|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
הריבית שסיבכה 370 קונים בחריש
|
חברות פרטיות גובות מהקבלנים ריבית של 14.5%, כמעט 49 מיליון שקל, במיזם של דירות זולות ● בית המשפט התערב, עו"ד חגי אולמן בדק וחברת אילת אגם תנסה להציל ● מאות רוכשי דירות לא ישנים בלילה
|
|
איתן לוי. להציל קוני דירות [צילום: גיא אקטיב ברנדינג]
|
|
|
|
|
יום חמישי, 17 בינואר (ו' בשבט) 2013-תשע"ג, היה יום חג לענף הדירות של ישראל: ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל הודיעה על מכירת 29 מגרשים, לבניית 4,000 דירות ראשונות בעיר החדשה חריש, במחירים נמוכים, ממש מהפך בשוק הדירות. אולם היום, לאחר כמעט חמש שנים, מתברר ש-450 מהדירות עדיין לא נבנו, או שבנייתן בשלב התחלתי או קצת יותר. בימים אלו מנסה בית המשפט להציל את המיזמים ואת מאות הקונים, שבאו עם חלומות גדולים - ושקעו בייאוש.
ההתחלה נראתה מבטיחה. עמותת "לעבדך באמת", שרובה ככולה משפחות חרדיות מאלעד, התארגנה בקבוצות רכישה, כדי לבנות 457 דירות. המארגנים פנו לחברת רוני הנדסה. זו ארגנה הסכם שיתוף בין הקונים. אחר כך פנתה רוני לשלושה קבלנים - איברהם גי'ברין. אבו ראס וויקטור גרייב – כדי שיגישו הצעות במכרזים.
השלושה הגישו וזכו. ג'יברין, יו"ר ארגון הקבלנים בנצרת, רכש שני מגרשים, לבניית 188 דירות. ע. אבו ראס רכש אף הוא שני מגרשים, לבניית 199 דירות. גרייב רכש את המגרש החמישי, לבניית 78 קוטג'ים, ב-26 בתים בני שלוש דירות. שלושה-שלושה לבניין. המגרשים נמכרו בזול, כיאה לעיר חדשה שהשלטון חפץ ביקרה. הקונים שילמו דמי קדימה והקבלנים ניגשו לעבודה. הובטח לדיירים, שהדירות יעלו להם רק 620 אלף שקל. הם האמינו.
|
|
|
|
סוויסה. ניסיון בקבוצות רכישה
|
|
|
אולם היזמים והקבלנים לא הצליחו לעמוד בלוח הזמנים. הבנייה נכון להיום תקועה. אף בניין לא הושלם, אף משפחה לא קיבלה דירה.
אחת מתוכניות הבנייה הגדולות של חריש נראית כיום כך: מיזם אחד מבין החמישה נמצא בשלבי בנייה מתקדמים, שלושה מיזמים נמצאים בגמר שלד, ובניית הקוטג'ים כלל לא החלה. הדיירים הזועמים פנו לפני מספר חודשים לבית המשפט המחוזי בחיפה, כדי לחפש צדק – ואת כספם.
מה קרה? בדיקות שנערכו בשבועות האחרונים גילו, שהקונים אמורים לשלם סך הכל 278 מיליון שקל. כלומר, הדירות באמת זולות, 620 אלף שקל לדירה, בין היתר בגלל הקרקע הזולה, שנמכרה כמעט בחינם (סכומים אלו אינם כוללים את הוצאות הפיתוח, המייקרות במידה מסוימת את הדירה, שעל הקונים לשלם בנפרד). עד היום שילמו הקונים 93 מיליון שקל, למימון רכישת המגרשים ובניית השלד. עליהם לשלם עוד 185 מיליון שקל עד גמר הבנייה, אך מכיוון שהבנייה נעצרה, הפסיקו הקונים לשלם.
אז מה קרה? מדוע נתקע המיזם, אחד הגדולים בעיר חריש?
יש כמה סיבות משניות. 11 דירות לא נמכרו עד היום, וזה עושה חור של כ-7 מיליון שקל. כמה דיירים ביטלו את החוזים, וקיבלו חזרה את דמי הקדימה, כ-1 מיליון שקל. תוספות וחריגים עולים כ-12 מיליון שקל נוספים.
|
|
"לא בניתם? החזירו את המגרש"
|
|
בעיה קשה התעוררה באחרונה בקשר למתחם הקוטג'ים, הם יקרים יחסית, וחברי הקבוצה שהתחייבו לרכוש אותם מתקשים לעמוד בתשלומים. הבנייה לא החלה עד היום. גרייב ביקש מרשות מקרקעי ישראל לשנות את יעוד הבנייה לדירות רגילות, ונענה בשלילה. לפני כחודשיים, ב-28 בספטמבר, הודיע משרד השיכון לרמ"י, שהיזם מפגר בלוח הזמנים, ולכן יש לבטל את החוזה אתו ולחייבו להחזיר את המגרש. נקבעה פגישה של כל הצדדים ליום ראשון זה, 19 בנובמבר. הפגישה ונדחתה בגלל התפתחויות בבית המשפט.
אבל הסיפור האמיתי, שגורם את רוב הקשיים, הוא ריבית הנשך. היזמים לא הצליחו לקבל אשראי מהבנקים, מסיבות שלא פורטו. לכן נאלצו לפנות לשתי חברות חוץ-בנקאיות פרטיות, העיקרית בין השתיים היא "בונוס", שכבר ב-2015 הלוותה 25 מיליון שקל.
החברות גובות ריבית של 12.5% לשנה, ויחד עם מע"מ מגיעים לריבית של 14.6% לשנה. זו כבר לא ריבית. זהו נשך, ריבית הגבוהה פי שלושה ויותר מהריבית הבנקאית המקובלת. הקבלנים מתקשים לעמוד בתשלומים, ויש אפילו דיבורים על גביית ריבית פיגורים.
|
|
הריבית - עוד 130 אלף שקל לדירה
|
|
בדיקה וסיכום נתונים שערך News1 מגלה, שהיזמים שילמו וישלמו לשתי החברות ריבית של 48.8 מיליון שקל. שהם כ-130 אלף שקל לדירה. ברמת המחירים הנוכחית במיזמים אלו, לא יכול אף בניין ואף דירה לממן ריבית-נשך זו. מה הפלא שהמיזמים נקלעו לקשיים. קשה להם לממן את הבנייה, קשה לא פחות לדרוש תשלומים נוספים – בניגוד לחוזה – מקוני הדירות, שגם הם אינם בעלי ממון. 450 הדיירים הזועמים והמודאגים, שראו איך נעצרת הבנייה, ואיך חלום הדירה פרח ואיננו, פנו לפני מספר חודשים לביית המשפט המחוזי בחיפה וביקשו את עזרתו. המודאגים ביותר הם כמובן 78 קוני הקוטג'ים, שרואים עד היום רק מגרש ושומעים רק דיבורים. סגן הנשיא, רון סובול, מינה את עו"ד חגי אולמן לנאמן. הוא ועוזריו בדקו את הנתונים והגיעו למסקנות העגומות שתוארו לעיל. אז מה עושים? אולמן שם את האצבע על הנקודה העיקרית, ריבית הנשך. אולמן: "אני פועל ללא לאות בניסיון למצוא מקורות מימון חלופים, שיאפשרו להמיר את ההלוואות היקרות בהלוואות פחות יקרות". אולמן פועל בכל המרץ זה כמה שבועות, עובר ממממן אחד לשני, אך נכון לשבוע שעבר, עדיין לא מצא פתרון. אולמן אומר שהוא במגעים עם גורמים שונים. אחד מהם הוא חברת טריא, המוכנה לתת הלוואות פחות יקרות.
|
|
"בונוס" מוכנה להפחית את הריבית
|
|
|
|
רונן בן יהודה. מנכ"ל אילת אגם
|
|
|
עו"ד אולמן נפגש גם עם מנהלי חברת "בונוס". הם הסכימו להפחית את הריבית שיגבו, דבר שיחסוך כמה מיליונים, אבל לא יסתום את החור התקציבי הגדול.
ריבית-הנשך מעבירה את הקבלנים מרווח להפסד. המצב קשה במיוחד אצל הקבלן ע. אבו ראס, שלפי בדיקות אולמן צפוי להפסיד 22 מיליון שקל, בעיקר בשל הריבית הגבוהה.
כדי לנסות ולהציל את המיזם, ולסיים את הבנייה, הציע אולמן –ובית המשפט אישר בשבוע שעבר – להטיל על חברת אילת אגם, בבעלות איתן לוי וג'קי סוויסה, לנהל את המיזם מכאן ולהבא, אילת אגם, שיש לה ניסיון בניהול קבוצות רכישה. תטפל בין היתר בהסדר מימון ובניהול כללי.
חברה שנייה שתסייע למאות הקונים היא חברת הניהול וקסמן-גוברין, יחד עם המהנדס יצחק ביטון. היא תטפל בעיקר בצד ההנדסי-ביצועי של המיזם.
|
|
אולם כאן מתעוררת בעיה חדשה. אילת אגם תגבה 5.8 מיליון שקל. וקסמן-גוברין תגבה 1.84 מיליון שקל, וביטון יגבה 1.17 מיליון שקל. סך הכל יהיה על הקבלנים לשלם לשתי החברות 8.8 מיליון שקל. זה הרבה כסף בשביל מיזם בבעיות. צריך לקוות שפעילות שתי החברות תאפשר לקזז הוצאה זו, ואף להקטין את ההשקעה הכוללת. ימים יגידו.
אי-אפשר לבוא בטענות לאיש. עו"ד אולמן אומר שניהל מו"מ עם כמה חברות ניהול, והצעתה של אילת אגם הייתה הזולה ביותר. לחברה זו יש כאמור ניסיון בניהול מאות דירות של קבוצות רכישה. וקסמן-גוברין היא חברת ניהול הנדסי ותיקה בעלת מוניטין.
הבשורה הטובה לדיירים היא, שאולי אפשר יהיה לחדש את הבנייה, על-ידי הוזלת הריבית וחיסכון בהוצאות. הבשורה הרעה היא, שככל הנראה יהיה על כל משפחה להוסיף סכומים ניכרים. זו לא פעם ראשונה שצרות כאלו מתעוררות בעסקות של קבוצת רכישה. זו לא פעם ראשונה שדיירים מצטרפים לקבוצה כזו, שומעים הבטחות חגיגיות, ולבסוף מגלים שהדירה לא תהיה מוכנה בתאריך שנקבע ולא במחיר שהובטח. פרשת "לעבדך באמת" חייבת להדליק אור אדום בפני כל מי שמבקש לרכוש דירה "זולה" באמצעות קבוצת רכישה. אין ארוחות חינם.
|
|
| תאריך:
|
24/11/2017
|
|
|
עודכן:
|
24/11/2017
|
|
אלעזר לוין
|
|
הריבית שסיבכה 370 קונים בחריש
|
|
גם אחרי 27 שנים בעיתונות, מתברר שיש דברים ודיבורים שיכולים להפתיע את הח"מ - ובמיוחד כאשר הם באים בכתב, לעיתים בבתי המשפט, וכאשר אין המדובר בפליטות פה. כמה דוגמאות מהשבוע האחרון
|
|
|
|
|
בימים הבאים מפגש הכוכבים ישפיע על הדרך בה אנשים יתייחסו זה לזה בעיקר במסגרות, מועדונים, חברות וגם בזוגיות ונישואין. האגו יגלוש לתוך השיח, ויקשה על שיתופי פעולה. זה לא הזמן הנכון לבנות קבוצה חדשה בעיקר עד סוף נובמבר. אלה ימים (26.11-30.11) עם נטייה להשמיע ביקורת, גם כלפי עצמכם. מצב הרוח עלול להיות מושפע גם, וייתכן שתקטרו כמעט על כל דבר.
|
|
|
|
|
במדינות מערביות מבוצעות עבודות תשתית ביום המנוחה, ולא רק בו. אולם בניגוד לישראל, הסגירה אינה מוחלטת והתנועה נמשכת. הסיבה לכך היא הימצאותן של ארבע מסילות ברוב הארצות, המאפשרת תנועה חלקית תוך כדי עבודה על מסילות אחרות. אצלנו לעומת זאת יש שתי מסילות בלבד, הסמוכות זו לזו. חוק הרכבות אוסר עבודה על מסילה אחת כאשר המרווח בינה למסילה הפעילה פחות מ-2.4 מטרים. לכן כדי לעבוד, אין מנוס מסגירת שתי המסילות. מאחר שמדובר ברשת רכבות, בה כל רכבת תלויה בחברתה, סגירה במקום אחד מצריכה הפסקת התנועה גם במקומות אחרים.
|
|
|
|
|
אם לא יהיה תקציב דו-שנתי - נלך לבחירות. אם יהיו עבודות ברכבת בשבת - נלך לבחירות. אם לא יוכשרו מאחזים - נלך לבחירות. אלו האיומים שאנו שומעים השכם והערב, שלא לדבר על בלוני ניסוי - בעיקר מסביבתו של בנימין נתניהו - על בחירות אם החקירות נגדו יסתיימו בתוצאה מסוימת, או אם יסתיימו בצורה אחרת, או אם סתם יבוא לו.
|
|
|
|
|
1. יש פעלים המשתנים לפי שם העצם, מסביר ברנרד וולי ב"כן, אדוני השר". הנה דוגמה משלנו: אני מגיע לפשרה, אתה עושה עסקה, הוא חותך 'דיל'. במילים אחרות: אפשר לתאר כל פעולה במילה שתיצור את הקונוטציה הרצויה. כך גם לגבי הוועדה לבחירת שופטים: כאשר רוצים ליצור אווירה שלילית, אומרים שחבריה עושים "דילים".
|
|
|
|
|
הערות על נצח יהודה ומינוי ראש אמ"ן, ולקח מאיר עיניים ממשה רבינו
