האובססיה הקיימת אצל שר האוצר,
משה כחלון, וחלק מאנשי משרדו להוכיח לכולם מי החזק, מחזירה אל שולחן ועדת הכספים את חוק מס ריבוי דירות. צריך לזכור שבג"ץ עסק רק בהליך החקיקה ופסל אותו (החל משלב הוועדה) ולא התייחס לעתירות אחרות שעסקו במהותו של החוק עצמו, בחוסר הגיונו, באי הצדק שבו ובכשלים רבים הגלומים בו.
התקווה היא כמובן שהליך חקיקה מסודר יאפשר העלאת הסתייגויות ותיקונים לחוק הקלוקל שהיה ה"בייבי" של כחלון. בעלי שלוש דירות ויותר הפכו בעיניו להתגלמות הרוע ולאויבי האומה והכלכלה, וכלפיהם הוא הפיץ רעל מעל כל במה. נשאלת השאלה האם באופן מושכל ורציונלי אפשר לחוקק חוק שבמהותו הוא קנס למרות שלא נעברה עבירה כלשהי. כיוון החשיבה של השר הוא כיוון עונשי כלפי מי שלא חטאו.
אם בוחנים הגדרה כלכלית, מס מוטל על רווחים. בחוק המוצע אין רווחים ולכן אין מדובר במס אלא בקנס. זהו חוק עונשי ולא חוק מס. אציג מספר דוגמאות אפשריות לכשלים לפני שאציג הצעה לפתרון.
דוגמה א': זוג צעיר בעלי דירת שתי חדרים בירוחם ירשו מהוריהם שהלכו לעולמם שתי דירות בנות שני חדרים - גם כן בירוחם. לזוג יש עכשיו שלוש דירות קטנות בירוחם. הזוג הופך לאויב העם ונכנס לתחולת החוק.
דוגמה ב': טייקון בעל פנטהאוז מפואר בלב תל אביב מחזיק בפנטהאוז נוסף באותו אזור ביקוש. הנ"ל חביב הקהל ואינו נכנס לתחולת החוק.
דוגמה ג': אדם רכש לאורך שנים, בכל פעם שאסף חסכונות, דירות במקומות שונים ובגדלים שונים, ללא משכנתאות וללא הלוואות. ייתכן גם שירש דירה או שתיים מההורים. את כל הנכסים הללו הוא משכיר לשוכרים ממעמד כלכלי שונה. אדם זה לפי תפישת השר נחשב כאויב האומה והחוק יחול עליו. אילו השקיע כספו ביהלומים, בזהב, בניירות ערך או בחו"ל, לא היה נכנס לתחולת החוק והיה חביב הקהל.
דוגמה ד': אדם רכש דירות באמצעות הון עצמי ובתוספת משכנתאות שלקח תוך ביצוע חישובי תשואה וסיכון. הוא הגדיל את הונו בדרך חשיבה עסקית כלכלית. שכר הדירה כיסה את כל ההחזר או את רובו, ולכן באמצעות הון עצמי חלקי יכול היה להעצים את הונו בסיוע משכנתאות. אדם זה נכנס לתחולת החוק.
זה לא יסייע לזוגות צעירים
לפני שאנתח את הדוגמאות חשוב לציין, כי כל האנשים בדוגמאות הנ"ל, למרות השוני המהותי ביניהם, פעלו כחוק, לא רימו, לא חטאו, תרמו לכלכלת המדינה ואפילו שילמו מיסים כדין. אין שום סיבה להטיל עליהם עונש בצורת קנס על פעולות שעשו בעבר כדין.
עוד אבהיר, כי לא כל דירה שתימכר תסייע לזוגות צעירים חסרי דיור. אם הטייקון הנ"ל ימכור את אחד הפנטהאוזים שלו או שהמשקיעים מדוגמאות ג' וד' ימכרו דירות יוקרה שבבעלותם - זה לא יעזור לזוגות צעירים.
מה שעושה כחלון דומה להטלת קנס על נהגים שנסעו בכביש במהירות המותרת, אבל אז החליט מישהו להפחית את המהירות המותרת ולחייבם בדיעבד על כך שנסעו במהירות מופרזת. נכון שהמשל נראה הזוי? כך גם הטלת הקנס באופן רטרואקטיבי היא הזויה.
ואם נחזור לדוגמאות הנ"ל, אסור שהכנסת תטיל את הקנס רטרואקטיבית. צריך, אם בכלל, יש להטיל את הקנס מיום חקיקת החוק ואילך, כי זכותו של כל אזרח להגן על רכושו ונכסיו אותם רכש כדין ולתכנן במסגרת החוק את חבות המס שלו. תכנון מס הוא דבר לגיטימי; הטלת מס בדיעבד, לא.
קריאה למחוקקים: לפעול בשלבים
אם היו מתבקשים הקוראים לדרג את ארבע הדוגמאות לעיל לפי מידת חבותן במס, הייתה מתקבלת התוצאה הבאה: הרוב יטו לחייב את הטייקון (דוגמה ב') במס, למרות שיש לו רק שתי דירות. לאחריו יחייבו את האדם המתוחכם מדוגמה ד', יפטרו מהקנס את המשקיע מדוגמה ג' ואפילו ימליצו על תמריץ, בצורת פטור מלא ממס על ההכנסה משכר דירה, לזוג הצעיר מדוגמה א'. לפיכך ברור, כי ציבור בעלי הדירות איננו אחיד ואין להטיל גזירה שווה על כולו.
לגבי המשקיע המתוחכם מדוגמה ד', וכאן הצעתי המהפכנית, ניתן להטיל עליו את הקנס לא על שווי הנכס אלא על גובה המשכנתה שנשארה לו, כלומר: על אותו חלק בנכסיו שמומן בהון זר באופן ספקולטיבי תוך בחינת תשואה מול עלות. אין ספק שמיסוי יתרת המשכנתה הוא גם קל יותר לביצוע מאשר הטלת מס לפי הערכת שווי כוללנית שאיננה מתייחסת לנכס ספציפי ועלולה לגרום לעיוות חמור בין בעלי נכסים (בעלי שלוש דירות חדשות ובעלי שלוש דירות מתפוררות ישלמו אותו קנס רק בגלל שהן נמצאות באותו אזור).
לאור המובא לעיל, אני קורא למחוקקים לפעול בשלבים:
- לא לאשר את החוק. לבטל לגמרי את הטלת הקנס המוטל רק על חלק מסל הנכסים של האזרחים. אם רוצים להחזיר את מס הרכוש (אני מתנגד לכך) - יוטל המס על מכלול הנכסים.
- אם בכל זאת רוצים להטיל את הקנס - יש להטילו רק מכאן ואילך ולא רטרואקטיבית.
- אם בכל זאת יוטל הקנס, יש להטילו גם על בעלים של שתי דירות ששווין מעל סכום מסוים (כמו דוגמת הטייקון לעיל).
- אם בכל זאת ירצו להטיל את הקנס גם על כלל מחזיקי יותר משתי דירות - יש להטילו רק על מי שעשה זאת באמצעות מימון זר, ואז להטיל את הקנס רק על יתרת המשכנתא. בכך יימנע עיוות הנובע מהערכות שווי כוללניות ולרשות המיסים, יהיה קל לקבל מידע מדויק לגבי כל יתרת משכנתה בכל נכס.
- לא להטיל את הקנס על מי שרכש את דירותיו מהונו העצמי לאחר תשלומי מס ואין לו משכנתה בגינן.
