|   15:07:40
דלג
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
מיכי קסטנבאום
חלוק מגבת לילדים
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך

מס הדירות אינו חוקתי

ניתוח של חוק מס ריבוי דירות מעלה, שהוא אינו עומד בפסקת ההגבלה שבחוק יסוד כבוד האדם וחרותו. לכן מן הראוי שהכנסת תימנע מלשוב ולאשרו
14/08/2017  |   ענת כהן   |   מאמרים   |   תקציב המדינה   |   תגובות
פגיעה בלתי מידתית

חוק מס ריבוי דירות, אותו על הכנסת לחוקק כעת מחדש, צריך לעמוד בתנאי פסקת ההגבלה שבחוק יסוד כבוד האדם וחרותו, הקובעת ש"אין פוגעים בקנינו של אדם" אלא בתנאים הקבועים בה: "בחוק שנועד לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש". בדיקה מעמיקה של חוק מס ריבוי דירות מעלה, שהוא אינו עומד בתנאים אלו.

עצם הטלת מס, תכליתה היא להגדיל את הכנסות המדינה ותקבוליה. זוהי תכלית ראויה. אלא שבמקרה של מס זה - זו אינה התכלית שלשמה נקבע. משרד האוצר הסביר אותו כך: "המס נועד בעיקרו לתמרץ את מי שמחזיק בכמה דירות לשם השקעה, למכור דירות אלה או את חלקן ובכך לצמצם את ההחצנות השליליות הנובעות מאחזקה של כמה דירות בידי בעלים אחד. בכך יוגדל היצע הדירות בשוק המשנה באופן שיתמוך בירידה של רמת מחירי הדיור".

החוק אינו קובע איסור על החזקת יותר משתי דירות. אבל הטלת מס הנובעת מעצם החזקת דירה נוספת מעבר לשתי דירות, כמוה כקנס המוטל עקב "עבירה" של החזקת מעל שתי דירות. התכלית הראשונית של החוק היא לגרום לבעלי דירות להחליט שלא משתלם להם להחזיק דירה נוספת, כאשר נטל המס השנתי המוטל עליה הוא גבוה. בכך פוגע החוק לא רק בקניין הכספי אלא גם בקניין הנדל"ני.

בסעיף 1 לחוק נאמר, כי הוא בא להגדיל את הכנסות המדינה ואת תקבוליה. החוק אינו מזכיר ולו במילה את העובדה, שמטרתו היא לגרום לאנשים לבחור למכור דירות נוספות שבבעלותם. בכך לא מקוים התנאי הראשון של פסקת ההגבלה, לפיו הפגיעה בזכות הקניין תהיה בחוק. אם תכליתו של החוק היא הגדלת הכנסות המדינה, כמוצהר בו, הרי שאין זה מוצדק להטיל את המס דווקא על קבוצה מסוימת של בעלי דירות, כשיש דירות שערכן משתווה לזה של מספר דירות.

תנאי נוסף בפסקת ההגבלה הוא, שהחוק פוגע בזכות הקניין במידה שאינה עולה על הנדרש. אם המס השנתי נמוך מדי, בעלי דירות יבחרו להמשיך להיות בעלים של דירות נוספות ולא למכור אותן. יתרה מכך: במצב זה, בעלי הדירות עשויים לגלגל את עלות המס אל כתפי השוכרים. אם המס גבוה מדי, במידה הגורמת לבעלי דירות לבחור למכור את הדירות הנוספות שבבעלותם, סימן שהוא לא מידתי.
כלומר: כדי להשיג את תכלית החוק, יש צורך בהטלת מס במידה שעולה על הנדרש, ולא במידה מתונה. אחרת, תכליתו הבסיסית של החוק לא תושג. לפיכך, או שתושג תכליתו של החוק - על-ידי כך שהחוק לא יהיה מידתי ולא ימלא את תנאי פסקת ההגבלה; או שהחוק יהיה מידתי - ובעקבות זאת תכליתו תסוכל.

בחוק אין קשר בין רמת הכנסתו של אדם לבין המס המוטל עליו בגין הדירה. החוק אינו מתחשב בגובה ההכנסה הפנויה של בעל הדירה, אלא קובע את המס על-פי ערך הדירה הנוספת. בכך פוגע החוק בקניין הכספי במידה שעולה על הנדרש. חשוב לציין, כי עיקרון המימוש אינו מתקיים בחוק זה. בדרך כלל מוטל מס כלשהו רק עם מימוש רווחים וצמיחת הכנסה. כך הדבר בהיטל השבחה, במס שבח מקרקעין ובמס הכנסה.

בעניין זה ניתן לטעון, כי דמי השכירות הצומחים מהדירה הנוספת הם שמגדילים את גובה ההכנסה הפנויה של בעל הדירה, ובכך מתחשב החוק בהכנסה הפנויה. אלא שבכך יוצר מס ריבוי דירות כפל מס עם פקודת מס הכנסה, שכן הפקודה מטילה מס הכנסה על דמי שכירות מעל גובה מסוים.

גם הטלת המס בכל שנה מחדש, על בסיס אותו בסיס מס - אינה מידתית. לא קיים מס נוסף המוטל שוב ושוב על בסיס אותו בסיס מס. נכון שהארנונה מוטלת מדי שנה מחדש על בסיס אותו נכס, אבל היא מס המשולם לרשות מקומית ולא למדינה, והיא מיועדת למימון פעילותה השוטפת של הרשות המקומית.
בנוסף, הארנונה מוטלת על כלל בעלי הנכסים, להבדיל מחוק מס ריבוי דירות, המטיל את המס על קבוצה מובחנת מבין כלל בעלי הדירות, תוך התעלמות לא מוצדקת מבעלי דירות אחרים. היה מס אחד שהוטל בצורה שנתית - מס רכוש על קרקע - אך הוא בוטל בשנת 1999, ולא בכדי.

ככלל, חוקי המס הקיימים מטילים מס על בסיס מסוים פעם אחת ולא בצורה זהה מדי שנה. מס הכנסה ומס רווח הון מוטלים על הרווחים באותה שנה; באין רווחים - אין מס. מס רכישה מוטל פעם אחת על רכישת דירה אחת. מס שבח מוטל פעם אחת על מכירת דירה אחת. היטל השבחה מוטל פעם אחת על עליית ערכו של נכס אחד. מע"מ נגבה פעם אחת על כל עסקה.

חשוב לציין עוד, כי בחוקי המס המוזכרים לעיל, קיימים הסדרים שונים לקיזוז או ניכוי של הפסדים, הוצאות ופחת. לעומת זאת, חוק מס ריבוי דירות אינו מתחשב בכך. יתרה מכך: החוק אינו מקזז מערך הדירה המחושב על-פי החוק את סכום מס ריבוי דירות שכבר הוטל על הדירה בשנים קודמות.

אמנם, סעיף 118(ג) לחוק קובע תקרת מס של 18,000 שקל. אולם תקרה זו ממחישה את חוסר ההתחשבות בהכנסות של כל בעל דירה. מי שברשותו דירה נוספת בעלת שווי גבוה, ישלם בסופו של דבר מס בגובה מוגבל, שאינו תואם לערך דירתו. ואילו מי שברשותו דירה נוספת בעלת שווי נמוך יותר - ישלם מס התואם את ערך דירתו. בכך מיטיב החוק עם בעל הדירה בעלת השווי הגבוה יותר ללא סיבה מוצדקת. לאור כל אלו, חוק מס ריבוי דירות אינו חוקתי וטוב תעשה הכנסת אם תימנע מלאשרו שוב.

תאריך:  14/08/2017   |   עודכן:  14/08/2017
עו"ד ענת כהן
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
מס הדירות אינו חוקתי
תגובות  [ 2 ] מוצגות   [ 2 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
כותרת התגובה שם הכותב שעה    תאריך
1
שבץ חלובה
15/08/17 09:04
2
מיכאל בירן
15/08/17 10:19
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
התפתחויות נוספות   /  תקציב המדינה
נשיאת בית המשפט העליון, מרים נאור, דחתה (יום א', 13.8.17) את עתירתה של ח"כ סתיו שפיר נגד נוהל ההעברות התקציביות שמבצע משרד האוצר באישורה של ועדת הכספים. נאור מציינת, שהעתירה העלתה לסדר היום נושא חשוב ותרמה לשיפור הפיקוח הפרלמנטרי על עבודת הממשלה.
13/08/2017  |  איתמר לוין  |   חדשות
מנהל רשות המיסים, משה אשר, יאריך עד 1.9.17 את המועד לדיווח על דירה שלישית ומעלה לצורך הטלת מס ריבוי דירות. ההארכה מותנית באישורו של בג"ץ, האמור להכריע בשאלת חוקיות הטלת המס בשל הפגמים הקשים שליוו את הדיונים עליו בוועדת הכספים בסוף השנה שעברה.
27/07/2017  |  איתמר לוין  |   חדשות
ועדת הכספים אישרה (יום ד', 26.7.17), העברת סך כולל של 494.3 מיליון שקל, רובם לצורך ביצוע שינויים פנימיים בתקציב המשרד לביטחון פנים, 391 מיליון שקל ועוד 103 מיליון שקל לשינויים בתקציב משרד האנרגיה והמים. הוועדה דחתה, לעת עתה, בקשה של משרד האוצר לאשר העברת עודפי תקציב משנת 2016 לשימוש בשנת התקציב הנוכחית, 2017, נוכח אי-בהירות לגבי עודפים מסוימים. בין השאר, לגבי עודפים שנצברו במנהלת תנופה שנסגרה במהלך 2016 לאחר שבמשך למעלה מעשור הייתה מופקדת על הטיפול והסיוע למפוני ההינתקות, מגוש-קטיף ומצפון השומרון. כן סירבה הוועדה לאשר את העברת העודפים נוכח טענות על אי-בהירות בחלוקת המשאבים בין מוסדות חינוך רשמיים שאינם מוכרים.
26/07/2017  |  עידן יוסף  |   חדשות
תרעומת קשה של יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני, על כוונת האוצר לבצע קיצוץ רוחבי של כ-1.4 מיליארד שקל בכל משרדי הממשלה, פחות מחודשיים לאחר אישור תוכנית 'נטו משפחה' של שר האוצר משה כחלון, שבה ניתנו זיכויים במס למאות אלפי אזרחים עם אובדן הכנסות משמעותי למדינה.
10/07/2017  |  עידן יוסף  |   חדשות
הליך חקיקת מס ריבוי דירות היה פגום, אך לא ברמה המצדיקה התערבות משפטית קיצונית בדמות ביטולו - סבור היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט. הפרקליטות הגישה לבג"ץ (יום א', 9.4.17) את עמדתה של המדינה בשלוש העתירות שהוגשו בנושא.
09/04/2017  |  איתמר לוין  |   חדשות
רשימות נוספות   /   תקציב המדינה  /  מי ומי  
בג"ץ עשוי לבטל את מס ריבוי הדירות  /  איתמר לוין
מס ריבוי דירות - פגום אבל תקף  /  איתמר לוין
האוצר חילק מיליארד שקל תוך הפרת הסכם  /  אלעזר לוין
תקציב הביטחון לשנים 2018-2017  /  שמואל אבן, ערן ישיב
התקציב הזה הוא של כל אזרחי המדינה  /  משה כחלון
האשם האמיתי  /  ד"ר גד פניני
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
בצלאל סמוטריץ'
בצלאל סמוטריץ'
הרבה זמן כבר לא חוויתי פער גדול כל כך בין המציאות לסיקור המעוות שלה בתקשורת הישראלית    צר לי לקלקל למחרחרי הריב והמחלוקת, אבל מה לעשות, פשוט הייתי שם וזה היה הרבה פחות דרמטי...
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
היהודים היוו רוב בעיר למעלה מ-1,000 שנים מהמאה ה-10 לפנה"ס עד 70 לספירה ומ-1850 עד היום - בסה"כ 1188 שנים
יוסף אורן
יוסף אורן
אני בטוח ששופטי הפרס בחרו את הספרון "החזאית" כספר הטוב ביותר מאלה שהוגשו לעיונם בשנת 2022, אך גם הטוב מכולם באותה שנה לא היה כנראה מספיק טוב כדי להיבחר כראוי לפרס ברנר
יואב קיש
יואב קיש
אין אפילו אחד מכל המרואיינים בכתבה שהיה איתי בקשר ב-20 השנים האחרונות, וכולם מרואיינים מטעם. כולל "הטייס" שהוא פעיל במחאה שאף הודיע שהוא מסרב לשרת ומעולם לא היה חבר שלי ולא היה אית...
הזה ניצחון? [צילום: פטימה שאביר/AP]
גדי חיטמן
ישראל, על-פי הפרסומים, הרגה 30,000 אנשים ברצועת עזה   האם זה אומר שניצחנו כי מתו יותר פלשתינים מישראלים?
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il