|   15:07:40
דלג
  אלעזר לוין  
עיתונאי עיתונות זהב בע"מ
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך

איש הנדל"ן של השבוע

מאחורי הקלעים של תמ"א 38

גל אגוזי, מנכ"ל ומבעלי חברת יחד נדל"ן, חושף בראיון ל-News1 את הבעיות סביב בנייה לפי תמ"א 38 מדוע נמשך הליך האישורים חמש שנים, ומי נכלל ברשימה הארוכה של השותפים לתהליך כמה מרוויחים הדיירים, ומהם רווחי היזם
14/07/2017  |   אלעזר לוין   |   כתבות   |   תגובות
גל אגוזי, ניר טל וארי אוריאלי

עו"ד גל אגוזי (43) הוא המנכ"ל ומבעלי (25%) חברת "יחד נדל"ן", אחד השחקנים הפעילים בשוק הגואה של מיזמי תמ"א 38 בתל אביב ושכנותיה. בראיון ל-News1 הוא מתאר את ההליכים המסובכים ואת מרוץ המכשולים של חמש שנים. הוא גם מפרט את הרשימה הארוכה של אלו, שיש להשיג את חתימתם, לפני שהטרקטור הראשון מגיע למגרש.

יחד נדל"ן נוסדה ב-2011. זוהי חברה פרטית בבעלות שלושה. אגוזי, עורך דין במקצועו, נשוי ואב לשניים, הוא בעל 25% בחברה, מנהל אותה נותן יעוץ משפטי ומייצג את החברה כלפי חוץ. שותפיו הם אריה אוריאלי (47) (50%) לשעבר מבכירי חברת תדהר, וניר טל (53) (25%) שבנה שנים רבות מאות דירות בארה"ב, וחזר לארץ ב-2008, שנת המשבר הגדול.

אגוזי: "החלטנו להתמקד בתמ"א 38 1\38 המדברת על שיפוץ בנייניים ישנים והוספת דירות, וגם 2\38 העוסקת בהריסת בניינים ישנים ובניית חדשים. עד היום נכנסנו ל-17 מיזמים בהם 570 דירות, עשרות ראשונות כבר נבנו ונמסרו. אנחנו פועלים במוקדי הביקוש - תל אביב, רמת גן וגבעתיים".

עמידר, ועדות, שני בנקים, קרן השקעות, קבלן

מהו המיזם הגדול ביותר שלכם בתמ"א 1\38?

אגוזי: "בניין ברחוב דבורה הנביאה 79, בין נווה שרת לרמת החי"ל זהו אחד המיזמים הגדולים מסוגו בתל אביב. יש בו 32 דירות ישנות בבניין רכבת בן ארבע כניסות. אנחנו מחזקים את הבניין נגד רעידת אדמה, משפרים את הדירות הקיימות, ובונים מעליהן 26 דירות חדשות. התחלנו לעבוד על המיזם ב-2011, מיד עם הקמת החברה, ורק לאחר חמש שנים סיימנו את ההליכים".

חמש שנים כדי להכין בניין?

אגוזי: "כן. החלק הקל הוא הבנייה עצמה. ההליכים שלפני ארוכים בהרבה. יחסית, לא היה קשה להחתים את כל הדיירים, למרות שחמש דירות הן בבעלות חברת עמידר הממשלתית. לפי החוק הקודם, היה מותר לבנות רק קומה וחצי נוספות, וזה הגביל את מספר הדירות החדשות, שנוכל למכור. הרווחיות הייתה גבולית. בנק הפועלים, שהיה אמור לתת ליווי פיננסי, היסס. הגענו לוועדה המקומית לבניין ערים, והיא דחתה את הצעתנו, בטענה שהתכנון שלנו איננו מתאים לתוכניות העירייה לגבי השכונה".

נשמע אבוד.

"למזלנו, תיקנה הכנסת את החוק ואישרה לבנות שתי קומות וחצי. התמונה התפשרה. הגענו ל-26 דירות חדשות, הרווחיות נראית סבירה, הוועדה המקומית התרככה ואישרה. מצאנו בנק חדש, בנק ירושלים. אילת רוסק, האחראית על הנדל"ן בבנק, עזרה מאוד".

מה יקבל כל דייר ותיק?

אגוזי: "תוספת של חדר בן 25 מ"ר, מרפסת בת 12 מ"ר, מחסן בן 3 מ"ר, מעלית, חידוש התשתיות בבניין וחיזוקו נגד רעידות אדמה. הכל – בחינם. זה יותר ממה שהיו מקבלים בתוכנית הראשונה, כי אם הוסיפו לנו קומה ודירות, אזי הוגן שנגדיל גם את ההטבות לדיירים".

הבנק דרש השלמה פיננסית

טוב, אפשר להתחיל לבנות.

אגוזי: "מה פתאום. הבנק דרש השלמה פיננסית, כי ההון העצמי שיכולנו להציע לא היה די גדול, לדעת הבנק".

מה עושים?


אגוזי: "אחרי חיפושים ובדיקות איתרנו את קרן להב, בבעלות גיורא עופר (לשעבר מנכ"ל בנק דיסקונט) ויעל גיט. הם נתנו לנו את ההשלמה הפיננסית, לא אוכל להיכנס לפרטי העסקה, אך אפשר לומר שהיא טובה לשני הצדדים. אגב, במיזם אחר שלנו קיבלנו השלמה פיננסית מקרן יסודות, בראשות דוד בלומברג ויעקב סיסו (הקרן עומדת לגייס 500 מיליון שקל נוספים ממוסדיים, להרחבת פעילותה – א.ל.)".

עכשיו כבר בונים סוף-סוף?

אגוזי: "עוד לא, סבלנות. הוועדה המקומית אומנם אישרה את המיזם לפני כשנתיים, אבל העירייה אינה ממהרת לתת היתר בנייה. הוא התקבל רק לפני זמן קצר. בינתיים חתמנו על חוזה עם האדריכל אלכס קרוביצקי. הוצאנו מכרז לבחירת קבלן ראשי, וזכתה חברת עומר הנדסה של יצחק לביא. בימים אלו התחלנו בעבודות חפירה ודיפון".

"הדירות הזולות ביותר בצפון ת"א"

מתי מתחילים למכור דירות?

אגוזי: "באחרונה, מקביל לקבלת ההיתר. מכרנו 4 דירות ראשונות, 4 חדרים בכ-2.4 מיליון שקל, כולל מע"מ. אלו הדירות החדשות הזולות ביותר בצפון החדש של תל אביב!".

למרות המחירים הלא-גבוהים (הכל יחסי) אומרת יחד יזמות, שהיא מצפה לרווח של 20% על ההשקעה, אחרי הוצאות מימון ולפני מס יחד היא חברה פרטית, ואינה מפרסמת נתונים עסקיים. חלק מהרווחיות הצפויה מבוססת על מכירת ארבעה פנטהאוזים במחירים גבוהים יחסית.

יחד יזמות פעילה גם במסלול של הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים. דוגמה בולטת היא מיזם ברחוב גורי יהודה 6-2 ברמת גן, ליד "בית צבי". הורסים שלושה בניינים ישנים ובהם 39 דירות, קטנות ובינוניות, ובונים בניינים חדשים ובהם 113 דירות. היחס הוא 3 דירות חדשות מול 1 ישנה – כמקובל בעסקות אלו. כל דייר מפונה מקבל דירה חדשה ומוגדלת, והרווח מבוסס על מכירת 74 הדירות האחרות.

עו"ד אגוזי: "הבעיה עיקרית היא להשיג את הסמכת הדיירים חלקם יקבלו קומה אחרת וכיוון אחר ממה שהיו רגילים לו, אולי יפסידו נוף, הם צריכים לעבור לדירה שכורה לשנתיים. יש גם חשדנות, רבים "בטוחים" שהשכן ממול קיבל דירה טובה יותר ממני. הליך ההחתמה נמשך שנתיים".

"איננו הולכים נגדם לבית משפט"

מה הצעתם לדיירים?

אגוזי: "דירה חדשה, גדולה ב-7 מ"ר מהישנה. מרפסת, מעלית, חנייה, חידוש תשתיות, חיזוק נגד רעידות אדמה. כל דייר קיבל שוברים על סך 10,000 שקל, לקניית ריהוט או מוצרים לבית. בסוף חתמו כולם. המדיניות שלנו היא להתחיל לבנות לאחר שכולם חתמו. איננו הולכים נגדם לבית משפט".

היו עוד בעיות?

עו"ד אגוזי נאנח: "בקדנציה הקודמת, אישרה העירייה במהירות מיזמים כאלו. באחרונה שינתה מדיניות. היא עוצרת אישורים, מקטינה זכויות. בסוף אישרו לנו, אבל זה לוקח זמן ודיונים וישיבות".

מה תבנו?

אגוזי: "נהרוס בניינים בני 3 קומות, ונבנה שלושה בניינים בני 9 קומות".

איך קפצתם מ-3 ל-9 קומות?

אגוזי: "תוכנית בניין ערים מתירה לבנות 5 קומות. תמ"א מוסיפה 2.5 קומות, ועוד 35 מ"ר חדרי יציאה לגג, ועוד בנייה חלקית בקומת העמודים. סך הכל 9 קומות. בקרוב נוציא מכרז לבחירת קבלן. בנק ירושלים יתן ליווי פיננסי. לאחר מכן תתחיל מכירה".

קצין בכיר בישראל, אחות בארה"ב

רוב המיזמים של יחד נדל"ן הם בתכנון או בבנייה. אחד המעטים שבנייתו הסתיימה, לפני כשנה, הוא ברחוב קריניצי 55 ברמת גן, על-פי תמ"א 1\38 . החברה חתמה על הסכמים עם כל 11 הדיירים, ובנתה 8 דירות. כולן נמכרו, 4 חדרים ב-1.85 מיליון שקל. בבניין זה התעוררה בעיה נדירה. אגוזי: "בבדיקה בטאבו התברר, שהמחסן, בן 17 מ"ר, רשום על שם הקבלן שבנה את הבניין לפני שנים רבות. הקבלן נפטר והשאיר 7 יורשים. תאר לך – להפסיד מיזם בעשרות מיליוני שקלים בגלל מחסן קטן! הפעלנו חוקר פרטי כדי לאתר את היורשים. התברר ששישה מהם בארץ, אחד מהם קצין בכיר במשטרה. היורשת השביעית מתגוררת בארה"ב. היה צורך בהליכים מורכבים, כולל ייפוי כוח נוטריוני, כדי שתחתום. לזכות היורשים, שכולם שיתפו פעולה. בתמורה עשינו בעבורם ועל חשבוננו את הליך חלוקת הבעלות בין היורשים, וכן שיפצנו את המחסן".

למרות כל הקשיים, סבור אגוזי, "יש עתיד גדול לתמ"א 38. רוב החברות הגדולות מתקשות להתמודד עם בעיות פרטניות כמו אלו שציינתי. דווקא לחברות בינוניות כמו שלנו, קל יותר לקדם מיזמים אלו". העתיד יוכיח אם צדק.

כל הנדל"ן בכף-ידך
תאריך:  14/07/2017   |   עודכן:  18/07/2017
אלעזר לוין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
בשישי ובשבת, תהיו פתוחים יותר לשיחות. רעיונות יאפשרו לכם לראות דברים בדרך שונה וחיובית. ימים אלה טובים למפגשים חברתיים או לנסיעה קצרה להתאוורר. אם יש לכם עניין באדם מסוים, אלה ימים טובים ליצירת קשר.
14/07/2017  |  טובה ספרא  |   כתבות
אליעד שרגא פוגע בילדים חולי סרטן אורן חזן מסכן חיי אדם דוד גולן התעמר במתמחה בהריון הדרך לטפל בגזענות ואלימות במגרשי הכדורגל אבירם דהרי מנסה להשתיק מבקרים רצח של חרדי המשרת בצה"ל הוא עניין של זמן
14/07/2017  |  איתמר לוין  |   כתבות
כשנסעתי במשך שנים בדרום תל אביב, ברחוב הרצל או דרך קיבוץ גלויות, הסתכלתי מבעד לחלון על הכנסייה שעל הגבעה - הכנסייה הרוסית. "המוסקוביה", קראנו לה וידענו, שיהודי לא יוכל להיכנס לשם. רק מי שבא להתפלל יכול לבוא בשעריה.
13/07/2017  |  יאיר דקל  |   כתבות
מבנה "בית התנועה" (הקיבוץ הארצי) השוכן כאמור סמוך לכניסה הראשית של קיבוץ מרחביה. בו פעלה במשך שנים מזכירות "הקיבוץ הארצי" עד שעברה לתל אביב ובו שכן במשך שנים גם דפוס "השומר הצעיר" שבו הודפסו ספרי "ספרית הפועלים", העיתונות התנועתית ועוד. בין השאר הודפסו כאן בולים קונסולאריים בריטיים, דפי פספורטים ורישיונות שונים לצרכי "ההגנה" וההעפלה - עומד מזה תקופה ארוכה מוזנח ודהוי. די להעיף מבט בשלט המורשת הדהוי והמלוכלך בכתמים, המוצב בחזית הבניין כדי להבין את היחס למבנה היסטורי זה. קיבוץ מבוסס כמו מרחביה וקיבוצים נוספים של "השומר הצעיר"(הקיבוץ הארצי) המגלגלים מיליוני דולרים לא יכולים להרשות לעצמם להשקיע 2000 שקל להציב שלט חדש וראוי למבנה היסטורי זה? מדוע מוזנח מבנה היסטורי זה במשך תקופה כה ממושכת. קיבוצי "השומר הצעיר" שחלקם עשירים ממש לא יכולים להתארגן ולהקצות "כמה גרושים" לשימור וטיפוח המבנה?.
13/07/2017  |  אלי אלון  |   כתבות
אילו חומרים ומזונות יש להימנע מהם לחלוטין במהלך ההריון?
13/07/2017  |  אלדד אביגד  |   כתבות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
דן מרגלית
דן מרגלית
בעצם מדוע שהח"כים לא יאשרו לעצמם פגרה? אבל לא סתם אלא ללא מגבלת זמן, לכו לפגרה, לכו ואל תשובו
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
היהודים היוו רוב בעיר למעלה מ-1,000 שנים מהמאה ה-10 לפנה"ס עד 70 לספירה ומ-1850 עד היום - בסה"כ 1188 שנים
אורי מילשטיין
אורי מילשטיין
חיקוי כושל של צה"ל את צבאה של גרמניה הנאצית; רב-אלוף חיים לסקוב ואלוף ישראל טל - אבות השריון של צה"ל; מיתוסים על מהלכי השריון של צה"ל במלחמות; השפעה שלילית של צה"ל, האנטי-אינטלקטוא...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il