לתכנון האדריכל הישראלי אבנר ישר. השותפות כל כך הצליחה, שהשניים הקימו משרד משותף בישראל".

התחילו בתכנון, אך לא היו די מגרשים. היזמים לטשו עיניים למגרש ברחוב יגאל אלון, שעליו עומד עד היום הבניין הריק של מחלבת טרה (המחלבה עצמה עברה לפני כחמש שנים לאזור תעשיה ליד נתיבות). בעלי החברה, 33 חברי אגודה שיתופית, מכרו ב-2004 את החברה, המפעל והבניין לקוקה קולה, בשליטת מוזי ורטהיים המנוח, ב-37 מיליון דולר.

לא רק אמות, אלא גם קבוצת עזריאלי, ביקשו לקנות את בית טרה, ששוויו העיקרי הוא כמובן המגרש. מוזי ורטהיים הקשיש, שמת אשתקד, העביר כבר לפני מספר שנים את ניהול עסקיו לבנו דוד. אחרי מו"מ לא קל, בן שלוש שנים הצליח יו"ר אמות נתן חץ לנצח את עזריאלי, ורכש את הנכס. מחיר הרכישה לא נמסר.

עסקה נוספת שסוכמה היא רכישת המגרש ביגאל אלון פינת דרך השלום, שעליו עומד כיום בית גזית-גלוב, בניין משרדים בן חמש קומות, כולל קומת כניסה. הבניין נבנה בעבר על-ידי קבוצת צליח-רוטשילד, כפי שתואר באחרונה ב-News1 (ראו משמאל). חץ: "נפגשתי עם דורי סגל, מנכ"ל גזית-גלוב, וביקשתי לרכוש. הוא לא רצה למכור, אבל בעסקים גם החברות קובעת, וכיוון שאנחנו חברים כבר שנים רבות, סוכמה העסקה".

ככל הידוע, גזית-גלוב מוכרת את המגרש בעסקת אחוזים, ולא במזומן. אם אכן כך הדבר, המשמעות היא שגזית-גלוב תהיה שותפה, אומנם לא גדולה, במיזם הגדול של אמות וגב ים.

עוד עסקה קטנה יחסית הייתה רכישת בניין סמוך נוסף, בית פרידמן, העומד על מגרש בן כ-1.5 דונם. כל העסקות יחד יצרו מתחם בן כ-17.5 דונם. הוא מאפשר ליזמים לבנות שני מגדלי משרדים, כשרוב השטח מוקדש לפארקר.

חשוב לציין: כשאנו אומרים "מכרו את המגרש", זה לא מדויק, המגרש שעליו עומד בניין טרה, למשל, הוא בבעלות העירייה, הוחכר לאגודת טרה ב-1950 בחוזה לשישים שנה. כך גם מגרשים אחרים ברחוב יגאל אלון. ב-2010 הציעה העירייה לבעלי המגרשים חוזה חכירה ל-49 שנים, בתנאי שישלמו את כל דמי החכירה מראש. טרה ואחרים קיבלו את ההצעה, וקופת העירייה התעשרה.

מאחר שהעירייה היא הבעלים, אזי כל עסקה למכירת זכויות החכירה של מגרש טרה ומגרשים אחרים במצב דומה, חייבת לקבל כמובן את הסכמת העירייה.

שתי קבוצות היזמים מדברות בשבחם של אנשי העירייה - מנהל הנכסים אלי לוי, מהנדס העיר עודד גבולי ומנכ"ל העירייה מנחם לייבה. הם פעלו לאישור העסקות ולאישור מהיר של התב"ע.

המזל, או אולי הערכת התוכניות של העירייה, באו לעזרת היזמים. על-פי התב"ע המקורית שחלה על המגרש, אפשר היה לבנות עליו לפי 250% שטח עיקרי. כלומר, כ-60,000 מ"ר ברוטו, אולי קצת יותר. אשתקד אושרה תב"ע חדשה, המגדילה את זכויות הבנייה עד 200 אלף מ"ר. זה מאפשר לבנות את המגדל הנוכחי, וגם מגדל נוסף וגדול יותר.

לא בטוח שגב-ים ואמות ינצלו את נדיבות לבה של העירייה ושל התב"ע החדשה. המגדל הראשון, הנהנה עתה, דורש השקעה של 850 מיליון שקל (כנראה כולל מחיר המגרשים). בניית המגדל השני תדרוש אף היא השקעה גדולה מאוד. תמיד יש אפשרות, ששוק המשרדים ייחלש. ליזמים יש לפחות שנה להחליט אם לבנות מגדל בן 70 קומות עם 130 אלף מ"ר או 75 קומות עם 150 אלף מ"ר או להמתין במקרה שהשוק לא יהיה חזק כמו היום.

במקביל התעוררה בעיה. נוחי דנקנר נכנס לקשיים, איי.די.בי נמכרה לאדוארדו אלשטיין מארגנטינה, והוא היה עסוק בהסדר החובות והעסקים של הקונצרן.

אלשטיין: "יו"ר אמות נתן חץ נפגש איתי וביקש להתחיל בבנייה. אמרתי לו, שזה עתה רכשתי את איי.די.בי, החברה במשבר, ואני טרוד בארגון החובות. אבל חץ הוסיף וביקש והמריץ. היום אני מודה לו על שדחף את המיזם קדימה!".

השלב הבא היה בחירת קבלן ראשי. היזמים בחנו מספר הצעות, ואשתקד בחרו בחברת בסט, שיהא חברה קבלנית גדולה ובעלת שם טוב מנצרת, בבעלות בדיע טאנוס ובנו אליאס. חברה זו מסיימת עתה את בניית מגדל המשרדים החדש של חברת הביטוח מנורה, ברמת גן.

היזמים ביקשו להתחיל בהשכרת המשרדים, אך כאן נכשלו. אשתקד התמודדו במכרז שהוציאה חברת מיקרוסופט, המבקשת לשכור 40,000 מ"ר משרדים. אמות וגב ים הגיעו לשלב הגמר וקיוו, או אף היו בטוחים, שיזכו. ב-15 בספטמבר אשתקד אף הדליפו ידיעה לאחד מכלי התקשורת, שלפיה הם עומדים לזכות.

אולם מיקרוסופט טרפה להם את הקלפים. בדצמבר חתמה על חוזה לשכירת מגדל משרדים בן 40,000 מ"ר בהרצליה מהמתחרה השני שהגיע לקו הגמר, קבוצה המורכבת מתדהר, ישראל-קנדה ואקרו נדל"ן. קבוצה זו דרשה דמי שכירות נמוכים יותר, וכן מציעה למיקרוסופט לבנות את המגדל מתחילה ועד סוף על-פי תוכנית שתבחר. מגדל בתל אביב עכבר מתוכנן ונמצא בבנייה.

אבי יעקובוביץ' מגב-ים אינו מודאג: "יש ביקוש גדול למשרדים באיכות גבוהה בתל אביב. אנחנו מציעים בניין חדשני שלא היה כמותו, מוקף בפארק גדול, ונמצא את השוכרים המתאימים".