בדיקת News1 העלתה, שיש עוד מקור למימון: אמזל-חסיד-פולק צירפו למיזם עוד שני יזמים - המשקיע הישראלי שריאל אנגל, המתגורר בלונדון, והמשקיע השוויצי הנס וגנר. במיזם זה הם חמישה ולא שלושה, וזה מגדיל את בסיס ההון העצמי.

אמזל וחסיד הם בני 42, חברים מבית הספר היסודי, כל אחד נשוי ואב לשלושה. מצבו המשפחתי של ערן פולק זהה. איך גייסו את הכסף כל כך מהר?

אמזל וחסיד: "יש לנו מאגר שבנינו בהדרגה ובו 7,000 אנשים, משקיעים קטנים שבעבר גילו עניין ברכישת נדל:ן בארצות הברית, בהשקעות קטנות. שומעים עלינו מאוזן לאוזן ופונים אלינו. זו שיטה מקובלת בעולם הנדל"ן, ביחוד בחוץ-לארץ. התעודות אינן רשומות בבורסה. אבל מכיוון שמדובר ביותר מ-35 קונים, אנחנו חייבים לפי החוק לקבל אישור של רשות ניירות ערך. בשבוע שעבר קיבלנו את האישור. מסגרנו, תלינו על קיר המשרד, ומיד שלחנו אי-מיילים לכל חברי המאגר. היה להם שבוע ללמוד את הפרטים".

מי משקיע רחוק, מעבר לים, בשוק לא מוכר?

אמזל וחסיד: "רבים עושים זאת, רוכשים דירות ונכסים בארה"ב ובאירופה, כי התשואה גבוהה והביורוקרטיה נמוכה. אנחנו מציעים השקעה קטנה יחסית, עם סיכון נמוך. עם גמר הבנייה נשכיר את כל הדירות. כמקובל בארצות הברית, הדירות באות עם ריהוט בסיסי, בעיקר מטבח מצויד במוצרי חשמל. חוזי השכירות הם לשנה, עם אופציות להארכה תהיה הכנסה יפה משכר דירה".

איך הגעתם להשקעה הזו?

אמזל: "המגרש נמצא בג'ורנל סקווד, ג'רסי סיטי. ב-2010 אישרה העירייה תוכנית מתאר ל-50 שנה, המגדילה מאוד את זכויות הבנייה בכיכר. על המגרש שלנו, 3.5 דונם, אפשר לבנות כ-80,000 מ"ר, כולל 5,000 מ"ר מסחרי וחלק מהחניון (יתר החניון יהיה תת-קרקעי)".

זאת אומרת שבתוכנית החדשה של העירייה אושרה בנייה לפי 2,300 אחוז משטח המגרש?!

ניר אמזל: "כן! אושרו אחוזי בנייה גבוהים מאוד מכיוון שמדובר במתחם חדש ומתחדש".

כמה עלה המגרש?

אמזל: "קנינו את המגרש שלנו לפני שלוש שנים ממשקיע ישראלי, ב-26.5 מיליון דולר. בידינו דוח שמאי, הקובע ששווי המגרש עומד כיום על 75 מיליון דולר, כמעט פי שלושה מהמחיר ששילמנו, תודות לגידול החד בביקוש לדירות".

מה תהיה ההכנסה ואיך יחושבו הרווחים?

אמזל: "במגדל יהיו 800 דירות בנות 87 מ"ר. אנחנו מתכננים להשכיר אותן ב-42 דולר לרגל רבועה לשנה (1 מ"ר = 10.76 רגל) שהם כ-3,250 דולר למ"ר לחודש. אם כל הדירות יושכרו, יניב המיזם 260 מיליון דולר לשנה, לפני מיסים והוצאות אחזקה. בשלב ראשון נחלק את כל ההכנסות לכל המשקיעים, החיצוניים, כולל בעלי התעודות, עד שכולם יקבלו חזרה את מלוא כספם. ההכנסות הנוספות יחולקו 80 אחוז למשקיעים החיצוניים ובעלי התעודות, ו-20 אחוז לנו בתור יזמים".

היזמים אומרים שלפי חישוביהם, תניב ההשקעה תשואה של 26 עד 30 אחוז לבעלי התעודות. מהכנסה זו יש להפחית מס פדרלי של 15% או יותר. במקרים מסוימים יהיה גם מס 9% שגובה ממשלת ניו ג'רסי. כן יש לנכות הוצאות אחזקה. קשה לדעת היום מה תהיה התשואה נטו.

אין סיכון?

חסיד ואמזל: "אנחנו צופים ביקוש גדול לדירות. יזמים נוספים בונים בימים אלו מגדלי מגורים באתר. דמי השכירות נמוכים יחסית, כי במנהטן עומד שכר הדירה לדירות דומות על כ-7,000 דולר לחודש ויותר. אנחנו מעריכים, שרבים משוכרי הדירות יהיו פעילי שוק ההון בבורסה של ניו-יורק, מסיבה פשוטה: מדובר בדירות חדשות ומודרניות, בשכר דירה נמוך יחסית, ליד תחנת רכבת, המביאה אותם ב-11 דקות למרכז מנהטן, לא רחוק מאזור הבורסה. הביקוש גדול למגדלים של יזמים אחרים, שכבר נבנו או בבנייה".

זהו המיזם ה-11 שלהם בארה"ב. עשרת הקודמים היו בניו-יורק, ולפני כן פעלו בנוה צדק. מספר ניר אמזל: "אמיר ואני חברים מילדות. אמי תמר היא עורכת דין המטפלת בהרחבות במושבים, כך שמילדות שמעתי על עסקי נדל"ן. שנינו, יחד עם ערן, פעילים בנדל"ן כבר 13 שנים. תחילה ב-2004 ניצלנו את השפל ששרר אז בשוק הנדל"ן. הערכנו שאחרי השפל תבוא גאות, כי דירות הן מצרך מבוקש. התחלנו לקנות בתים ישנים בנוה צדק ובכרם התימנים, הרסנו את הבתים הישנים ובנינו חדשים. עד היום אנחנו פעילים בשישה מיזמים קטנים כאלו".

איך הגעתם לניו-יורק?

ניר אמזל: "לפני שבע שנים, כששוק הנדל"ן בניו-יורק התחיל לצאת מהמשבר הגדול, היה שוב ביקוש מסוים לדירות. שמנו לב לכך, שבניו-יורק ירדו מחירי הנדל"ן בשיעור קטן, יחסית למדינות אחרות בארה"ב בימי המשבר. כלומר, שוק זה יציב יחסית זיהינו (כמו יזמים אחרים - א.ל.) הזדמנות. התחלנו מאוד בזהירות, כי זו הייתה בשבילנו ארץ חדשה ושוק חדש קנינו בניין ישן בן ארבע דירות, השארנו רק את המעטפת החיצונית, הוספנו שתי קומות, קיבלנו בניין בן 8 דירות, ומכרנו את כולן ברווח. מבניין לבניין גדלנו. הבניין השני היה בן 30 דירות, השלישי בן 40 דירות, וכן הלאה. בניינים ראשונים סיימנו ומסרנו, ואחרים בבנייה".

אתם עוד פעילים בניו-יורק?

אמזל: "כן, ודאי. אנחנו עומדים להיכנס למיזם הגדול ביותר שלנו בעיר, בניין בן 200 דירות ברובע צ'לסי המבוקש, 90 דירות למכירה ו-110 להשכרה". דירות 100 מ"ר, לדוגמה, נשכיר ב-8,000 דולר לחודש".

כמה השקעתם עד עתה בניו-יורק, ומהם מקורות המימון?

חסיד ואמזל: "סך ההשקעה בעשרת המיזמים בניו-יורק מגיעה ל-180 מיליון דולר. מקורות המימון הם ההון העצמי שלנו ומשקיעים פרטיים חיצוניים למיזם זה או אחר. מכירת הדירות מאפשרת להחזיר את ההשקעה ולהותיר רווח".

אפשר להניח, שהיזמים משקיעים עתה בניו ג'רסי חלק מהרווחים שלהם בעסקים בניו-יורק.

היזמים לא פירטו את מקורות ההשקעה. אך יש להניח, שהמקורות הם כמקובל הון עצמי, תמורה ממכירת דירות, הכנסת שותף למיזם זה או אחר ומימון בנקאי.

ההצלחה תלויה בלימוד יסודי של מצב השוק, בהסכמי מכירה מוקדמים, בתכנון פיננסי נכון וגם במזל. כללים אלו נכונים גם לגבי המיזם הגדול ביותר שלהם עד היום, בג'ורנל סקוור. הם שכנים של גארד קושניר הבונה ממולם, ושל בן דודו יונתן קושנר הבונה לידם. האם השכנות היא סימן טוב?