|   15:07:40
דלג
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין
קבוצת ירדן
למה לעשות תואר שני במנהל עסקים?

פינוי בינוי ותמ"א 38 - ללא עזיבת הדירה

קודם בונים את הבניין החדש ורק אז הורסים את הדירות הישנות - כך שהדייר מצוי לאורך כל תקופת הבנייה בדירתו הישנה ועובר ישר לדירה החדשה עם סיום הבנייה. הליך זה מאפשר לדייר להחזיק בדירה הישנה במשך "התקופה המסוכנת ביותר"
14/08/2017  |   אריאל בן שטרית   |   מאמרים   |   תגובות
[צילום: איתמר לוין]

תוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובניה, הינן משמעותיות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, ויש הצופים כי פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה עתידים לקחת חלק משמעותי בפתרון משבר הדיור.

המסגרת המקובלת והידועה לקיום פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה מחייבת את הדיירים בעזיבת דירותיהם לדירות חלופיות, על-מנת שהיזם יוכל להרוס את דירותיהם הקיימות ולבנות במקומן בניין חדש שבו יבנו דירות חדשות אשר חלקן ימסרו לדיירים חלף דירותיהם הישנות.

בתמורה לבניית דירות חדשות לדיירים על-ידי היזם, מקבל היזם מהדיירים את זכויות הבנייה של הדיירים המאפשרות לבנות דירות/נכסים נוספים בבנין החדש. כל הנכסים שנבנים במקרקעין ולא נמסרים לדיירים, בדרך כלל מיועדים למכירה על-ידי היזם, והרווח מדירות/נכסים אלו הם שיוצרים את כדאיות הקמת פרויקט התחדשות עירונית ליזם.

כך שכולם מרוויחים.

הדיירים - מקבלים דירות חדשות הבנויות על-פי התקנים המחמירים כיום, ששווין גבוה מהדירות הישנות שברשותם כיום.

היזם - יבנה על קרקע שבבעלות הדיירים מבלי שרכש אותה במלוא התמורה הכספית אלא בתמורה של מעין עסקת קומבינציה ומתן שירותי בניה לדיירים. עסקה פינוי בינוי זו, כדאית ככל שתהיה, מעלה חששות רבים (ובצדק) בקרב הדיירים.

דיירים רבים חוששים לאפשר הריסת דירותיהם הישנות למרות כל ההגנות הטובות והמקובלות בתחום ההתחדשות העירונית (ערבות בתנאי חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים וכד').

החשש העיקרי של הדיירים הוא למצוא עצמם במצב בו דירתם הרוסה, ובניית הדירה החדשה נתקלת בקשיים המונעים השלמת הבנייה במועד ו/או בכלל. במקרים מסוימים יש אפשרות לבצע פרויקט התחדשות עירונית בדרך שתפיג את חששות הדיירים ואף תגביר את הרווח של היזם מהפרויקט. אפשרות זו קרויה "בינוי פינוי". מדובר בהיפוך צמד המילים המוכר "פינוי בינוי" ופשוטו כמשמעו.

קודם בונים את הבניין החדש ורק אז הורסים את הדירות הישנות - כך שהדייר מצוי לאורך כל תקופת הבנייה בדירתו הישנה ועובר ישר לדירה החדשה עם סיום הבנייה. הליך זה מאפשר לדייר להחזיק בדירה הישנה במשך "התקופה המסוכנת ביותר", התקופה בה עוזב הדייר את דירתו הישנה עד למועד בו הדייר מקבל את דירתו החדשה. הליך זה מציב את הדייר בעמדת כוח טובה יותר.

היזם, גם מרוויח מביצוע פרויקט בינוי פינוי במקום פינוי בינוי. שכן, במקום לשלם דמי שכירות לדייר לכל אורך תקופת הבנייה, ובמקום שהיזם יצטרך להעמיד לדייר ערבויות גבוהות ויקרות להבטחת דמי השכירות, הרי שהיזם פשוט משאיר את הדייר בדירתו הישנה במשך תקופת הבנייה, וחוסך את דמי השכירות ועלות הערבויות להבטחת דמי השכירות.

לדוגמה, בפרויקט פינוי בינוי בו קיימות 50 דירות ישנות המיועדות להריסה אשר דמי השכירות הממוצעים עומדים על סך של כ-5,000 ש"ח לחודש עבור דירה ישנה. משמעות הדבר היא שהיזם צריך לשלם לדיירים כל חודש 250,000 ש"ח, כלומר 3,000,000 ש"ח בשנה.

לעומת זאת, בפרויקט בינוי פינוי דומה בו הדיירים נשארים בדירותיהם הישנות עד לסיום בניית הדירות החדשות, הרי שהיזם חוסך את ההוצאה הזו. כמובן שהיזם חוסך גם את העלויות הבלתי מבוטלות של הערבויות להבטחת דמי השכירות.

אם כך מדוע לא כולם פועלים בהליך של בינוי פינוי? מדוע אנו ממשיכים לראות פרויקטים של פינוי בינוי?

התשובות העיקריות לכך הם שפעמים רבות הדיירים והיזמים לא חושבים על הקמת פרויקט התחדשות עירונית בדרך של בינוי פינוי, ובמקרים אחרים בהם הדיירים והיזמים מעוניינים לנקוט בדרך זו, פני השטח, גודל המתחם והחלקה בה מתבצע הפרויקט אינם מאפשרים ביצוע פרויקט בינוי פינוי אלא רק פינוי בינוי. כך שיש יתרון אדיר למתחמי פינוי בינוי בעלי שטח בלתי מבונה גדול, המאפשר בניית בניין חדש במקביל לבניין הישן המצוי במתחם מבלי להרוס אותו.

לסיכום: מומלץ לדיירים וליזמים לשאוף לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בדרך של בינוי פינוי.

הכותב הוא עו"ד ממשרד עו"ד יוסף בן שטרית.
תאריך:  14/08/2017   |   עודכן:  15/08/2017
אריאל בן שטרית
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
פינוי בינוי ותמ"א 38 - ללא עזיבת הדירה
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
עוד כמה תגובות קצרות בדרך כלל - בנושאים גדולים כקטנים, שהציקו לי, או עניינו אותי והפעם - אילו מציאות, זכה, ססמאות, לא התכוננו ומעט מדי
14/08/2017  |  אביתר בן-צדף  |   מאמרים
אירוע התמיכה בראש הממשלה אתמול (9.8.17), היה אירוע יוצא דופן בימין בכלל ובליכוד בפרט. אם התקשורת והשמאל הצליחו להוציא לאירוע כל כך הרבה "עצלנים" ו"חשובים", כנראה שהצליחו להרגיז את הימין ואת חברי הליכוד ודבר שיוליך את השמאל לכישלון מהדהד נוסף.
13/08/2017  |  רפי לאופרט  |   מאמרים
גילוי נאות, יש לי קרבת משפחה רחוקה לפרופ' ולמשורר מירון איזקסון, אך לא קרבת המשפחה הניעה אותי לצאת חוצץ נגד כל מי שביקש להדביק תווית של גזען לסבא רבא של מירון, ד"ר אהרון מאיר מזי"א, איש רב פעלים ורב עיסוקים - רב מוסמך ומטפח הלשון העברית, פרדסן ורופא בעיר פתח תקוה בראשית המאה העשרים.
13/08/2017  |  איתן קלינסקי  |   מאמרים
באחרונה למדנו מהתקשרות כי חברת Gett מתחילה להפעיל מודל של נסיעות שיתופיות. למעשה Gett עוטה עליה תחפושת של מונית שירות, בה בעת שמזה שנתיים משתתפות מוניות השירות הפעילות בדיוני ועדת הכלכלה בנושא רפורמה חדשה להבראת הענף. נדמה שטייקונית מוניות הספיישל סוטה מהנתיב שסלל לה משרד התחבורה, ומנסה למתוח את גדולות האפשר ביצירתיות מתחכמת שבסופו של דבר תפגע בנוסע. פעילות זו תחזק את כוחה המונופוליסטי של Gett בשוק המוניות וזאת תוך הפעלת רכבי הסעה בשכר במסווה של מונית שירות בניגוד לתקנות התעבורה, בה בעת שהיא דורסת את מוניות השירות הקיימות.
13/08/2017  |  אילן זיקרי  |   מאמרים
מעריצי נתניהו המוכנים להקריב את נשמתם כדי שימשיך לשלוט בישראל ביד רמה טוענים, כי רוב העם תומך בו וניצב מאחוריו. כהוכחה לטיעון מופרך זה הם מציגים את הרוב הקואליציוני בכנסת שהצליח ראש הממשלה לגבש לעצמו. מבחינת מספר האצבעות המורמות, כדי שלא ייאלץ להתפטר, יש צדק פוליטי מסוים בטיעון הזה. אולם מן הבחינה העובדתית אין לנתניהו ולליכוד רוב. לכל היותר אפשר לומר כי גם במקרה הטוב רק כ-21 אחוזים מבעלי זכות הבחירה מצביעים בעבור הליכוד.
13/08/2017  |  עמי דור-און  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
דן מרגלית
דן מרגלית
ביבי הוא הסוכן המדיני היעיל ביותר של אירן אף שאינו עושה זאת במודע ובמתכוון חלילה    הוא הסוכן הפוליטי של טראמפ נגד המפלגה הדמוקרטית במודע
יוסף אורן
יוסף אורן
מתחילה התכוונה המחברת לכתוב רומן רב-דורי על משפחה המתמודדת עם משבר האקלים הפוקד את כדור-הארץ בעיירה צפונית אחת, ורק משום שלא הצליחה לממש את התוכנית המקורית, החליטה להעלים את כישלונ...
עידן יוסף
עידן יוסף
כ-900 אלף כרטיסי רב-קו עם יתרות בשווי עשרות מיליוני שקלים יופקעו מהציבור ויגיעו לאוצר המדינה    משרד התחבורה טוען שהמצב הנוכחי מקשה עליו טכנולוגית, אך בפועל "תורם" את כספי הנוסעים ל...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il