זה עשרות שנים שממשלות ישראל מנסות תרגילים שונים, כדי לעודד בנייה להשכרה. עדות לכישלון מאמצים אלו הוא בניין מגורים בדרך חיפה 102 תל אביב, שנבנה על-ידי יזם פרטי במסגרת ההטבות - והוא כמעט היחיד שנבנה באותן שנים. הצעת החוק הממשלתית החדשה ("יתנו הטבות מס נוספות לבנייה להשכרה" ) היא ניסיון נוסף ולא מוצלח ביותר.
החוק המוצע יאפשר ליזם לבחור בין ההטבות הנוכחיות לבין ההטבות החדשות. התועלת תהיה מעטה מאוד, אם בכלל.
הגירסה הנוכחית של ההטבות ליזמי בנייה להשכרה, הכלולה בחוק הנוכחי לעידוד השקעות הון, אומרת שמי שישכיר דירה ל-5 מתוך 7 שנים, יוכל למכור אותה בתום התקופה ולקבל הקלה במס שבח: אם המוכר הוא קבלן יחיד, ישלם 11% במקום 25%, כלומר הטבה של 14%. אם הוא חברה, ישלם מס של 20%, כלומר הטבה של 5%.
החוק המוצע קובע, שמי שישכיר דירה ל-5 שנים מתוך 6, ישלם מס שבח של 14%, במקום 11% לפי החוק הנוכחי. כלומר, עדיף לו להישאר במצב הקיים.
אם כן, למי יכול החוק להועיל? לחברה, שתקבל הטבת מס של 11% במקום 5% כיום. אבל חברה יכולה לתכנן את ההשקעה כך שתהיה של יזם יחיד.
ההטבה תעזור גם למי שישכיר את הדירה ל-10 עד 15 שנים, כי בחוק הנוכחי לא מדובר על תקופת זמן כה ארוכה. אבל הניסיון בשטח מלמד, כי גם במיזמים הנוכחיים של בנייה להשכרה (למשל ברעננה), חוזי ההשכרה הם למספר שנים ולא לטווח ארוך.
ההקלות יחולו גם על בניית דירות לפי
תמ"א 38. אולם המציאות היא, שהקבלן מוכר את כל הדירות הללו כדי לממן את ההשקעה, ואיננו משכיר אותן.
הטבה שולית
החוק החדש מציע גם להפחית מס רכישה על הקרקע מ-6% ל-0.5%. זוהי הטבה חד-פעמית של 5.5% ששוויה לשנה הוא 1.1% עד 0.35%, ורק על מרכיב הקרקע, כלומר הטבה קטנה מאוד.
מצד שני, מי שיעדיף את המסלול החדש ייאלץ לגבות שכר דירה בפיקוח ממשלתי של רשות המיסים, ולא את מחירי השוק. וכך ייצא שכרו בהפסדו. כמו-כן יהיה עליו לדווח לרשויות על חוזי ההשכרה שלו.
אז אולי נגיד שאם לא יועיל לא יזיק, זה לא מדויק. מי שהגו את החוק ודאי יחשבו שיצאו ידי-חובתם, ואין צורך בצעדים אמיתיים לעידוד בנייה להשכרה.
